Kira getirisi nasıl hesaplanır?

Brüt kira getirisi, bir konutun yıllık kira potansiyelini satış fiyatına oranlar. Aynı bölgede ve benzer nitelikteki mülkleri ilk kez karşılaştırırken yararlıdır; hesap kolay olduğu için ilan verileriyle hızlıca uygulanabilir.

Ancak bu oran, konutun yıl boyunca kesintisiz kirada kaldığını ve hiçbir gider olmadığını varsayar. Bu nedenle tek başına satın alma kararı vermek için değil, ayrıntılı incelemeye alınacak seçenekleri elemek için kullanılmalıdır.

Net hesapta payda yalnızca satış fiyatı değildir. Tapu ve finansman işlemleri, kiralamadan önce gereken tadilat, eşya veya hazırlık yatırımı da toplam yatırım tutarına eklenir. Payda ise bir yılda gerçekten tahsil edilmesi beklenen kiradan malik üzerinde kalan giderler düşülür.

Hesabı bir takvim yılı üzerinden kurmak; dönemsel onarım, boş kalma ve yenileme maliyetlerini görünür kılar. Kredi kullanılıyorsa yatırım getirisi ile nakit akışını ayrı okumak gerekir: mülk kârlı görünürken aylık kredi ödemesi nakit akışını zorlayabilir.

Temel ayrımGetiri ile nakit akışı aynı şey değildir.

Net getiri mülkün performansını; aylık nakit akışı ise kira tahsilatı ile kredi ve düzenli ödemeler arasındaki dengeyi gösterir.

Her gider her mülkte aynı değildir. Sözleşmeye göre kiracıya ait olan düzenli kullanım giderleri ile malikin üzerinde kalan yapısal, dönemsel ve vergisel giderleri ayırın. Bir defalık alım giderlerini toplam yatırıma; her yıl tekrarlanan giderleri yıllık net gelire yansıtın.

Kira gelirinin vergisel sonucu kişinin diğer gelirlerine, seçilen gider yöntemine ve güncel istisna sınırlarına göre değişebilir. Net hesapta vergi etkisini yok saymak yerine, kişisel durum için güncel Gelir İdaresi Başkanlığı açıklamaları ve gerektiğinde mali müşavir değerlendirmesi kullanılmalıdır.

• Boş kalma süresi ve tahsil edilememe riski
• Malike ait aidat, ortak gider ve dönemsel bakım
• Sigorta, emlak vergisi ve kişisel duruma göre kira geliri vergisi
• Kiracı değişiminde boya, temizlik, onarım ve pazarlama giderleri
• Alım giderleri ile kiralamadan önceki tadilat veya eşya yatırımı

8.000.000 TL satış bedeli ve aylık 35.000 TL kira varsayımında yıllık brüt kira 420.000 TL, brüt getiri yüzde 5,25 olur. Fakat 400.000 TL alım ve hazırlık gideri, yılda bir ay boşluk ve 30.000 TL malik gideri eklendiğinde sonuç değişir.

Bu senaryoda toplam yatırım 8.400.000 TL; beklenen tahsilat 385.000 TL ve yıllık net kira geliri 355.000 TL olur. Net getiri yaklaşık yüzde 4,23, net geri dönüş süresi ise yaklaşık 23,7 yıldır. Hesabın en değerli tarafı tek sonuç üretmesi değil, hangi varsayımın sonucu ne kadar değiştirdiğini göstermesidir.

Her bölge, yapı tipi ve yatırımcı için geçerli tek bir iyi oran yoktur. Yüksek görünen getiri; uzun boş kalma, bakım ihtiyacı, düşük likidite veya yapısal belirsizlik taşıyabilir. Daha düşük oranlı bir mülk ise istikrarlı talep, sınırlı müdahale ihtiyacı ve kolay yeniden kiralama sayesinde daha öngörülebilir olabilir.

Doğru karşılaştırma, aynı bölgedeki benzer nitelikteki seçenekleri aynı varsayımlarla hesaplamaktır. Kira senaryosunu iyimser, dengeli ve temkinli olmak üzere üç ayrı durumda çalıştırın; karar yalnızca en iyi sonuca dayanmasın.

• Aynı mikro bölgede benzer büyüklük ve bina niteliği
• Gerçekleşebilir kira ve yeniden kiralama süresi
• Yaklaşan tadilat, ortak gider ve bina yaşı
• Satış kolaylığı ve hedef kiracı kitlesinin genişliği
• Plan, ışık ve kullanım kalitesinin kiracı talebine etkisi

Sanem’in mimari bakışıKira değerini yalnızca konum değil, yaşanabilirlik de taşır.

İyi çalışan plan, doğal ışık, depolama ve bakımlı ortak alanlar; benzer ilanlar arasında tercih edilme ve kiracı sürekliliği açısından değerlendirilmelidir.