Tapu ve hukuk rehberi
Aile konutu şerhi nedir, nasıl konulur?
Aile konutu şerhi, eşlerin yaşam merkezini oluşturan konutun tapu sicilinde görünür hâle getirilmesini sağlar. Şerhin amacı mülkiyeti diğer eşe geçirmek değil, aile konutuyla ilgili belirli tek taraflı işlemleri sınırlandırmaktır. Bir ev satın alınırken veya satılırken yalnızca tapuda şerh olup olmadığına değil, taşınmazın fiilen aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığına ve eş rızasının gerekip gerekmediğine de bakılmalıdır.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- Aile konutunun eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini sürdürdüğü temel yaşam merkezi olduğunu bilin.
- Malik olan eşin yanında malik olmayan eşin de gerekli belgelerle şerh talep edebileceğini doğrulayın.
- Yerleşim yeri belgesi, medeni hâli gösteren nüfus kaydı ve gerektiğinde adresi taşınmazla eşleştiren ek kanıtları hazırlayın.
- Şerhli aile konutunun devri veya üzerindeki hakların sınırlandırılması için diğer eşin açık rızasını işlem öncesinde değerlendirin.
- Şerhin mülkiyet payı vermediğini ve cebri satış gibi irade dışı işlemleri her durumda engellemediğini ayırın.
Aile konutunu her konuttan ve her taşınmazdan ayırın
Bir ailenin sahip olduğu bütün evler aile konutu sayılmaz.
Türk Medeni Kanunu ve TKGM uygulamasında aile konutu, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandığı mekândır. Bu nitelik, tapuda kimin malik olduğundan çok konutun evlilik birliğindeki fiilî işleviyle ilgilidir. Genel yaklaşım aile konutunun tek olmasıdır.
Zaman zaman kullanılan yazlık, yatırım amacıyla tutulan daire veya boş duran konut aynı korumaya otomatik olarak girmez. Buna karşılık taşınmazın tapudaki cinsi arsa veya tarla görünse bile üzerinde fiilen aile konutu bulunduğu yetkili belgelerle kanıtlanabiliyorsa özel değerlendirme yapılabilir.
Temel ayrımAile konutu bir mülkiyet türü değil, konutun evlilik içindeki işlevidir.Şerh diğer eşe kendiliğinden tapu payı vermez; aile konutuyla ilgili belirli hukuki işlemlerde korumayı görünür kılar.
Şerh talebinde bulunabilecek kişiyi ve belgeleri netleştirin
TKGM’nin güncel genelgesine göre malik olan eş, malik olmayan eş veya her iki eş birlikte aile konutu şerhi talep edebilir. Malik olmayan eşin başvurusu için malik eşin önceden onay vermesi zorunlu tutulmaz; işlem sonucunda ilgili kişilere bildirim yapılabilir.
Temel belgeler yerleşim yeri belgesi ile medeni hâli gösteren nüfus kayıt örneğidir. MERNİS adresi ile tapudaki ada ve parsel bilgilerinin doğrudan eşleşmediği durumlarda belediye, muhtarlık, kadastro müdürlüğü, apartman yönetimi veya LİHKAB gibi kaynaklardan ek kanıt istenebilir. Belge listesi somut taşınmaza göre tapu müdürlüğünden doğrulanmalıdır.
| Başlık | Belge veya kontrol | Gösterdiği bilgi |
|---|---|---|
| Kimlik | Kimlik ve varsa temsil belgesi | Başvuran ve yetkisi |
| Evlilik | Medeni hâli gösteren nüfus kaydı | Evliliğin devamı |
| Yerleşim | Yerleşim yeri belgesi | Ailenin yaşam adresi |
| Taşınmaz eşleşmesi | Gerektiğinde belediye/muhtarlık/LİHKAB belgesi | Adres ile tapu kaydının bağı |
Şerhin satış, bağış ve ipotek üzerindeki etkisini işlemden önce görün
Türk Medeni Kanununun 194. maddesi uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutunu devredemez veya konut üzerindeki hakları sınırlayamaz. TKGM genelgesi satış ve bağış gibi devir işlemleriyle ipotek, satış vaadi, intifa ve benzeri sınırlayıcı işlemlerde malik olmayan eşin rızasının aranacağını açıklar.
