Tapu ve satın alma rehberi
İpotekli ev alınır mı, nelere dikkat edilmeli?
Tapuda ipotek bulunması, taşınmazın hiçbir koşulda satılamayacağı anlamına gelmez. Asıl mesele ipoteğin hangi borcu güvence altına aldığı, satıştan önce mi yoksa satışla eş zamanlı mı kaldırılacağı ve alıcının mülkiyeti hangi kayıtlarla devralacağıdır. Bu nedenle karar, yalnızca “ipotek var” bilgisine değil; güncel tapu kaydı, alacaklı kurumun yazısı ve kapanış akışına dayanmalıdır.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- İpoteğin satışa mutlak engel olmadığını, ancak taşınmazla birlikte varlığını sürdürebileceğini bilin.
- Tapu fotoğrafıyla yetinmeyin; işlem öncesinde güncel takyidat ve ipotek bilgilerini doğrulayın.
- Banka ipoteği kapanacaksa borç bakiyesi, kapama hesabı ve terkin yöntemini yazılı hâle getirin.
- Satış bedelini ipotek kapanışı, satıcı ödemesi ve tapu devriyle eş zamanlı planlayın.
- Terkin gerçekleşmeden “borç ödendi” ifadesini ipoteğin kaldırıldığı anlamında kullanmayın.
İpoteğin satışa engel olup olmadığını doğru sorun
Doğru soru, evin satılıp satılamayacağı değil hangi kayıtla devralınacağıdır.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, ipotekli bir taşınmazın ipotek borcuyla birlikte başkasına devredilmesine engel bulunmadığını açıklar. Türk Medeni Kanunu da ipotekli taşınmazın devrinin, aksi kararlaştırılmadıkça borçlunun sorumluluğunu ve teminatı kendiliğinden değiştirmediğini belirtir. Başka bir ifadeyle mülkiyet el değiştirebilir; ipotek ise ayrıca kaldırılmadıysa taşınmaz üzerinde kalabilir.
Bu ayrım alıcı için önemlidir. Satıcının borcu ödemeyi vaat etmesi, bankanın alacağını kapattığı ve tapudaki ipoteğin terkin edildiği anlamına gelmez. İpotek devam ederken taşınmaz, güvence altına alınan borç bakımından hukuki ve ekonomik risk taşımaya devam eder. Somut dosyada borçlunun kim olduğu, ipoteğin derecesi, tutarı ve kapsamı hukukçu ile incelenmelidir.
Kısa cevapİpotekli ev alınabilir; ipotek kendiliğinden silinmez.Alıcının korunması, ipoteğin satıştan önce kaldırılması veya terkin ve ödeme adımlarının aynı kapanış planında güvenceye alınmasıyla mümkündür.
İpoteği güncel tapu kaydındaki ayrıntılarıyla inceleyin
Eski tarihli tapu senedi veya satıcının telefonundaki ekran görüntüsü güncel durumu kanıtlamaz. İşlem hazırlığında taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileriyle malik ve takyidat kayıtları birlikte doğrulanmalıdır. İpoteğin lehtarı, derecesi, tesis tarihi ve varsa diğer şerh veya hacizler aynı dosyada görülmelidir.
Tek bir “ipotek” kelimesi farklı senaryoları gizleyebilir. Konut kredisi nedeniyle bankaya verilen ipotek ile başka bir ticari borcun teminatı aynı kapanış yolunu izlemeyebilir. Üstelik taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek, haciz, aile konutu şerhi veya satışa etki eden başka kayıtlar bulunabilir. Bu nedenle kontrol, yalnızca banka borcu sorularak tamamlanmamalıdır.
| Başlık | İstenen kanıt | Karara etkisi |
|---|---|---|
| Taşınmaz kimliği | Güncel tapu kaydı | Doğru bağımsız bölümün incelendiğini gösterir |
| İpotek alacaklısı | Kayıt ve kurum teyidi | Kapama ve terkin muhatabını belirler |
| Borç bakiyesi | Tarihli kapama yazısı | Satış bedelinin dağılımını netleştirir |
| Diğer takyidatlar | Tam kayıt incelemesi | Satış veya kullanım risklerini görünür kılar |
İpoteğin nasıl ve ne zaman kaldırılacağını yazılılaştırın
En sade senaryoda satıcı borcu satıştan önce kapatır, alacaklı banka elektronik terkin evrakını tapu müdürlüğüne gönderir ve ipotek güncel kayıttan kaldırılır. Ancak satıcının borcu kapatacak nakdi satış bedelinden karşılaması gerekiyorsa ödeme, terkin ve devir aynı gün içinde birbirine bağlı adımlar hâline gelir.
