هل يجب عليك شراء منزل برهن عقاري؟ ما الذي يجب أن تنتبه إليه؟

توضح المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة أنه لا يوجد أي عائق أمام نقل ملكية العقار المرهون مع دين الرهن العقاري إلى شخص آخر. وينص القانون المدني التركي أيضًا على أن نقل ملكية العقار المرهون لا يغير تلقائيًا مسؤولية المدين والضمان ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك. وبعبارة أخرى، قد تتغير الملكية؛ إذا لم تتم إزالة الرهن العقاري بشكل منفصل، فقد يبقى على العقار.

هذا التمييز مهم للمشتري. حقيقة أن البائع يعد بسداد الدين لا تعني أن البنك قد أغلق مستحقاته وتم إلغاء الرهن العقاري على سند الملكية. وبينما يستمر الرهن العقاري، تستمر العقارات في تحمل مخاطر قانونية واقتصادية فيما يتعلق بالديون المضمونة. في الملف الملموس، يجب فحص هوية المدين ودرجة ومبلغ ونطاق الرهن العقاري مع محام.

إجابة مختصرةيمكن شراء منزل مرهون؛ لا يتم إلغاء الرهن العقاري تلقائيا.

حماية المشتري ممكنة من خلال إزالة الرهن قبل البيع أو من خلال تأمين خطوات الإلغاء والدفع في نفس خطة الإغلاق.

سند الملكية القديم أو لقطة الشاشة على هاتف البائع لا تثبت الوضع الحالي. استعدادًا للصفقة، يجب التحقق من معلومات الجزيرة والطرود والقسم المستقل للعقار، بالإضافة إلى سجلات المالك والرهن. ويجب الاطلاع على المستفيد من الرهن العقاري وتصنيفه وتاريخ إنشائه وأي امتيازات أو امتيازات أخرى في نفس الملف.

يمكن للكلمة الواحدة "الرهن العقاري" أن تخفي سيناريوهات مختلفة. لا يجوز أن يتبع الرهن العقاري الممنوح للبنك مقابل قرض الإسكان والضمان لدين تجاري آخر نفس مسار الإغلاق. علاوة على ذلك، قد يكون هناك أكثر من رهن عقاري أو امتياز أو مذكرة إقامة عائلية أو غيرها من السجلات التي تؤثر على بيع العقار. ولذلك، لا ينبغي أن يتم استكمال الشيك بمجرد السؤال عن الديون المصرفية.

في أبسط السيناريوهات، يقوم البائع بسداد الدين قبل البيع، ويرسل البنك الدائن وثيقة الإلغاء الإلكترونية إلى مكتب السجل العقاري ويتم إزالة الرهن العقاري من السجل الحالي. ومع ذلك، إذا كان على البائع تقديم المبلغ النقدي لتغطية الدين من ثمن البيع، فإن الدفع والإلغاء والتحويل تصبح خطوات مترابطة في نفس اليوم.

في هذه الحالة، عليك أن تعلم مسبقاً من البنك مبلغ تسوية الدين الصالح لتاريخ معين، والحساب الرسمي الذي سيتم الدفع إليه، وكيف سيتم إرسال وثيقة الإلغاء بعد الدفع، وماذا سيحدث للأموال إذا لم يمكن إكمال المعاملة. ولا ينبغي أن يتم الدفع إلا إذا اتفق موظف البنك ومكتب تسجيل الأراضي ومحامو الطرفين، وإذا لزم الأمر، البنك الجديد الذي يقدم القرض على نفس التدفق.

• مهجورة بالكامل قبل البيع
• سداد جزء من ثمن البيع مباشرة للبنك الدائن
• إغلاق القرض الجديد والقرض القديم في وقت واحد
• يبقى الرهن على العقار أو ينتقل مع الدين
• تحديد كيفية استرداد الدفعات في حالة عدم حدوث المعاملة

وأهم مخاطرة بالنسبة للمشتري هي عدم إمكانية إزالة الرهن العقاري رغم انتقال ثمن البيع إلى البائع. بالنسبة للبائع، فهو عدم سداد ثمن البيع المتبقي رغم إغلاق الدين أو عدم إتمام عملية نقل سند الملكية. تتطلب هذه المخاطرة ذات الاتجاهين خطة سداد مشروطة وقابلة للتتبع بدلاً من الثقة اللفظية.

بدءاً من مرحلة الإيداع يجب أن يكتب أن العقار مرهون، وكيف سيتم تحديث مبلغ تسوية الديون، وأي سداد سيتم لمن في يوم سند الملكية، وماذا سيحدث إذا تأخر التخلي ومن سيتحمل المصاريف. يجب الاحتفاظ بالإيصالات المصرفية والإخطارات الرسمية ومستندات معاملة سند الملكية في نفس الملف الختامي.

حقيقة أن الرهن العقاري قابل للإزالة لا تعني أن المنزل صحيح من حيث التخطيط أو الهيكل أو الترخيص أو الإشغال أو مخاطر الزلازل أو القيمة السوقية. وبالمثل، فإن المنزل الجيد لا يترجم إلى عملية شراء آمنة مع تدفق غير مؤكد من المدفوعات والتخلي عنه. يجب أن يجتمع التسجيل القانوني والتمويل وطبيعة الهيكل في ملف القرار نفسه.

قبل تقديم العرض، قم بتجميع سجل سند الملكية الحالي وخطاب إغلاق البنك وإجمالي المتطلبات النقدية ونتائج التقييم وشروط التسليم. قم بإدارة أي مشكلة لم يتم حلها من خلال شرط العرض أو حد إلغاء الاشتراك، وليس ملاحظة "النظر إليه لاحقًا".

• هل تم الحصول على سند ملكية وسجل رهن حديث؟
• هل تم الاطلاع على الخطاب الختامي المؤرخ للمؤسسة الدائنة؟
• هل أمر التخلي ونقل سند الملكية واضح؟
• هل يتم تدوين قنوات الدفع وسيناريوهات المعاملات غير الناجحة؟
• هل تم الانتهاء من التقييم الفني والمعماري للمنزل بشكل منفصل؟