Rıza yalnızca “eşim biliyor” biçiminde varsayılmamalıdır. Hangi işlem için verildiği açık ve ispatlanabilir olmalıdır. Rızanın haklı sebep olmadan verilmediği veya sağlanamadığı durumlarda hâkim müdahalesi gündeme gelebilir. Satış veya kredi süreci bu hukuki sorun çözülmeden takvime bağlanmamalıdır.
- Satış veya bağış yoluyla devir
- İpotek kurulması
- Satış vaadi ve uzun süreli hak sınırlamaları
- İntifa, oturma veya kira şerhi gibi kayıtlar
- Rızanın hangi işleme ve hangi koşullara verildiği
Alıcı ve satıcı için kontrolü yalnızca şerh satırına indirmeyin
Satıcı açısından aile konutu niteliği ve eş rızası, ilan yayına alındıktan sonra değil satış hazırlığında çözülmelidir. Aksi hâlde kapora, kredi ve tapu randevusu aşamasında işlem durabilir. Eşin rızası gerekiyorsa hangi biçimde ve ne zaman sunulacağı hukukçu ve tapu müdürlüğüyle netleştirilmelidir.
Alıcı açısından güncel tapu kaydında aile konutu şerhi bulunması açık bir uyarıdır. Ancak şerh görülmemesi, taşınmazın fiilen aile konutu olamayacağına ilişkin kesin garanti gibi ele alınmamalıdır. Satıcının medeni hâli, taşınmazın kullanım biçimi ve eş rızası konusunda belirsizlik varsa bağımsız hukuki inceleme yapılmalıdır.
| Taraf | Kontrol | Amaç |
|---|---|---|
| Satıcı | Medeni hâl ve fiilî kullanım | Rıza ihtiyacını erken belirlemek |
| Satıcının eşi | Açık ve işleme özgü rıza | İşlemin hukuki güvenliğini sağlamak |
| Alıcı | Güncel kayıt ve kullanım araştırması | Sonradan çıkabilecek uyuşmazlığı azaltmak |
| Kredi veren | Şerh ve ipotek uygunluğu | Teminatın kurulabilirliğini doğrulamak |
Şerhin nasıl kaldırıldığını ve hangi işlemleri durdurmadığını bilin
Aile konutu şerhinin terkini, şerhin kimin talebiyle konulduğuna ve evlilik durumuna göre farklı belge ve rızalar gerektirebilir. Lehtar eşin talebi, eşlerin birlikte başvurusu, kesinleşmiş boşanma veya evliliğin iptali kararı, ölüm ya da mahkeme kararı gibi durumlar genelgede ayrı ayrı düzenlenir.
Şerh, malikin kendi iradesiyle yaptığı belirli işlemlerde eş rızasını zorunlu kılar; hükmen tescil, cebri satış, haciz ve tedbir gibi malikin iradesi dışında yürüyen işlemleri mutlak biçimde engellemez. Bu nedenle şerh “eve hiçbir işlem yapılamaz” veya “bütün borçlardan korunur” şeklinde sunulmamalıdır.
- Şerhi kimin ve hangi belgeyle koydurduğu
- Terkin talebinde kimin rızasının gerektiği
- Evliliğin devam edip etmediği
- Mahkeme veya icra kaynaklı işlemin niteliği
- Taşınmaz üzerindeki önceki ipotek, haciz ve tedbirler
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01Aile konutu şerhini kim koydurabilir?
TKGM genelgesine göre malik eş, malik olmayan eş veya iki eş birlikte gerekli belgelerle şerh talep edebilir. Malik olmayan eşin tek başına başvurabilmesi mümkündür.
02Aile konutu şerhi olan ev satılabilir mi?
Malik eşin iradi satışında diğer eşin açık rızası gerekir. Rıza sağlanamıyorsa veya haklı neden olmadan verilmiyorsa hâkim müdahalesi gündeme gelebilir. Somut satış bağımsız hukukçu ve tapu müdürlüğüyle yürütülmelidir.
03Aile konutu şerhi eşe tapu payı verir mi?
Hayır. Şerh mülkiyet payı devretmez; aile konutuyla ilgili belirli tasarrufların diğer eşin açık rızası olmadan yapılmasını sınırlar. Mal rejiminden doğan haklar ayrı bir hukuki başlıktır.