Kira ve satın alma rehberi
Kiracılı ev satın alırken nelere dikkat edilmeli?
Kiracılı bir ev, yalnızca içinde biri bulunan bir taşınmaz değildir; devam eden bir kira ilişkisiyle birlikte devralınır. Yatırım amacıyla düzenli gelir avantajı sunabilir, fakat kendi kullanımını planlayan alıcı için sözlü tahliye beklentisi önemli bir zaman ve hukuk riski yaratabilir.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- Yeni malikin mevcut kira sözleşmesinin tarafı olduğunu kararın başlangıç noktası yapın.
- Sözleşme, ek protokol, ödeme, depozito ve yan gider kayıtlarını birlikte inceleyin.
- Kiracının çıkacağına ilişkin sözlü beyanı boş teslim garantisi olarak kabul etmeyin.
- Kendi kullanımınız ile yatırım amacınızı satın alma teklifinden önce açıkça ayırın.
- Kira gelirini mevcut sözleşme, gider, tahsilat ve yeniden kiralama senaryosuyla hesaplayın.
Satış, mevcut kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle tapu devrini, evi otomatik olarak boş teslim alacağınız tarih gibi planlamayın.
Satın alma amacınızı baştan belirleyin. Evi yatırım için kiracısıyla sürdürmek ile kısa sürede kendiniz kullanmak aynı inceleme, teklif ve zaman planını gerektirmez. Kendi kullanım ihtiyacınız varsa olası hukuki yolları ve süreleri işlemden önce bir hukukçuyla değerlendirin.
Karar başlangıcıKiracılı evde satın alınan yalnızca yapı değil, devam eden ilişkinin koşullarıdır.Sözleşmeyi görmeden kira, tahliye veya teslim hakkında kurulan her varsayım teklifin riskini artırır.
Kira sözleşmesini tek belge değil, işlem dosyası olarak inceleyin
İmzalı kira sözleşmesinin taraflarını, başlangıç ve yenileme tarihlerini, kullanım amacını, kira bedelini, ödeme gününü ve özel hükümlerini görün. Ek protokol, artış anlaşması veya kiracılık hakkına ilişkin tapu şerhi bulunup bulunmadığını ayrıca araştırın.
Depozitonun tutarı, kimde ve hangi yöntemle tutulduğu; geçmiş ödemeler, aidat ve yan gider paylaşımı; mevcut uyuşmazlık ve yazışmalar dosyada yer almalıdır. Satıcının beyanını mümkün olduğunca sözleşme ve ödeme kaydıyla eşleştirin.
- İmzalı sözleşme ve bütün ekleri
- Başlangıç, yenileme, kira ve ödeme tarihleri
- Depozito, teminat ve devirde teslim yöntemi
- Aidat, yan gider ve malik giderlerinin paylaşımı
- Ödeme kayıtları, ihtarlar ve mevcut uyuşmazlıklar
- Kiralananın kullanım amacı ve fiilî durumu
| Başlık | Belge | Açık soru |
|---|---|---|
| Sözleşme | İmzalı metin ve ekler | Hangi koşullar yürürlükte? |
| Ödeme | Banka ve tahsilat kayıtları | Güncel kira ve düzeni ne? |
| Depozito | Teslim ve tutma kaydı | Devirde kime geçecek? |
| Gider | Aidat ve fatura bilgileri | Malik-kiracı paylaşımı nasıl? |
Boş teslim beklentisini sözlü vaat üzerine kurmayın
‘Kiracı satıştan sonra çıkar’ veya ‘birkaç ay içinde boşaltır’ beyanı tek başına hukuki ve fiilî teslim güvencesi değildir. Kiracının mevcut hakkını, varsa yazılı tahliye taahhüdünün zaman ve şekil koşullarını ve satış belgesindeki teslim hükümlerini hukukçuya inceletin.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi, gerçek bir konut veya işyeri gereksinimi bulunan yeni malikin edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapması koşuluyla altı ay sonra dava açabileceğini düzenler. Bu süreler otomatik tahliye veya kesin sonuç anlamına gelmez; güncel usul, tebligat ve dava süreci somut olay için hukukçuyla planlanmalıdır.
