درآمد اجاره چگونه محاسبه می شود؟

نسبت بازده اجاره ناخالص پتانسیل اجاره سالانه یک ملک به قیمت فروش آن است. هنگام مقایسه خواص در یک منطقه و ماهیت مشابه برای اولین بار مفید است. از آنجایی که محاسبه آسان است، می توان آن را به سرعت با داده های تبلیغاتی اعمال کرد.

با این حال، این نرخ فرض می کند که خانه بدون وقفه در طول سال اجاره می شود و هیچ هزینه ای وجود ندارد. به همین دلیل نباید از آن برای تصمیم گیری خرید به تنهایی استفاده کرد، بلکه برای حذف گزینه هایی که باید به طور دقیق مورد بررسی قرار گیرند، استفاده کرد.

در حساب خالص، مخرج فقط قیمت فروش نیست. سند مالکیت و معاملات مالی، بازسازی، مبلمان یا سرمایه‌گذاری‌های آماده‌سازی مورد نیاز قبل از اجاره نیز به مبلغ کل سرمایه‌گذاری اضافه می‌شود. در مخرج، مابقی هزینه های انجام شده توسط مالک از اجاره بهایی کسر می شود که انتظار می رود در یک سال واقعاً وصول شود.

ایجاد حساب در طول یک سال تقویمی؛ هزینه های تعمیر دوره ای، جای خالی و تجدید را قابل مشاهده می کند. در صورت استفاده از وام، لازم است بازگشت سرمایه و جریان نقدی را جداگانه بخوانید: در حالی که ملک سودآور به نظر می رسد، پرداخت ماهانه وام ممکن است جریان نقدی را تحت فشار قرار دهد.

تمایز کلیدیبازده و جریان نقدی یکسان نیستند.

بازده خالص منعکس کننده عملکرد دارایی است. جریان نقدی ماهانه تعادل بین جمع آوری اجاره و وام و پرداخت های منظم را نشان می دهد.

هر هزینه ای در هر ملکی یکسان نیست. هزینه های استفاده عادی که طبق قرارداد به مستاجر تعلق می گیرد و هزینه های ساختاری، دوره ای و مالیاتی که بر عهده مالک است را جدا کنید. هزینه های خرید یکباره به کل سرمایه گذاری؛ هزینه های مکرر هر سال را در درآمد خالص سالانه لحاظ کنید.

پیامدهای مالیاتی درآمد اجاره ممکن است بسته به درآمد دیگر فرد، روش هزینه انتخابی و محدودیت‌های معافیت فعلی متفاوت باشد. به جای نادیده گرفتن اثر مالیات بر حساب خالص، در صورت لزوم باید از توضیحات به روز اداره درآمد برای وضعیت شخصی و ارزیابی مشاور مالی استفاده شود.

• زمان بیکاری و خطر عدم جمع آوری
• حقوق مالک، هزینه های مشترک و نگهداری دوره ای
• بیمه، مالیات بر دارایی و مالیات بر درآمد اجاره بسته به وضعیت شخصی
• هزینه های رنگ آمیزی، نظافت، تعمیر و بازاریابی هنگام تعویض مستاجر
• هزینه های خرید و بازسازی یا سرمایه گذاری مبلمان قبل از اجاره

با فرض قیمت فروش 8000000 لیر و اجاره ماهانه 35000 لیر، اجاره ناخالص سالانه 420000 لیره و بازده ناخالص 5.25 درصد خواهد بود. اما وقتی 400000 لیر هزینه خرید و آماده سازی، یک ماه جای خالی در سال و 30000 لیر هزینه مالک اضافه شود، نتیجه تغییر می کند.

در این سناریو، کل سرمایه گذاری 8،400،000 لیر است. مجموعه مورد انتظار 385000 TL و درآمد خالص اجاره سالانه 355000 TL است. بازده خالص تقریباً 4.23 درصد و دوره بازده خالص تقریباً 23.7 سال است. با ارزش ترین جنبه حساب دیفرانسیل و انتگرال این نیست که یک نتیجه واحد ایجاد می کند، بلکه نشان می دهد که هر فرض چقدر نتیجه را تغییر می دهد.

بهترین نرخ واحدی برای هر منطقه، نوع ساختمان و سرمایه گذار وجود ندارد. بازده ظاهری بالا؛ ممکن است بیکاری طولانی، نیاز به تعمیر و نگهداری، نقدینگی کم یا عدم اطمینان ساختاری داشته باشد. ملکی با نرخ کمتر ممکن است قابل پیش بینی تر باشد، با تقاضای پایدار، مداخله محدود و اجاره مجدد آسان.

مقایسه صحیح این است که گزینه های مشابه را در همان منطقه با مفروضات یکسان محاسبه کنید. سناریوی اجاره را در سه حالت مجزا اجرا کنید: خوش بینانه، متعادل و محتاط. تصمیم نباید صرفاً بر اساس بهترین نتیجه باشد.

• اندازه و کیفیت ساختمان مشابه در همان منطقه کوچک
• مدت اجاره و انتشار قابل تحقق
• بازسازی های آتی، هزینه های مشترک و عمر ساختمان
• سهولت فروش و وسعت مخاطب مستاجر
• تاثیر طرح، نور و کیفیت کاربری بر تقاضای مستاجر

دیدگاه معماری صنمارزش اجاره نه تنها بر اساس موقعیت مکانی بلکه با قابلیت زندگی نیز تعیین می شود.

چیدمان خوب، نور طبیعی، انبار و مناطق مشترک به خوبی نگهداری شده؛ باید از نظر اولویت در بین آگهی های مشابه و تداوم مستاجر ارزیابی شود.