Kat mülkiyeti, kat irtifakı ve iskan nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış veya tamamlanacak bir yapıdaki bağımsız bölümlere ilişkin olarak arsa payına bağlı kurulan bir haktır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bir yapının ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan mülkiyet düzenidir.

Gündelik dilde iskan denilen yapı kullanma izin belgesi, yapının ruhsat ve eklerine uygun biçimde tamamlanarak kullanılabilmesi için ilgili idarece düzenlenen belgedir. Bu üç başlık birbiriyle ilişkilidir; ancak birinin varlığına bakarak diğer bütün kontrollerin tamamlandığını varsaymak doğru değildir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda belirli süreçlerle kat mülkiyetine resen geçiş yapılabildiğini açıklar. Buna rağmen elinizdeki taşınmazın güncel kaydını görmeden yalnızca binanın yaşına veya satıcının beyanına dayanmayın.

Malikten güncel tapu kaydını ve mevcutsa yapı kullanma izin belgesini isteyin. Web Tapu ve ilgili idare üzerinden yürütülebilecek kontrollerin kapsamını öğrenin; eski bir belge fotoğrafını güncel kayıt yerine kabul etmeyin.

• Güncel tapu kaydındaki ana taşınmaz ve bağımsız bölüm bilgisi
• Kat, bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve nitelik
• Yapı kullanma izin belgesinin tarih ve kapsamı
• Kat mülkiyetine geçiş başvurusu veya kayıt durumu
• İlgili idaredeki ruhsat ve proje dosyası

Belge disiplini“Bina iskanlı” cümlesi, hangi belgenin görüldüğünü söylemez.

Belgenin adı, tarihi, kapsadığı yapı ve güncel kayıtla ilişkisi açıkça görülmeden sözlü bilgi karar verisi sayılmamalıdır.

Tapu kaydı mülkiyet ve bağımsız bölüm bilgilerini taşır; dairenin bugünkü planının onaylı mimari projeyle aynı olduğunu tek başına göstermez. Balkonun kapatılması, ortak alandan bölüme katılım, ıslak hacim yeri veya iki bölümün fiilen birleştirilmesi gibi değişiklikler ayrıca incelenmelidir.

Gezdiğiniz bağımsız bölümün katını, numarasını, giriş konumunu ve proje üzerindeki yerini karşılaştırın. Mevcut kullanım ile onaylı proje arasında fark görülüyorsa bunun hukuki ve teknik sonucunu tahmin etmeyin; belediye kaydı ve uygun uzman incelemesiyle netleştirin.

• Tapudaki bağımsız bölüm ile gezilen bölüm aynı mı?
• Onaylı plandaki duvar, balkon ve ıslak hacimler korunmuş mu?
• Ortak alan veya eklenti kullanımı belgede nasıl tarif edilmiş?
• Depo, otopark veya teras hakkı kayıtla doğrulanabiliyor mu?
• Sonradan yapılan değişiklikler için izin veya proje bulunuyor mu?

Tapu niteliği, yapı kullanma izin durumu, bankanın değerleme sonucu, sigorta ve satış işlemi aynı dosyanın farklı parçalarıdır. Bir taşınmazın ilan edilebilmesi veya gezilebilmesi, her finansman kuruluşunun aynı koşullarda kredi kullandıracağı anlamına gelmez.

Kredi kullanılacaksa taşınmaz özelindeki kabul koşullarını ilgili bankadan ve değerleme sürecinden öğrenin. Satışa ilişkin gerekli belgeleri TKGM’nin güncel açıklamalarından kontrol edin; işlem günü ortaya çıkabilecek eksikliği teklif öncesinde görünür kılın.

Karar sırasıÖnce belgeyi anlayın, sonra finansman ve teklif koşulunu buna göre kurun.

Belirsiz bir kayıt durumunu kapora sonrasında çözmeye çalışmak yerine, teklif koşullarına hangi doğrulamaların dahil edileceğini baştan belirleyin.

Karar dosyasında belge adını, kimden ve hangi tarihte alındığını, hangi resmî kaynaktan doğrulandığını ve açık kalan soruyu ayrı sütunlarda tutun. Böylece birbiriyle karışan ekran görüntüleri ve sözlü beyanlar yerine izlenebilir bir kontrol akışı oluşur.

Hukuki kayıt, mimari uyum ve teknik durum farklı uzmanlık alanlarıdır. Bir başlıktaki olumlu sonuç diğerini otomatik olarak doğrulamaz; gerektiğinde hukukçu, mimar, mühendis, değerleme uzmanı ve ilgili idarenin görüşlerini kendi kapsamlarında alın.