Руководство по аренде и инвестициям
Как рассчитывается доход от аренды?
Разделив ежемесячную арендную плату на цену продажи, вы получите быстрый первый взгляд; но он не показывает фактическую эффективность инвестиций. Если принять во внимание время простоя, расходы владельца, затраты на приобретение и первоначальные инвестиции, разница между валовой прибылью и чистым результатом становится очевидной.
Кратко за минуту
Что важно помнить до принятия решения
- Валовая прибыль используется для быстрого сравнения, а чистая прибыль используется для фактической эффективности инвестиций.
- Помимо цены продажи, добавьте к общей сумме инвестиций расходы на покупку и подготовку к аренде.
- Вместо того, чтобы рассчитывать на 12 полных месяцев годовой арендной платы, учтите разумный риск вакансий и риска взыскания задолженности.
- Вычтите из чистого дохода любые расходы, понесенные владельцем, такие как сборы, техническое обслуживание, страхование и налоги.
- Хорошая прибыль — это не один процент; Он оценивается вместе с местоположением, ликвидностью, структурным риском и необходимостью вмешательства.
Валовая доходность от аренды является показателем быстрого сравнения
Валовая доходность от аренды соотносит годовой арендный потенциал недвижимости с ее продажной ценой. Полезно при первом сравнении объектов недвижимости в одном и том же районе и аналогичного характера; Поскольку расчет прост, его можно быстро применить к данным рекламы.
Однако эта ставка предполагает, что дом непрерывно сдается в аренду в течение года и никаких расходов не возникает. По этой причине его следует использовать не только для принятия решения о покупке, а для исключения вариантов, которые необходимо изучить подробно.
Период валового дохода приблизительно рассчитывается путем деления цены продажи на годовую валовую арендную плату.
Чистая прибыль учитывает расходы и фактические поступления
В чистом счете знаменателем является не только цена продажи. К общей сумме инвестиций также добавляются документы о праве собственности и финансовые операции, инвестиции в ремонт, мебель или подготовку, необходимые перед сдачей в аренду. В знаменателе оставшиеся расходы, понесенные владельцем, вычитаются из арендной платы, которая, как ожидается, будет фактически получена через год.
Открытие счета в течение календарного года; Это делает видимыми затраты на периодический ремонт, пустование и обновление. Если используется кредит, необходимо учитывать рентабельность инвестиций и денежный поток отдельно: хотя недвижимость выглядит прибыльной, ежемесячный платеж по кредиту может ограничить денежный поток.
Чистый срок окупаемости приблизительно рассчитывается путем деления общей суммы инвестиций на годовой чистый доход от аренды.
Ключевое отличиеДоходность и денежный поток — это не одно и то же.Чистая прибыль отражает эффективность объекта недвижимости; Ежемесячный денежный поток показывает баланс между сбором арендной платы, кредитами и регулярными платежами.
Какие расходы следует включить в расчет чистой арендной платы?
Не все расходы одинаковы для каждого объекта недвижимости. Разделите регулярные расходы на использование, принадлежащие арендатору в соответствии с договором, и структурные, периодические и налоговые расходы, которые ложатся на владельца. Единовременные затраты на покупку к общей сумме инвестиций; Включайте периодические расходы каждый год в годовой чистый доход.
Налоговые последствия дохода от аренды могут варьироваться в зависимости от других доходов лица, выбранного метода расходов и текущих пределов освобождения от налога. Вместо того, чтобы игнорировать налоговый эффект на чистый счет, при необходимости следует использовать актуальные объяснения Управления доходов для личной ситуации и оценку финансового консультанта.
- Время простоя и риск невозврата средств
- Взносы владельца, общие расходы и периодическое техническое обслуживание
- Страхование, налог на имущество и налог на доход от аренды в зависимости от личной ситуации
- Расходы на покраску, уборку, ремонт и маркетинг при смене арендатора
- Расходы на покупку и ремонт или инвестиции в мебель перед сдачей в аренду
Сравните валовой и чистый счета на одном и том же примере
Пример ниже предназначен только для иллюстрации метода; Это не рыночная стоимость или инвестиционный совет.