Bu durumda bankadan belirli tarih için geçerli borç kapama tutarı, ödemenin yapılacağı resmî hesap, ödemenin ardından terkin belgesinin nasıl iletileceği ve işlemin tamamlanamaması hâlinde paranın ne olacağı önceden öğrenilmelidir. Banka çalışanı, tapu müdürlüğü, tarafların hukukçuları ve gerekiyorsa kredi veren yeni banka aynı akış üzerinde anlaşmadan ödeme yapılmamalıdır.
- Satıştan önce tamamen terkin
- Satış bedelinin bir bölümünün doğrudan alacaklı bankaya ödenmesi
- Yeni krediyle eski kredinin eş zamanlı kapatılması
- İpoteğin taşınmaz üzerinde kalması veya borçla birlikte devir
- İşlem gerçekleşmezse ödemelerin nasıl iade edileceğinin belirlenmesi
Satış bedelini terkin gerçekleşecekmiş gibi değil, gerçekleştiği ölçüde yönetin
Alıcı açısından en önemli risk, satış bedelinin satıcıya aktarılmasına rağmen ipoteğin kaldırılamamasıdır. Satıcı açısından ise borç kapandığı hâlde kalan satış bedelinin ödenmemesi veya tapu devrinin tamamlanmamasıdır. Bu iki yönlü risk, sözlü güven yerine koşullu ve izlenebilir bir ödeme planı gerektirir.
Kapora aşamasından itibaren taşınmazın ipotekli olduğu, borç kapama tutarının nasıl güncelleneceği, tapu gününde hangi ödemenin kime yapılacağı, terkin gecikirse ne olacağı ve masrafların kime ait olduğu yazılı olmalıdır. Banka dekontları, resmî bildirimler ve tapu işlem belgeleri aynı kapanış dosyasında saklanmalıdır.
Tutarlar ve ödeme sırası, güncel banka yazısı ve somut tapu kaydına göre kurulmalıdır.
İpotek riskini evin diğer niteliklerinden ayrı bırakmayın
İpoteğin kaldırılabilir olması, evin plan, yapı, ruhsat, iskân, deprem riski veya piyasa değeri bakımından doğru olduğu anlamına gelmez. Benzer şekilde iyi bir ev de belirsiz ödeme ve terkin akışıyla güvenli bir satın almaya dönüşmez. Hukuki kayıt, finansman ve yapının niteliği aynı karar dosyasında buluşmalıdır.
Teklif vermeden önce güncel tapu kaydını, banka kapama yazısını, toplam nakit ihtiyacını, ekspertiz sonucunu ve teslim koşullarını yan yana getirin. Çözülemeyen her başlığı “sonra bakılır” notuyla değil, teklif koşulu veya işlemden vazgeçme sınırıyla yönetin.
- Güncel tapu ve takyidat kaydı alındı mı?
- Alacaklı kurumun tarihli kapama yazısı görüldü mü?
- Terkin ile tapu devrinin sırası net mi?
- Ödeme kanalları ve başarısız işlem senaryosu yazılı mı?
- Evin teknik ve mimari değerlendirmesi ayrıca tamamlandı mı?
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01İpotekli evin tapu devri yapılabilir mi?
Evet. TKGM, ipotekli taşınmazın ipotek borcuyla birlikte devredilebileceğini belirtir. Ancak ipotek ayrıca terkin edilmezse taşınmaz üzerinde kalabilir; alıcı somut kaydı ve borç ilişkisini hukukçu ile değerlendirmelidir.
02Konut kredisi borcu ödendiğinde ipotek otomatik kalkar mı?
Borç ödemesi ile tapudaki terkin ayrı aşamalardır. TKGM açıklamasına göre ilgili banka terkin evrakını elektronik ortamda tapu müdürlüğüne ilettikten sonra terkin işlemi yapılır. Güncel tapu kaydı yeniden kontrol edilmelidir.
03İpotekli ev için kapora verilir mi?
Kapora verilmeden önce ipoteğin kapsamı, borç kapama tutarı, terkin yöntemi ve işlem gerçekleşmezse iade koşulları yazılılaştırılmalıdır. Yüksek tutarlı veya karmaşık dosyalarda bağımsız hukuki destek alınmalıdır.