Leitfaden für Grundbuch und Kauf
Wie prüft man beim Hauskauf den Grundbuchauszug?
Die Adresse im Inserat, ein vom Verkäufer gesendetes Foto der Tapu-Urkunde und die besichtigte Wohnung scheinen auf dieselbe Immobilie hinzuweisen. Für eine Kaufentscheidung müssen diese Angaben jedoch mit einem aktuellen, überprüfbaren Grundbuchauszug abgeglichen werden.
Zusammenfassung in einer Minute
Was Sie sich merken sollten, bevor Sie sich entscheiden
- Prüfen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug des Eigentümers statt nur eines alten Fotos der Tapu-Urkunde.
- Gleichen Sie Provinz, Bezirk, Viertel, Insel, Parzelle und Angaben zur selbstständigen Einheit mit dem besichtigten Objekt ab.
- Lesen Sie Eigentümer, Anteil, Miteigentumsanteil, Art der Einheit und Eigentumsstatus getrennt voneinander.
- Deuten Sie Hypotheken, Pfändungen, Anmerkungen und Erklärungen nicht als einheitliches Risikolabel.
- Übersetzen Sie offene Dokumentenfragen vor dem Angebot in Bedingungen für Recht, Finanzierung und Übergabe.
Beginnen Sie mit dem aktuellen Grundbuchauszug, nicht mit einem Foto der Tapu-Urkunde
Die Tapu-Urkunde enthält wichtige Angaben zur Immobilie, doch ein vor Monaten oder Jahren aufgenommenes Bild zeigt nicht zwingend die aktuellen Rechte und Beschränkungen. Bitten Sie den Verkäufer über Web Tapu um einen aktuellen Grundbuchauszug, damit Datum und Quelle der Prüfung nachvollziehbar sind.
Nach Angaben der TKGM kann ein Eigentümer seine Immobilieninformationen in Web Tapu einsehen sowie amtlich gültige Tapu-Urkunden, Hypothekendokumente und Grundbuchauszüge beziehen. Über das System kann er auch eine andere Person zur Einsicht ermächtigen. Bevorzugen Sie daher einen überprüfbaren Auszug oder eine sichere Vollmacht statt bloßer Screenshots.
- Ausstellungsdatum und Prüfangaben des Dokuments
- Ob die Person, die den Auszug teilt, Eigentümer oder bevollmächtigt ist
- Ob die gesamte Immobilie oder nur ein bestimmter Anteil verkauft wird
- Umfang der über Web Tapu erteilten Einsichtsvollmacht
- Erneut aktualisierten Auszug vor Antrag auf Eigentumsübertragung einholen
DokumentenpraxisEin Foto der Tapu-Urkunde ist ein Anfang; entscheidend ist der aktuelle Grundbuchauszug.Ziehen Sie keine abschließenden Schlüsse zum Rechtsstatus, ohne Ausstellungsdatum und Immobilienidentität zu prüfen.
Gleichen Sie die Immobilienidentität im Auszug mit der besichtigten Einheit ab
Provinz, Bezirk, Viertel, Insel und Parzelle kennzeichnen das Grundstück; Block, Geschoss, selbstständige Einheit und Nutzungsart beschreiben die Einheit im Gebäude. Hausnummer oder Inseratsadresse ersetzen diese amtliche Identität nicht. Gleichen Sie die Angaben besonders sorgfältig ab, wenn ein Gebäude mehrere Blöcke, ähnliche Wohnungsnummern oder später geänderte Adressen hat.
Weicht die im Auszug genannte Art der selbstständigen Einheit von ihrer tatsächlichen Nutzung ab, sollten Gründe und rechtliche Folgen geprüft werden. Die Nutzung von Abstellraum, Stellplatz, Terrasse oder Garten ergibt sich nicht allein aus einer mündlichen Erklärung; prüfen Sie sie im Zusammenhang mit Gemeinschaftsflächen, Miteigentumsanteil und Verwaltungsordnung.
| Angabe im Auszug | Womit wird sie abgeglichen? | Offene Frage |
|---|---|---|
| Insel und Parzelle | Karte und Gebäudestandort | Handelt es sich um das richtige Gebäude? |
| Block und selbstständige Einheit | Gebäudeeingang, Geschoss und Tür | Ist es die besichtigte Einheit? |
| Nutzungsart | Aktuelle Nutzung | Entspricht die Nutzung dem Auszug? |
| Zubehör | Abstellraum, Stellplatz oder anderer Bereich | Wie ist das Recht im Auszug ausgewiesen? |
Unterscheiden Sie Eigentümer, Anteil, Miteigentumsanteil und Eigentumsart
Sind Verkäufer und eingetragener Eigentümer nicht identisch, muss die Grundlage der Vertretungsbefugnis vorliegen. Bei mehreren Eigentümern oder einem Verkauf von Anteilen sollten Umfang und Quote des zu übertragenden Anteils eindeutig sein. Der Miteigentumsanteil der selbstständigen Einheit ist nicht dasselbe wie der Eigentümeranteil des Verkäufers; er bezeichnet den Anteil am gemeinschaftlichen Grundstück.
