Tapu satışında para transferi nasıl güvenli yapılır?

Kapora, peşinat, konut kredisi, mevcut ipoteğin kapatılması, kalan satış bedeli ve hizmet giderleri ayrı kalemlerdir. Her kalem için tutar, gönderen, alıcı hesap, tarih, gerçekleşme koşulu ve iade senaryosu yazılmalıdır. Böylece tapu günü ortaya çıkan bir eksik ödeme bütün işlemi belirsizliğe sürüklemez.

Satış bedeliyle tapu harcı ve döner sermaye ödemelerini karıştırmayın. Resmî harçlar kurumun gösterdiği kanala, satış bedeli ise tarafların kararlaştırdığı ve doğruladığı güvenli yönteme gönderilir. Kredi veya ipotek fekki varsa banka süreçleri randevudan önce ilgili şubelerle eşleştirilmelidir.

Tapu Takas’ta alıcı ve satıcı, tapu müdürlüğünün satış başvurusu için ürettiği e-ödeme numarasıyla sisteme kayıt olur. Alıcının gönderdiği satış bedeli Takasbank’taki bağımsız bloke hesapta tutulur. TAKBİS’ten tescilin gerçekleştiği bilgisi alındığında bedel satıcının bildirdiği IBAN’a EFT ile aktarılır.

Bu sistem tarafların birbirine güvenmek zorunda kaldığı zaman boşluğunu azaltır; fakat mülkün hukuki veya fiziksel incelemesini yapmaz. Yanlış taşınmaz seçimi, hatalı satış bedeli, yetkisiz kişiyle sözleşme veya uygun olmayan kredi planı gibi riskler ayrı kontroller gerektirir. Kayıt ve ücret bilgileri işlem gününde resmî Tapu Takas ekranından doğrulanmalıdır.

Güvenlik sınırıGüvenli ödeme, güvenli mülk incelemesinin yerine geçmez.

Sistem bedel ile tescili eşleştirir; tapu kaydı, proje, yapı ve sözleşme riskleri ayrıca incelenmelidir.

TKGM ile banka iş birliğinde sunulan Tapu Güvenilir Hesap uygulamaları da mülkiyet devri ile satış bedelinin kontrollü biçimde el değiştirmesini amaçlar. Bankaların erişim kanalı, kredili işlem desteği, ücret ve işlem saati farklı olabilir. Tarafların kullandığı bankaya göre mevcut ürün ve koşullar önceden sorulmalıdır.

Hangi yöntem seçilirse seçilsin sistemin tapu başvurusuyla nasıl eşleştiği, paranın hangi koşulda satıcıya aktarılacağı, tescil olmazsa iade süresi, işlem limiti ve destek kanalı yazılı olarak görülmelidir. Sadece banka çalışanının sözlü açıklamasıyla devir gününe girilmemelidir.

• Kredili ve kredisiz işleme uygunluk
• Tescil bilgisiyle otomatik eşleşme biçimi
• İptal hâlinde bedel ve ücret iadesi
• EFT saati, limit ve çoklu alıcı/satıcı desteği
• İşlem gününde ulaşılabilecek destek kanalı

Satıcının IBAN’ı sözleşme ve güvenli ödeme kaydında açıkça yer almalı; hesap sahibinin adı satıcı veya hukuken açıklanmış hak sahibiyle eşleşmelidir. Son dakika mesajıyla değiştirilen hesap bilgisi, ekran görüntüsü veya kişisel bağlantı üzerinden ödeme yapılmamalıdır. Değişiklik gerekiyorsa taraf ve banka resmî kanaldan yeniden teyit edilmelidir.

SMS’teki başvuru ve e-ödeme numarası Web Tapu dosyasıyla karşılaştırılmalıdır. Şifre, tek kullanımlık kod veya e-Devlet giriş bilgisi emlak danışmanı dahil hiç kimseyle paylaşılmamalıdır. Dekont açıklamasında taşınmazı ve ödemenin niteliğini tanımlayacak açık ama gereksiz kişisel veri içermeyen bir ifade kullanılmalıdır.

• IBAN hesap sahibi ve satıcı eşleşmesi
• Tapu başvuru/e-ödeme numarası eşleşmesi
• Resmî alan adı ve uygulama kontrolü
• Son dakika hesap değişikliğinde yeniden teyit
• Dekont, sözleşme ve resmî senette tutarlılık

Randevu öncesi alıcı ve satıcının kimliği, satış bedeli, taşınmaz, hisse, harç ödemesi, güvenli hesap kaydı ve banka limitleri son kez kontrol edilmelidir. Resmî senet imzalanmadan önce metin okunmalı; tescil sonrasında ödeme sistemindeki durum ve yeni tapu kaydı görülmelidir.

Anahtar, taşınmazın fiilî teslimi, abonelikler, sayaç tutanakları, aidat ve demirbaşlar tapu tescilinden ayrı bir teslim tutanağına bağlanabilir. Böylece para ve mülkiyet güvence altına alınırken, taşınmazın kullanımının ne zaman ve hangi durumda devredildiği de belirsiz kalmaz.