Если предположить, что цена продажи составит 8 000 000 TL и ежемесячная арендная плата 35 000 TL, годовая валовая арендная плата составит 420 000 TL, а валовая прибыль составит 5,25 процента. Однако если добавить расходы на покупку и подготовку в размере 400 000 TL, один месяц вакансий в год и расходы владельца в размере 30 000 TL, результат изменится.
В этом сценарии общая сумма инвестиций составляет 8 400 000 TL; Ожидаемый сбор составляет 385 000 TL, а годовой чистый доход от аренды — 355 000 TL. Чистая доходность составляет примерно 4,23 процента, а период чистой доходности составляет примерно 23,7 года. Самый ценный аспект исчисления не в том, что оно дает единственный результат, а в том, что оно показывает, насколько каждое допущение меняет результат.
| Ручка | Общий обзор | Ясный сценарий |
|---|---|---|
| Продажи / общий объем инвестиций | 8 000 000 турецких лир | 8 400 000 TL |
| Годовая аренда | 420 000 турецких лир | Сбор 385 000 TL |
| Ежегодные расходы владельца | Не включено | 30 000 турецких лир |
| Годовая чистая прибыль | 420 000 турецких лир | 355 000 турецких лир |
| Доходность | 5,25% | Примерно 4,23% |
| Возврат | Примерно 19 лет | Примерно 23,7 года |
Каким должен быть хороший доход от аренды?
Не существует единой лучшей ставки для каждого региона, типа здания и инвестора. Высокая кажущаяся доходность; Это может привести к длительному простою, необходимости технического обслуживания, низкой ликвидности или структурной неопределенности. Недвижимость с более низкой ставкой может быть более предсказуемой, со стабильным спросом, ограниченным вмешательством и легкой повторной сдачей в аренду.
Правильное сравнение – просчитать аналогичные варианты в одном регионе с одинаковыми допущениями. Запустите сценарий аренды в трех отдельных состояниях: оптимистичном, сбалансированном и осторожном; Решение не должно основываться исключительно на наилучшем результате.
- Аналогичный размер и качество застройки в одном микрорайоне
- Реальный период аренды и выдачи
- Предстоящий ремонт, общие расходы и возраст здания
- Легкость продаж и широта целевой аудитории арендаторов
- Влияние планировки, освещения и качества использования на спрос арендаторов
Архитектурный взгляд СанемаСтоимость аренды определяется не только местоположением, но и удобством для проживания.Удобная планировка, естественное освещение, кладовые и ухоженные помещения общего пользования; Его следует оценивать с точки зрения предпочтения среди аналогичных объявлений и непрерывности арендаторов.
Частые вопросы
Короткие и ясные ответы
01Являются ли мультипликатор арендной платы и период амортизации одним и тем же?
Хотя в повседневном использовании оно употребляется в близких значениях, следует указать, какие арендные платежи и затраты принимаются во внимание. Валовая прибыль включает только цену продажи и валовую арендную плату; В чистой прибыли используется общая сумма инвестиций плюс доход после расходов.
02Как следует понимать время простоя?
Вместо единого стандарта следует учитывать арендную ставку в регионе, целевую аудиторию объекта и прошлые смены арендаторов. Полезнее видеть результат с различными предположениями о разрыве, в том числе оптимистичными, сбалансированными и осторожными.
03Должен ли налог на доход от аренды включаться в чистый доход?
Налоговое бремя в зависимости от вашей личной ситуации влияет на чистый денежный поток. Поскольку исключения и методы расходов могут измениться, их следует рассчитывать отдельно с учетом текущей информации Управления доходов и, при необходимости, мнения финансового консультанта.