Wohnungseigentum, Bau-Dienstbarkeit und Grundstücksstatus beziehen sich auf unterschiedliche Dokumentations- und Bausituationen. Diese Angaben allein begründen keine positive oder negative Entscheidung; bewerten Sie sie zusammen mit genehmigtem Projekt, Nutzungsfreigabe sowie aktueller Nutzung und Finanzierbarkeit.
- Identität des Verkäufers und Angaben zum Eigentümer im Auszug
- Vertretung, Vollmacht oder andere Nachweise der Befugnis
- Ob die gesamte Einheit oder nur ein Anteil verkauft wird
- Nummer, Nutzungsart und Miteigentumsanteil der selbstständigen Einheit
- Wohnungseigentum, Bau-Dienstbarkeit oder sonstiger Eintragungsstatus
Lesen Sie Hypotheken, Pfändungen, Anmerkungen und Erklärungen nicht als ein einziges Risikolabel
Hypotheken, Pfändungen, Erklärungen und weitere Lasten oder Beschränkungen können im Grundbuchauszug erscheinen. Jeder Eintrag kann unterschiedliche rechtliche Folgen, Beschränkungen, Informationspflichten oder Schritte im Verfahren auslösen.
Begünstigte Person, Datum, Umfang, Löschungsvoraussetzungen und Status zum Verkaufszeitpunkt sollten Sie mit einem Rechtsanwalt und den zuständigen Stellen prüfen. Bei kreditfinanzierten Käufen müssen Zeitplan der Bankbewertung sowie Reihenfolge von Zahlung und Löschung abzulösender Hypotheken oder Pfändungen im Angebotstext klar geregelt sein.
| Eintrag | Zu klärende Frage | Überprüfung |
|---|---|---|
| Art des Eintrags | Was bedeutet der Eintrag? | Aktuellen Auszug und rechtliche Einordnung prüfen |
| Beteiligte | Wer ist begünstigt oder betroffen? | Angaben im Auszug und offizieller Kontakt |
| Umfang | Betrifft es einen Anteil oder die gesamte Einheit? | Dokumente und Transaktionsakte |
| Löschung | Wie und wann wird der Eintrag gelöscht? | Schriftlicher Zahlungs- und Löschungsplan |
Überführen Sie die Grundbuchprüfung in Angebot, Finanzierung und Übergabeplan
Die Dokumentenprüfung dient nicht nur dazu, Probleme zu erkennen, sondern auch Bedingungen für eine durchführbare Transaktion festzulegen. Unvollständige Projektunterlagen, zu löschende Beschränkungen, Vertretungsnachweise, Kreditzusagen oder eine vereinbarte leerstehende Übergabe sollten als Voraussetzungen und Termine in das Angebot aufgenommen werden.
Regeln Sie vor dem Unterschriftstermin Verkaufspreis, Gebühren und Zahlungen über offizielle Kanäle sowie Schlüsselübergabe, Besitzübergang, Miete, Hausgeld und mögliche Zählerumschreibungen in einer gemeinsamen Abschlussliste. Prüfen Sie den Grundbuchauszug im Bearbeitungsschritt erneut, statt die erste Prüfung als dauerhaft aktuell anzusehen.
- Offene Dokumenten- und Grundbuchfragen vor dem Angebot
- Zeitbedarf für Finanzierung und Bewertung
- Schriftliches Verfahren zur Löschung von Einträgen
- Verknüpfung von Verkaufspreis, Eigentumsübertragung und Übergabe
- Letzte Aktualitätsprüfung des Grundbuchauszugs vor der Unterschrift
Häufig gestellte Fragen
Klare, prägnante Antworten
01Kann ein Käufer den Grundbuchauszug des Verkäufers direkt einsehen?
Ein Eigentümer kann seine eigenen Immobilieninformationen über Web Tapu einsehen und eine andere Person zur Einsicht ermächtigen. Als Käufer sollten Sie vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug oder eine sichere Systemvollmacht anfordern.
02Kann eine Immobilie mit einer eingetragenen Hypothek gekauft werden?
Eine Hypothek allein bedeutet nicht, dass ein Verkauf ausgeschlossen ist. Schuld, begünstigte Stelle, Löschung und Zahlungsreihenfolge müssen jedoch vor der Transaktion klar geplant werden.
03Reicht eine alte Tapu-Urkunde für die Kaufprüfung aus?
Nein. Ein älteres Dokument kann die grundlegende Identität der Immobilie zeigen, belegt jedoch keine aktuellen Lasten oder Änderungen. Verwenden Sie vor dem Verfahren einen aktuellen Grundbuchauszug.