Leitfaden für Vermietung und Kapitalanlage
Wie wird die Mietrendite berechnet?
Die monatliche Miete ins Verhältnis zum Kaufpreis zu setzen, liefert einen schnellen ersten Eindruck, zeigt aber noch nicht die tatsächliche Rentabilität der Investition. Erst Leerstandsrisiko, laufende Eigentümerkosten, Kaufnebenkosten und Anfangsinvestitionen machen den Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite sichtbar.
Zusammenfassung in einer Minute
Was Sie sich merken sollten, bevor Sie sich entscheiden
- Die Bruttomietrendite eignet sich für einen schnellen Vergleich, die Nettomietrendite für die tatsächliche Beurteilung einer Investition.
- Rechnen Sie Kaufnebenkosten und Kosten für die Vermietungsvorbereitung zum Kaufpreis hinzu, um die Gesamtinvestition zu ermitteln.
- Statt mit zwölf vollen Monatsmieten zu rechnen, sollten Sie ein realistisches Leerstands- und Ausfallrisiko einplanen.
- Ziehen Sie laufende Eigentümerkosten wie Hausgeld, Instandhaltung, Versicherungen und Steuern von den Einnahmen ab.
- Eine gute Rendite ist kein isolierter Prozentsatz: Standort, Liquidität, bauliche Risiken und Sanierungsbedarf gehören ebenfalls zur Bewertung.
Die Bruttomietrendite ist ein schneller Vergleichswert
Die Bruttomietrendite setzt das jährliche Mietpotenzial einer Immobilie ins Verhältnis zu ihrem Kaufpreis. Sie ist hilfreich, um ähnliche Objekte in derselben Lage zunächst zu vergleichen, und lässt sich anhand von Inseratsdaten schnell berechnen.
Sie unterstellt jedoch eine lückenlose Vermietung über das gesamte Jahr und berücksichtigt keine Kosten. Nutzen Sie sie daher nicht als alleinige Grundlage für eine Kaufentscheidung, sondern als Filter für Objekte, die genauer geprüft werden sollten.
Die Brutto-Amortisationsdauer ergibt sich näherungsweise aus Kaufpreis geteilt durch jährliche Bruttomiete.
Die Nettomietrendite berücksichtigt Kosten und tatsächliche Einnahmen
Bei der Nettomietrendite besteht der Nenner nicht nur aus dem Kaufpreis: Grundbuch- und Finanzierungskosten, Renovierung, Möblierung oder andere Vorbereitungsinvestitionen gehören zur Gesamtinvestition. Vom Mietbetrag, der voraussichtlich tatsächlich im Jahr eingeht, werden die laufenden Eigentümerkosten abgezogen.
Eine Jahresrechnung macht regelmäßige Reparaturen, Leerstandszeiten und Erneuerungen sichtbar. Bei einer Finanzierung sollten Sie Rendite und monatlichen Zahlungsüberschuss getrennt betrachten: Eine Immobilie kann rentabel sein, während die monatliche Kreditrate den Zahlungsüberschuss belastet.
Die Netto-Amortisationsdauer ergibt sich näherungsweise aus Gesamtinvestition geteilt durch jährliche Nettomieteinnahmen.
HauptunterschiedeRendite und monatlicher Zahlungsüberschuss sind nicht dasselbe.Die Nettomietrendite beschreibt die Rentabilität der Immobilie. Der monatliche Zahlungsüberschuss zeigt dagegen das Verhältnis zwischen Mieteingängen, Kreditrate und regelmäßigen Zahlungen.
Welche Kosten gehören in die Nettomietrendite?
Nicht jede Ausgabe fällt bei jedem Objekt gleich an. Trennen Sie die vertraglich vom Mieter zu tragenden Verbrauchskosten von den baulichen, regelmäßigen und steuerlichen Kosten des Eigentümers. Einmalige Kaufkosten erhöhen die Gesamtinvestition; jährlich wiederkehrende Ausgaben mindern die jährlichen Nettomieteinnahmen.
Die steuerlichen Folgen von Mieteinnahmen hängen unter anderem vom sonstigen Einkommen, der gewählten Kostenmethode und den aktuellen Freibeträgen ab. Berücksichtigen Sie sie in der Rechnung und ziehen Sie bei Bedarf aktuelle Informationen der Gelir İdaresi Başkanlığı sowie eine steuerliche Beratung heran.
