Sollte man ein mit einer Hypothek belastetes Haus kaufen?

Die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster weist darauf hin, dass eine mit Hypothek belastete Immobilie zusammen mit der Hypothek übertragen werden kann. Das türkische Zivilgesetzbuch sieht zudem vor, dass die Übertragung der belasteten Immobilie Schuldnerhaftung und Sicherheit nicht automatisch verändert, soweit nichts anderes vereinbart ist. Das Eigentum kann also den Inhaber wechseln.

Für Käufer ist diese Unterscheidung wesentlich: Das Versprechen des Verkäufers, die Schuld zu zahlen, bedeutet nicht, dass die Bank ihre Forderung bereits erledigt und die Hypothek gelöscht hat. Solange sie besteht, können aus der gesicherten Schuld rechtliche und wirtschaftliche Risiken folgen. Lassen Sie Schuldner, Umfang, Betrag und Art der Hypothek in der konkreten Akte prüfen.

Kurze AntwortEine belastete Immobilie kann gekauft werden; die Hypothek wird jedoch nicht automatisch gelöscht.

Käuferschutz entsteht, wenn die Hypothek vor dem Verkauf gelöscht wird oder Löschung und Zahlung im selben Abwicklungsplan abgesichert sind.

Eine alte Urkunde oder ein Screenshot auf dem Telefon des Verkäufers belegt nicht den aktuellen Status. Vor der Transaktion prüfen Sie Flurstück und unabhängige Einheit sowie Eigentümer- und Belastungsangaben. Begünstigter der Hypothek, Betrag, Eintragungsdatum und weitere Pfandrechte oder Belastungen gehören in dieselbe Prüfakte.

Der Begriff „Hypothek“ kann unterschiedliche Szenarien verdecken: Eine Hypothek zur Sicherung eines Wohnungsdarlehens und eine Sicherheit für andere Geschäftsschulden folgen nicht zwingend demselben Ablösungsweg. Mehrere Hypotheken, Pfandrechte, ein Vermerk zur Familienwohnung oder weitere Eintragungen können den Verkauf betreffen. Eine bloße Frage nach Bankschulden reicht daher nicht.

Im einfachsten Fall tilgt der Verkäufer die Schuld vor dem Verkauf, die Gläubigerbank sendet die elektronische Löschungsbewilligung an das Grundbuchamt und die Hypothek wird aus dem aktuellen Eintrag gelöscht. Muss der Verkäufer die Schuld aus dem Kaufpreis ablösen, müssen Zahlung, Löschung und Übertragung am selben Tag ineinandergreifen.

Holen Sie in diesem Fall vorab von der Bank den für einen bestimmten Tag gültigen Ablösebetrag, das offizielle Zahlungskonto, den Ablauf der Löschungsbewilligung nach Zahlung und die Regelung für eine nicht zustande kommende Transaktion ein. Zahlen Sie erst, wenn Bank, Grundbuchamt, Parteien und gegebenenfalls die neue finanzierende Bank denselben Ablauf bestätigt haben.

• Vollständige Löschung vor dem Verkauf
• Zahlung eines Teils des Kaufpreises direkt an die Gläubigerbank
• Gleichzeitige Ablösung des alten und Auszahlung des neuen Darlehens
• Fortbestand der Hypothek auf der Immobilie oder Übertragung mit der Schuld
• Regelung zur Rückzahlung, falls die Transaktion nicht zustande kommt

Für Käufer besteht das zentrale Risiko darin, dass der Kaufpreis an den Verkäufer fließt, die Hypothek aber nicht abgelöst werden kann. Für Verkäufer besteht es darin, dass die Schuld bereits getilgt ist, der restliche Kaufpreis oder der Grundbuchübergang aber ausbleibt. Dieses zweiseitige Risiko braucht einen bedingten, nachvollziehbaren Zahlungsplan – nicht bloß mündliches Vertrauen.

Halten Sie bereits bei einer Anzahlung fest, dass die Immobilie belastet ist, wie der Ablösebetrag aktualisiert wird, welche Zahlung am Grundbuchtermin an wen geht, was bei Verzögerung der Löschung geschieht und wer Kosten trägt. Bankbelege, amtliche Mitteilungen und Grundbuchunterlagen gehören in dieselbe Abwicklungsakte.

Eine löschbare Hypothek bedeutet nicht, dass die Immobilie bei Grundriss, Bausubstanz, Genehmigungen, Nutzungsgenehmigung, Erdbebenrisiko oder Marktwert automatisch unbedenklich ist. Umgekehrt wird auch eine gute Immobilie durch einen unsicheren Zahlungs- und Löschungsablauf nicht zu einem sicheren Kauf.

Führen Sie vor einem Angebot aktuellen Grundbuchauszug, Bankablöseschreiben, gesamten Liquiditätsbedarf, Wertgutachten und Übergabebedingungen zusammen. Regeln Sie jedes offene Thema als Angebotsbedingung oder klare Ausstiegsgrenze – nicht mit einer Notiz für später.

• Liegt ein aktueller Grundbuchauszug mit allen Belastungen vor?
• Liegt eine datierte Ablösebescheinigung des Gläubigerinstituts vor?
• Ist die Reihenfolge von Ablösung, Löschung und Grundbuchübertragung klar?
• Sind Zahlungswege und Szenarien für eine gescheiterte Transaktion schriftlich geregelt?
• Wurde die technische und architektonische Bewertung des Hauses separat abgeschlossen?