سند مالکیت و راهنمای خرید
آیا باید خانه ای با رهن خرید؟ به چه چیزی باید توجه کرد؟
وجود رهن در سند مالکیت به این معنا نیست که ملک تحت هیچ شرایطی قابل فروش نیست. موضوع اصلی این است که رهن چه بدهی را تضمین می کند، آیا قبل از فروش یا همزمان با آن رفع می شود و در چه شرایطی خریدار ملک را تصاحب می کند. بنابراین، تصمیم نه تنها بر اساس اطلاعات "وام مسکن وجود دارد" است. باید بر اساس سابقه سند مالکیت فعلی، نامه مؤسسه بستانکار و جریان پایانی باشد.
خلاصه یکدقیقهای
نکاتی که پیش از تصمیم باید به خاطر داشت
- بدانید که رهن مانع مطلق بیع نیست، اما می تواند همراه با ملک به موجودیت خود ادامه دهد.
- به عکس سند مالکیت بسنده نکنید. قبل از معامله، اطلاعات بار و وام مسکن فعلی را تأیید کنید.
- در صورت بسته شدن وام مسکن بانک، مانده بدهی، بسته شدن حساب و نحوه ابطال را کتباً بنویسید.
- قیمت فروش را همزمان با بسته شدن وام مسکن، پرداخت فروشنده و انتقال عنوان برنامه ریزی کنید.
- از عبارت «پرداخت بدهی» به این معنی استفاده نکنید که وام مسکن قبل از وقوع فسخ برداشته شده است.
به درستی بپرسید که آیا وام مسکن مانع فروش می شود
سوال درست این نیست که آیا خانه قابل فروش است یا خیر، بلکه این است که تحت چه ثبتی تصرف می شود.
اداره کل ثبت اسناد و املاک و کاداستر توضیح می دهد که هیچ مانعی برای واگذاری ملک مورد رهن همراه با بدهی رهنی آن به دیگری وجود ندارد. قانون مدنی ترکیه همچنین بیان می کند که انتقال ملک مرهونه به طور خودکار مسئولیت بدهکار و ضمانت نامه را تغییر نمی دهد مگر اینکه خلاف آن توافق شده باشد. به عبارت دیگر، مالکیت ممکن است تغییر کند. اگر وام مسکن به طور جداگانه حذف نشود، ممکن است در ملک باقی بماند.
این تمایز برای خریدار مهم است. اینکه فروشنده وعده پرداخت بدهی را می دهد به این معنی نیست که بانک مطالبات خود را بسته و رهن سند مالکیت باطل شده است. در حالی که وام مسکن ادامه دارد، املاک و مستغلات همچنان خطرات قانونی و اقتصادی را از نظر بدهی تضمین شده به همراه دارند. در پرونده انضمامی، هویت بدهکار، درجه، میزان و حدود رهن با وکیل بررسی شود.
پاسخ کوتاهیک خانه رهن را می توان خریداری کرد. وام مسکن به طور خودکار لغو نمی شود.حمایت از خریدار با حذف رهن قبل از فروش یا با اطمینان از مراحل انصراف و پرداخت در همان طرح بسته امکان پذیر است.
وام مسکن را در سابقه سند مالکیت فعلی به تفصیل بررسی کنید
سند قدیمی یا اسکرین شات روی گوشی فروشنده وضعیت فعلی را ثابت نمی کند. در آماده سازی برای معامله، اطلاعات جزیره، بسته و بخش مستقل ملک و همچنین سوابق مالک و بار باید تأیید شود. ذینفع رهن، درجه بندی آن، تاریخ تاسیس و هرگونه حق رهن یا حق رهن دیگر باید در همین پرونده دیده شود.
تنها کلمه "رهن" می تواند سناریوهای مختلفی را پنهان کند. وام مسکن داده شده به بانک برای وام مسکن و وثیقه برای بدهی تجاری دیگر ممکن است مسیر پایانی را طی نکند. علاوه بر این، ممکن است بیش از یک رهن، حق رهن، حاشیه نشینی محل سکونت خانوادگی یا سایر سوابق بر فروش ملک وجود داشته باشد. بنابراین چک نباید صرفاً با استعلام بدهی بانکی تکمیل شود.
| عنوان | شواهد درخواستی | علامت بزنید تاثیر بر تصمیم |
|---|---|---|
| شناسه ملک | ثبت زمین فعلی | نشان می دهد که بخش فردی صحیح مورد بررسی قرار گرفته است |
| وام دهنده وام مسکن | ثبت نام و تایید موسسه | مخاطب بسته شدن و لغو را تعیین می کند |
| مانده بدهی | تاریخ پایان نامه | شفاف سازی توزیع قیمت فروش |
| سایر محموله ها | بررسی کامل لاگ | خطرات فروش یا استفاده را قابل مشاهده می کند |
نحوه و زمان آزادسازی حق حبس را به صورت مکتوب بنویسید
در ساده ترین حالت، فروشنده قبل از فروش بدهی را پرداخت می کند، بانک بستانکار سند ابطال الکترونیکی را به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می کند و وام مسکن از سابقه جاری حذف می شود. با این حال، اگر فروشنده باید پول نقد را برای پوشش بدهی از قیمت فروش فراهم کند، پرداخت، ابطال و انتقال در همان روز به مراحل مرتبط تبدیل می شود.