- Leerstand und Mietausfallrisiko
- Hausgeld, Gemeinschaftskosten und regelmäßige Instandhaltung
- Versicherungen, Grundsteuer und – je nach persönlicher Situation – Steuer auf Mieteinkünfte
- Kosten für Anstrich, Reinigung, Reparaturen und Vermarktung bei einem Mieterwechsel
- Kaufnebenkosten sowie Renovierungs- oder Möblierungsinvestitionen vor der Vermietung
Vergleichen Sie Brutto- und Nettomietrendite am selben Beispiel
Das folgende Beispiel veranschaulicht nur die Methode; es stellt weder einen Marktwert noch eine Anlageempfehlung dar.
Bei einem Kaufpreis von 8.000.000 TL und einer Monatsmiete von 35.000 TL beträgt die jährliche Bruttomiete 420.000 TL; die Bruttomietrendite liegt bei 5,25 Prozent. Kommen jedoch 400.000 TL Kauf- und Vorbereitungskosten, ein Monat Leerstand im Jahr und 30.000 TL laufende Eigentümerkosten hinzu, verändert sich das Ergebnis.
In diesem Szenario beträgt die Gesamtinvestition 8.400.000 TL. Erwartet werden Mieteingänge von 385.000 TL und jährliche Nettomieteinnahmen von 355.000 TL. Die Nettomietrendite liegt bei rund 4,23 Prozent, die Netto-Amortisationsdauer bei etwa 23,7 Jahren. Der Wert der Rechnung liegt nicht in einer einzelnen Kennzahl, sondern darin, sichtbar zu machen, wie stark jede Annahme das Ergebnis beeinflusst.
| Kennzahl | Bruttobetrachtung | Nettoszenario |
|---|---|---|
| Kaufpreis/Gesamtinvestition | 8.000.000 TL | 8.400.000 TL |
| Jahresmiete | 420.000 TL | Mieteingänge: 385.000 TL |
| Jährliche Eigentümerkosten | Nicht berücksichtigt | 30.000 TL |
| Jährliche Nettoeinnahmen | 420.000 TL | 355.000 TL |
| Mietrendite | 5,25% | Ca. 4,23 % |
| Amortisationsdauer | Ca. 19 Jahre | Etwa 23,7 Jahre |
Was ist eine gute Mietrendite?
Es gibt keinen einzigen idealen Wert für jede Lage, Gebäudeart und Anlegerin bzw. jeden Anleger. Eine scheinbar hohe Rendite kann mit langem Leerstand, Instandhaltungsbedarf, geringer Liquidität oder baulichen Unsicherheiten einhergehen. Ein Objekt mit niedrigerer Rendite kann bei stabiler Nachfrage, geringem Eingriffsbedarf und leichter Wiedervermietbarkeit planbarer sein.
Sinnvoll ist es, vergleichbare Optionen in derselben Lage mit identischen Annahmen zu berechnen. Bilden Sie für die Vermietung ein optimistisches, ein ausgewogenes und ein vorsichtiges Szenario; die Entscheidung sollte nicht allein auf dem besten Ergebnis beruhen.
- Vergleichbare Größe und Gebäudequalität im selben Mikrostandort
- Realistische Miete und realistische Vermietungsdauer
- Anstehende Sanierungen, Gemeinschaftskosten und Baualter
- Verkäuflichkeit und Größe der Zielgruppe potenzieller Mieterinnen und Mieter
- Einfluss von Grundriss, Tageslicht und Nutzungsqualität auf die Mietnachfrage
Architektonische Perspektive von SanemDer Mietwert wird nicht allein durch die Lage, sondern auch durch die Wohnqualität bestimmt.Ein funktionaler Grundriss, Tageslicht, Stauraum und gepflegte Gemeinschaftsbereiche beeinflussen, wie sich ein Objekt unter vergleichbaren Inseraten behauptet und wie dauerhaft die Vermietung sein kann.
Häufig gestellte Fragen
Klare, prägnante Antworten
01Sind Mietmultiplikator und Amortisationsdauer dasselbe?
Die Begriffe werden im Alltag oft ähnlich verwendet. Entscheidend ist, welche Mieten und Kosten einbezogen werden: Die Brutto-Amortisationsdauer basiert nur auf Kaufpreis und Bruttomiete, die Netto-Amortisationsdauer auf der Gesamtinvestition und den Einnahmen nach Kosten.
02Wie sollte Leerstand angesetzt werden?
Statt eines einheitlichen Standards sollten Sie das lokale Mietniveau, die Zielgruppe des Objekts und bisherige Mieterwechsel berücksichtigen.
03Sollte die Steuer auf Mieteinkünfte in die Nettomietrendite einbezogen werden?
Da sich Freibeträge und Kostenmethoden ändern können, sollte sie anhand aktueller Informationen der Gelir İdaresi Başkanlığı und gegebenenfalls mit steuerlicher Beratung separat berechnet werden.