راهنمای خرید و اجاره
در خرید خانه با مستاجر به چه نکاتی باید توجه کرد؟
خانه با مستاجر فقط ملکی نیست که شخصی در آن باشد. با یک رابطه اجاره ای مستمر تصاحب می شود. ممکن است مزیت درآمد معمولی را برای مقاصد سرمایه گذاری ارائه دهد، اما برای خریدار که قصد دارد از آن استفاده کند، انتظار تخلیه شفاهی ممکن است خطر زمانی و قانونی قابل توجهی ایجاد کند.
خلاصه یکدقیقهای
نکاتی که پیش از تصمیم باید به خاطر داشت
- نقطه شروع تصمیم بگیرید که مالک جدید یکی از طرفین اجاره نامه موجود است.
- سوابق قرارداد، پروتکل اضافی، پرداخت، سپرده و هزینه های جانبی را با هم مرور کنید.
- اعلام شفاهی خروج مستاجر را به عنوان ضمانت تحویل خالی قبول نکنید.
- قبل از ارائه پیشنهاد خرید، استفاده شخصی خود را به وضوح از هدف سرمایه گذاری خود جدا کنید.
- محاسبه درآمد اجاره با قرارداد جاری، هزینه، جمع آوری و سناریو اجاره مجدد.
فروش به طور خودکار رابطه اجاره موجود را خاتمه نمی دهد
طبق قانون تعهدات ترکیه، زمانی که ملک مورد اجاره تغییر می کند، مالک جدید یکی از طرفین قرارداد اجاره می شود. به همین دلیل، انتقال سند مالکیت را به عنوان تاریخی که به طور خودکار خانه را خالی دریافت می کنید، برنامه ریزی نکنید.
هدف خرید خود را از ابتدا مشخص کنید. نگهداری از خانه برای سرمایه گذاری با مستاجر و استفاده از آن در زمان کوتاه نیازی به بازرسی، پیشنهاد و برنامه زمانی یکسانی ندارد. اگر نیازی به استفاده شخصی دارید، قبل از اقدام، راهحلهای قانونی و مهلتهای احتمالی را با یک وکیل ارزیابی کنید.
شروع تصمیمآنچه در یک خانه مستاجر خریداری می شود فقط ساختار نیست، بلکه شرایط رابطه مداوم است.هر گونه فرضی که در مورد اجاره، تخلیه یا تحویل بدون مشاهده قرارداد انجام شود، خطر پیشنهاد را افزایش می دهد.
قرارداد اجاره را به عنوان یک پرونده معامله بررسی کنید، نه یک سند واحد
مشاهده طرفین، تاریخ شروع و تمدید، هدف استفاده، هزینه اجاره، تاریخ پرداخت و مفاد خاص قرارداد اجاره امضا شده. همچنین بررسی کنید که آیا پروتکل اضافی، قرارداد افزایش یا سند مالکیت در مورد حق اجاره وجود دارد یا خیر.
مبلغ سپرده، چه کسی و با چه روشی آن را در اختیار دارد. پرداخت های معوقه، عوارض و اشتراک هزینه های جانبی؛ اختلافات و مکاتبات جاری در پرونده درج شود. اظهارنامه فروشنده را تا حد امکان با قرارداد و سابقه پرداخت مطابقت دهید.
- قرارداد امضا شده و کلیه ضمایم
- تاریخ شروع، تمدید، اجاره و پرداخت
- روش واریز و ضمانت و تحویل
- تسهیم حقوق، هزینه های جانبی و هزینه های مالک
- سوابق پرداخت، هشدارها و اختلافات موجود
- هدف استفاده و وضعیت واقعی ملک مورد اجاره
| عنوان | سند | سوال باز |
|---|---|---|
| است قرارداد | متن و پیوست امضا شده | چه شرایطی اعمال می شود؟ |
| پرداخت | سوابق بانک و مجموعه | اجاره و چیدمان فعلی چیست؟ |
| سپرده | تحویل و نگهداری رکورد | در آینده به چه کسی منتقل می شود؟ |
| می رود | اطلاعات سررسید و فاکتور | اشتراک مالک و مستاجر چگونه است؟ |
انتظارات تحویل خالی را بر اساس وعده های شفاهی قرار ندهید
این اعلامیه که "مستاجر پس از فروش نقل مکان می کند" یا "او ظرف چند ماه تخلیه می کند" به خودی خود یک تضمین قانونی و واقعی برای تحویل نیست. از یک وکیل بخواهید حقوق جاری مستاجر، شرایط زمانی و شکلی تعهد تخلیه کتبی در صورت وجود و مفاد تحویل در سند فروش را بررسی کند.