در این صورت باید از قبل مبلغ تسویه بدهی معتبر برای یک تاریخ معین، حساب رسمی که پرداخت به آن انجام می شود، نحوه ارسال سند انصراف پس از پرداخت و در صورت عدم انجام تراکنش، از بانک مطلع شوید. پرداخت نباید انجام شود مگر اینکه کارمند بانک، اداره ثبت اسناد و املاک، وکلای طرفین و در صورت لزوم بانک جدید ارائه دهنده وام بر همین جریان توافق کنند.
- کاملا متروکه قبل از فروش
- پرداخت بخشی از قیمت فروش مستقیم به بانک بستانکار
- بسته شدن همزمان وام جدید و وام قدیم
- رهن در ملک باقی می ماند یا با بدهی منتقل می شود
- تعیین نحوه بازپرداخت پرداخت ها در صورت عدم وقوع تراکنش
قیمت فروش را تا حدی مدیریت کنید که رها شدن اتفاق بیفتد، نه اینکه گویی رخ خواهد داد
مهم ترین ریسک برای خریدار این است که وام مسکن قابل حذف نیست حتی اگر قیمت فروش به فروشنده منتقل شود. برای فروشنده، عدم پرداخت مابقی قیمت فروش است، حتی اگر بدهی بسته شده باشد یا انتقال سند مالکیت کامل نشده باشد. این ریسک دو طرفه به جای اعتماد شفاهی به یک طرح پرداخت مشروط و قابل پیگیری نیاز دارد.
از مرحله سپرده گذاری باید نوشته شود که ملک در رهن است، مبلغ تسویه بدهی چگونه به روز می شود، در روز سند مالکیت به چه کسی پرداخت می شود، در صورت تاخیر در واگذاری چه اتفاقی می افتد و هزینه ها به عهده کیست. فیش های بانکی، اطلاعیه های رسمی و اسناد معاملاتی سند مالکیت باید در همان پرونده پایانی نگهداری شود.
مبالغ و دستور پرداخت باید بر اساس نامه بانکی جاری و سابقه سند مالکیت واقعی تعیین شود.
ریسک وام مسکن را از سایر ویژگی های خانه جدا نکنید
قابل جابجایی بودن رهن به معنای صحیح بودن خانه از نظر نقشه، سازه، پروانه، اشغال، خطر زلزله یا ارزش بازار نیست. به همین ترتیب، یک خانه خوب به یک خرید مطمئن با جریان نامطمئن پرداخت ها و رها شدن تبدیل نمی شود. ثبت قانونی، تامین مالی و ماهیت ساختار باید در یک پرونده تصمیم گیری جمع شود.
قبل از ارائه پیشنهاد، سابقه سند مالکیت فعلی، نامه پایانی بانک، کل نقدینگی مورد نیاز، نتیجه ارزیابی و شرایط تحویل را جمع آوری کنید. هر مشکل حل نشده ای را با یک شرط پیشنهاد یا محدودیت انصراف مدیریت کنید، نه با یادداشت «بعدا به آن نگاه کنید».
- آیا سند مالکیت و سابقه باری به روز اخذ شده است؟
- آیا اختتامیه مؤسسه طلبکار به تاریخ دیده شده است؟
- آیا ترتیب واگذاری و انتقال سند مالکیت مشخص است؟
- آیا کانال های پرداخت و سناریوهای تراکنش ناموفق نوشته شده است؟
- آیا ارزیابی فنی و معماری خانه به صورت جداگانه انجام شده است؟
پرسشهای متداول
پاسخهای کوتاه و روشن
01آیا می توان سند خانه رهنی را انتقال داد؟
بله. TKGM بیان می کند که املاک و مستغلات رهنی را می توان همراه با بدهی وام مسکن منتقل کرد. اما اگر رهن جداگانه فسخ نشود، ممکن است در ملک باقی بماند. خریدار باید سابقه مشخص و رابطه بدهی را با یک وکیل ارزیابی کند.
02آیا با پرداخت بدهی وام رهنی، وام مسکن به طور خودکار فسخ می شود؟
پرداخت بدهی و ابطال سند مالکیت مراحل جداگانه ای است. بر اساس بیانیه TKGM، فرآیند ابطال پس از ارسال الکترونیکی سند ابطال توسط بانک مربوطه به اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود. سابقه سند مالکیت فعلی باید دوباره بررسی شود.
03آیا برای خانه رهن سپرده لازم است؟
قبل از سپرده گذاری، محدوده وام مسکن، مبلغ تسویه بدهی، نحوه انصراف و شرایط بازگشت در صورت عدم انجام معامله باید یادداشت شود. برای پرونده های با حجم بالا یا پیچیده باید به دنبال حمایت حقوقی مستقل بود.