İskansız ev alınır mı?

İskân olarak bilinen yapı kullanma izin belgesi, tamamlanan yapının kullanılabilmesi için ilgili idare tarafından düzenlenen resmî belgedir. İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği çerçevesinde yapı ruhsatı ve eki projelere uygunluk, kullanım aşamasında temel inceleme konusudur. Belgenin varlığı yapı ve proje sürecinin önemli bir eşiğinin tamamlandığını gösterir.

Buna karşılık iskân, satın alınan dairenin bütün ince işlerinin kusursuz, taşıyıcı sisteminin gelecekteki her koşulda güvenli veya tapu kaydının sorunsuz olduğunu garanti etmez. İskân belgesini tapu, onaylı proje, mevcut durum, yapı güvenliği ve bağımsız bölüm kalitesinin yerine koymayın.

Kısa cevapİskansız ev ancak belgenin neden eksik olduğu açıklanabiliyorsa değerlendirilir.

“Sonra alınır” sözü yerine eksik işlemler, aykırılıklar, sorumlu taraf, süre ve maliyet resmî dosya üzerinden görünmelidir.

Belge başvurusunun hiç yapılmaması, ortak alanların tamamlanmaması, ruhsat süresinin veya dosya işlemlerinin eksik kalması, müteahhit yükümlülükleri ya da yapının ruhsat ve eklerine aykırı imalat içermesi aynı sonuç ekranında “iskan yok” olarak görünebilir. Fakat çözüm süresi, maliyeti ve hukuki riskleri aynı değildir.

Satıcının veya yöneticinin açıklamasını başlangıç bilgisi olarak alın; ilgili belediyenin imar ve yapı kontrol birimindeki dosyayla doğrulayın. Daha önce yapılmış başvuru, ret veya eksik yazısı varsa tarih ve gerekçesiyle isteyin. Yapının tamamı, ortak alanlar ve bağımsız bölüm için hangi koşulların açık kaldığını ayrı ayrı not edin.

Dosyada güncel tapu ve parsel bilgisi, yapı ruhsatı, onaylı mimari ve mühendislik projeleri, yapı denetim kayıtları, tadilat ruhsatları, varsa tutanaklar ve yapı kullanma izni başvuru evrakı araştırılmalıdır. Belgenin bulunmadığına ilişkin sözlü cevap yerine dosya numarası ve güncel resmî durum istenmelidir.

Onaylı mimari proje sahadaki bağımsız bölüm ve ortak alanlarla karşılaştırılmalıdır. Kapatılmış balkon, büyütülmüş daire, değiştirilmiş çatı, otopark veya sığınak kullanımı gibi müdahaleler yalnızca dekorasyon meselesi olmayabilir. Aykırılığın hangi bölümde, kimin müdahalesiyle ve hangi tarihte oluştuğu çözüm sorumluluğunu etkiler.

• Yapı ruhsatı ve geçerlilik süreci
• Onaylı mimari, statik ve tesisat projeleri
• Yapı denetim ve fenni mesul kayıtları
• Tadilat ruhsatı, tutanak, ceza veya mühürleme bilgisi
• İskân başvurusu, eksik veya ret yazıları
• Sahadaki mevcut yapı ile proje arasındaki farklar

Bir bağımsız bölümün tapuda kat irtifaklı veya başka bir nitelikte kayıtlı olması, yapının iskân aldığı anlamına gelmez. Yapı Kayıt Belgesi de yapı kullanma izin belgesiyle aynı belge değildir. Tapu kaydı, yapı ruhsatı, iskân ve fiilî kullanım ayrı kaynaklardan doğrulanmalıdır.

Elektrik, su veya doğalgazın çalışıyor olması da iskân sorusunu tek başına çözmez; aboneliğin türü, tarihi ve hangi düzenlemeye dayanarak kurulduğu araştırılmalıdır. Bankanın kredi vermesi veya ekspertiz raporu hazırlaması bütün imar ve proje risklerinin ortadan kalktığını göstermez. Her banka ve değerleme dosyayı kendi güncel politikasıyla değerlendirebilir.

• Tapudaki mülkiyet türü ve bağımsız bölüm niteliği
• Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve yapı kullanma izin belgesi ilişkisi
• Yapı Kayıt Belgesinin kapsamı ve beyan edilen aykırılıklar
• Aboneliklerin bireysel veya ortak niteliği
• Bankanın değerleme notları ve krediye uygunluk koşulları
• Sigorta, aidat ve gelecekteki ortak gider etkisi

“Masrafı az” veya “bütün bina isterse alınır” gibi sözler karar verdirmez. Yetkili idare ve uzman incelemesi sonunda tamamlanması gereken evrak, imalat, proje tadilatı veya ortak alan işi listelenmelidir. Her iş için sorumlu taraf, yaklaşık maliyet, paylaştırma yöntemi ve gerçekçi süre belirlenmelidir.

Satın alma ancak kabul edilebilir bir çözüm yolu görülüyorsa ilerletilmelidir. Satıcının tamamlayacağı işler, belgelerin teslimi, kredi sonucu ve olumsuz resmî görüşte ödemenin ne olacağı açık teklif koşullarına bağlanmalıdır. Çözümü belirsiz aykırılığın maliyetini yalnızca düşük satış fiyatıyla dengelemeye çalışmak, riski görünmez biçimde alıcıya taşır.