ماده 351 قانون تعهدات ترکیه مقرر می دارد که مالک جدید که نیاز به سکونت یا محل کار واقعی دارد می تواند پس از شش ماه اقامه دعوی کند مشروط بر اینکه ظرف یک ماه از تاریخ تحصیل کتباً به مستاجر اطلاع دهد. این زمان ها به معنای انتشار خودکار یا نتایج قطعی نیستند. رویه جاری، ابلاغ و فرآیند دادخواهی باید با یک وکیل برای پرونده مشخص برنامه ریزی شود.
- واضح است که آیا فروش خالی خواهد بود یا با مستاجر
- درج تاریخ تحویل و شرایط تحویل در سند
- مشاهده اظهارنامه مستاجر به صورت مستقیم و کتبی
- بررسی تعهد تخلیه در صورت وجود توسط وکیل
- برنامه ریزی فرآیند و مدت زمان فعلی برای نیازهای استفاده خود
بازده را بدون فرض اینکه رانت فعلی رانت بازار است محاسبه کنید
اجاره فعلی ممکن است کمتر یا بیشتر از اجاره فعلی آگهی شده باشد. اما به طور خودکار در روز خرید به سطح بازار نمی رسد. شروع قرارداد، قیمت روز، حکم افزایش قانونی و سابقه پرداخت مبنای محاسبه برگشتی است.
سهولت جمع آوری، هزینه های مالک، نگهداری و فروش مجدد و همچنین جای خالی در بازده خالص را در نظر بگیرید. به سناریوی قیمت اضافه کنید که فروش با مستاجران ممکن است پایگاه خریدار هدف را محدود کند و انعطاف استفاده خود را کاهش دهد.
اجاره بازار یک سناریوی جداگانه است. نباید به عنوان درآمدی که فوراً تحت قرارداد فعلی به دست می آید استفاده شود.
| سناریو | پایه | برای چه استفاده می شود؟ |
|---|---|---|
| موجود | قرارداد و مجموعه | جریان نقدی واقعی امروز |
| ادامه حقوقی | قانون و قرارداد جاری | برنامه میان مدت |
| بازار | اجاره های جاری قابل مقایسه | پتانسیل آینده؛ تضمین نشده |
تکمیل طرح انتقال رابطه اجاره با انتقال سند مالکیت.
لیست تحویل نسخه اصلی یا تایید شده قرارداد اجاره، سوابق سپرده و کلید، وضعیت پرداخت نهایی، عوارض و اطلاعات تماس موجود در فایل فروش را تهیه کنید. به طور واضح و قابل ردیابی به طرفین اطلاع دهید که از چه تاریخی پرداخت اجاره به چه حسابی انجام می شود.
در صورت امکان، کنتور، نگهداری، خرابی و وضعیت تجهیزات را در تاریخ انتقال با عکس و صورتجلسه ثبت کنید. ارتباط اولیه با مستاجر را بهعنوان یک جلسه تحویل منظم برای توضیح تغییر مالک و جریان پرداخت برنامهریزی کنید، نه بهعنوان تغییر یکطرفه شرایط.
- تحویل قراردادها، پیوست ها و مکاتبات
- تطبیق وضعیت اجاره نهایی، عوارض و هزینه های جانبی
- مبلغ سپرده و سابقه انتقال
- کلید، موجودی و گزارش وضعیت جاری
- اطلاعیه کتبی اطلاعات تماس و پرداخت مالک جدید
- لیست درگیری های باز یا مسائل نگهداری
پرسشهای متداول
پاسخهای کوتاه و روشن
01آیا هنگام خرید خانه با مستاجر، مستاجر باید خانه را ترک کند؟
فروش به طور خودکار اجاره موجود را فسخ نمی کند. مالک جدید طرف قرارداد می شود. دلایل و مراحل فسخ توسط قانون تنظیم می شود و نظر قانونی برای وضعیت مشخص لازم است.
02آیا مالک جدید می تواند در صورتی که مستاجر را خودش تصرف کند، فوراً او را تخلیه کند؟
خیر با انتقال تخلیه اتوماتیک و لحظه ای ایجاد نمی شود. کد تعهدات ترکیه اطلاع رسانی و طرح دعوی قضایی برای نیازهای مالک جدید را فراهم می کند. مدت و رویه باید توسط وکیل با توجه به مورد خاص ارزیابی شود.
03آیا خانه با مستاجر برای سرمایه گذاری مفید است؟
می تواند جریان نقدی آماده را فراهم کند، اما سطح اجاره فعلی، جمع آوری، شرایط قرارداد، هزینه ها، انعطاف پذیری استفاده و سهولت فروش مجدد باید با هم محاسبه شوند. نتیجه یکسان برای هر ملک مستأجری معتبر نیست.