Ev alırken tapu kaydı nasıl kontrol edilir?

Tapu senedi mülkiyet bilgisinin önemli bir parçasıdır; ancak aylar veya yıllar önce alınmış bir görsel, taşınmaz üzerindeki güncel hak ve kısıtlamaları tek başına göstermez. Satıcıdan Web Tapu üzerinden alınmış güncel tapu kayıt örneği istemek, incelemenin tarihini ve kaynağını görünür kılar.

TKGM’ye göre malik, Web Tapu’da kendi taşınmaz bilgilerini görebilir; resmî geçerliliği bulunan tapu senedi, ipotek belgesi ve tapu kayıt örneği alabilir. Malik ayrıca taşınmaz bilgilerinin başka biri tarafından incelenmesi için sistem üzerinden yetki verebilir. Bu nedenle ekran görüntüsü yerine doğrulanabilir kayıt ve güvenli yetkilendirme tercih edilmelidir.

• Belgenin düzenlenme tarihi ve doğrulama bilgisi
• Kaydı paylaşan kişinin malik veya yetkili temsilci olması
• Taşınmazın tamamının mı, belirli bir payın mı satıldığı
• İnceleme için verilen Web Tapu yetkisinin kapsamı
• Satış başvurusundan önce yeniden güncel kayıt alınması

Belge ilkesiTapu fotoğrafı bir başlangıçtır; güncel tapu kaydı karar belgesidir.

Kayıt tarihi ve taşınmaz kimliği doğrulanmadan hukuki durum hakkında kesin çıkarım yapılmamalıdır.

İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel taşınmazın zemindeki kimliğini; blok, kat, bağımsız bölüm ve nitelik ise yapı içindeki bölümünü tarif eder. Kapı numarası veya ilan adresi bu resmî kimliğin yerine geçmez. Özellikle birden fazla blok, benzer daire numarası veya sonradan değişmiş adres bulunan yapılarda eşleştirme dikkatle yapılmalıdır.

Bağımsız bölümün kayıttaki niteliği ile fiilî kullanımı farklıysa bunun nedeni ve hukuki sonucu araştırılmalıdır. Depo, otopark, teras veya bahçe kullanımı da sözlü anlatımla değil; eklenti, ortak alan, arsa payı ve yönetim düzeniyle birlikte incelenmelidir.

Satışı yapan kişi ile kayıttaki malik aynı değilse temsil yetkisinin dayanağı görülmelidir. Birden fazla malik veya paylı satış varsa devredilecek payın oranı ve kapsamı açıkça yazılmalıdır. Bağımsız bölümün arsa payı ise satıcının mülkiyet oranıyla aynı kavram değildir; yapının ortak arsasındaki payı ifade eder.

Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve arsa vasfı farklı belge ve yapı durumlarına işaret eder. Bu başlıklar tek başına olumlu ya da olumsuz karar üretmez; onaylı proje, yapı kullanma izin belgesi, mevcut kullanım ve finansman koşullarıyla birlikte değerlendirilmelidir.

• Satıcının kimliği ile kayıttaki malik bilgisi
• Temsil varsa vekâletname veya diğer yetki belgesi
• Satılan şeyin taşınmazın tamamı mı, payı mı olduğu
• Bağımsız bölüm numarası, niteliği ve arsa payı
• Kat mülkiyeti, kat irtifakı veya diğer kayıt durumu

Tapu kayıt örneğinde taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz, beyan ve diğer takyidatlar görülebilir. Bu kayıtların her biri farklı bir hak, kısıtlama, bilgi veya işlem gereği doğurabilir. Bir kaydın bulunması satışın her durumda imkânsız olduğu; bulunmaması da bütün hukuki risklerin ortadan kalktığı anlamına gelmez.

Kaydın lehtarı, tarihi, kapsamı, terkin koşulu ve satış anındaki durumu hukukçu ve ilgili kurumlarla doğrulanmalıdır. Krediyle alınacak taşınmazlarda banka değerlendirmesinin takvimi; kaldırılacak ipotek veya hacizlerde ödeme ve terkin sırası teklif metninde belirsiz bırakılmamalıdır.

Belge incelemesinin amacı yalnızca sorun bulmak değil, işlemin hangi koşullarla ilerleyebileceğini belirlemektir. Eksik proje, kaldırılacak takyidat, temsil belgesi, kredi onayı veya boş teslim beklentisi varsa bunlar teklifin ön koşulu ve takvim maddesi hâline getirilmelidir.

İmza gününden önce satış bedeli, harç ve ödemelerin resmî kanalları; anahtar ve kullanım teslimi; varsa kira, aidat ve sayaç devirleri aynı kapanış listesinde toplanmalıdır. Son kayıt kontrolü, ilk incelemenin güncel kaldığını varsaymak yerine işlem aşamasında yeniden yapılmalıdır.

• Teklif öncesi açık belge ve kayıt soruları
• Finansman ve değerleme için gerekli süre
• Kaldırılacak kayıtlar için yazılı işlem sırası
• Satış bedeli, tapu işlemi ve teslim arasındaki bağ
• İmza öncesi son güncel tapu kayıt kontrolü