- Satışın boş mu kiracılı mı yapılacağının açık yazılması
- Teslim tarihinin ve teslim koşulunun belgede yer alması
- Kiracının beyanının doğrudan ve yazılı biçimde görülmesi
- Varsa tahliye taahhüdünün hukukçu tarafından incelenmesi
- Kendi kullanım ihtiyacı için güncel sürecin ve sürenin planlanması
Mevcut kirayı piyasa kirası gibi varsaymadan getiriyi hesaplayın
Mevcut kira, güncel ilan kirasından düşük veya yüksek olabilir; ancak satın alma günü kendiliğinden piyasa seviyesine gelmez. Sözleşme başlangıcı, güncel bedel, yasal artış düzeni ve ödeme geçmişi getiri hesabının temelidir.
Net getiride boş kalma kadar tahsilat, malik giderleri, bakım ve yeniden satış kolaylığını da değerlendirin. Kiracılı satışın hedef alıcı kitlesini daraltabileceğini ve kendi kullanım esnekliğini azaltabileceğini fiyat senaryosuna ekleyin.
Piyasa kirası ayrı bir senaryodur; yürürlükteki sözleşmeyle hemen elde edilecek gelir gibi kullanılmamalıdır.
| Senaryo | Dayanak | Ne için kullanılır? |
|---|---|---|
| Mevcut | Sözleşme ve tahsilat | Bugünkü gerçek nakit akışı |
| Yasal devam | Güncel mevzuat ve sözleşme | Orta dönem planı |
| Piyasa | Karşılaştırılabilir güncel kiralar | Gelecek potansiyeli; garanti değil |
Tapu devriyle birlikte kira ilişkisinin devir planını tamamlayın
Satış dosyasında kira sözleşmesinin aslı veya onaylı kopyası, depozito ve anahtar kayıtları, son ödeme durumu, aidat ve iletişim bilgileri için teslim listesi hazırlayın. Kira ödemesinin hangi tarihten itibaren hangi hesaba yapılacağını taraflara açık ve izlenebilir biçimde bildirin.
Devir tarihindeki sayaç, bakım, hasar ve demirbaş durumunu mümkünse fotoğraf ve tutanakla kaydedin. Kiracıyla ilk iletişimi tek taraflı koşul değişikliği olarak değil, malik değişikliğini ve ödeme akışını açıklayan düzenli bir devir görüşmesi olarak planlayın.
- Sözleşme, ek ve yazışmaların teslimi
- Son kira, aidat ve yan gider durumunun mutabakatı
- Depozitonun tutarı ve devir kaydı
- Anahtar, demirbaş ve mevcut durum tutanağı
- Yeni malik iletişim ve ödeme bilgilerinin yazılı bildirimi
- Açık uyuşmazlık veya bakım konularının listesi
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01Kiracılı ev satın alındığında kiracı çıkmak zorunda mı?
Satış mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Sona erdirme nedenleri ve süreçleri kanunda düzenlenmiştir ve somut durum için hukuk görüşü gerekir.
02Yeni malik kendi oturacaksa kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır, devirle birlikte otomatik ve anlık tahliye oluşmaz. Türk Borçlar Kanunu yeni malikin gereksinimi için bildirim ve dava yolu öngörür; süre ve usul somut olaya göre hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.
03Kiracılı ev yatırım için avantajlı mıdır?
Hazır nakit akışı sağlayabilir ancak mevcut kira seviyesi, tahsilat, sözleşme koşulları, giderler, kullanım esnekliği ve yeniden satış kolaylığı birlikte hesaplanmalıdır. Her kiracılı mülk için aynı sonuç geçerli değildir.