Руководство по аренде и покупке
Что следует учитывать при покупке дома с арендаторами?
Дом с жильцами — это не просто собственность, в которой кто-то живет; Он передается на условиях постоянной аренды. Это может предложить преимущество регулярного дохода для инвестиционных целей, но для покупателя, который планирует использовать его самостоятельно, ожидание словесного выселения может создать значительный временной и юридический риск.
Кратко за минуту
Что важно помнить до принятия решения
- Примите решение, что новый владелец является стороной существующего договора аренды.
- Просмотрите вместе договор, дополнительный протокол, записи об оплате, депозите и побочных расходах.
- Не принимайте устное заявление, которое арендатор оставит в качестве пустой гарантии доставки.
- Прежде чем делать предложение о покупке, четко отделите свое собственное использование от своих инвестиционных целей.
- Рассчитайте доход от аренды с учетом текущего контракта, расходов, сценария сбора и повторной аренды.
Продажа не прекращает автоматически существующие отношения аренды.
Согласно Обязательственно-правовому кодексу Турции, когда арендованное имущество переходит из рук в руки, новый владелец становится стороной договора аренды. По этой причине не планируйте передачу документа о праве собственности на дату, когда вы автоматически получите дом пустым.
Определите цель покупки с самого начала. Содержание дома для инвестиций с арендатором и его использование самостоятельно в короткие сроки не требуют одного и того же осмотра, предложения и временного плана. Если у вас есть необходимость для собственного использования, прежде чем продолжить, оцените возможные средства правовой защиты и сроки с юристом.
Начало решенияВ сданном доме приобретается не просто конструкция, а условия текущих отношений.Любое предположение об аренде, выселении или доставке без ознакомления с договором увеличивает риск предложения.
Изучите договор аренды как файл транзакции, а не как отдельный документ
Ознакомьтесь со сторонами, датами начала и продления, целью использования, арендной платой, датой платежа и особыми положениями подписанного договора аренды. Также выясните, существует ли дополнительный протокол, соглашение об увеличении стоимости или свидетельство о праве собственности на право аренды.
Сумма вклада, кто его держит и каким способом; просроченные платежи, взносы и распределение побочных расходов; Текущие споры и переписка должны быть включены в файл. Насколько это возможно, сопоставьте заявление продавца с договором и платежной документацией.
- Подписанный договор и все приложения
- Даты начала, продления, аренды и оплаты
- Залог, гарантия и способ доставки
- Разделение взносов, побочных расходов и расходов владельца
- Записи о платежах, предупреждения и существующие споры
- Цель использования и фактическое состояние арендованного имущества
| Заголовок | Документ | Открытый вопрос |
|---|---|---|
| Контракт | Подписанный текст и вложения | Какие условия применяются? |
| Оплата | Банковские и коллекторские записи | Какая сейчас аренда и планировка? |
| Депозит | Запись о доставке и хранении | Кому оно перейдет в будущем? |
| Идет | Информация о сборах и счетах | Как происходит обмен собственника и арендатора? |
Не основывайте пустые ожидания доставки на устных обещаниях
Заявление о том, что «арендатор выедет после продажи» или «он освободится в течение нескольких месяцев», само по себе не является юридической и фактической гарантией доставки. Попросите адвоката проверить текущие права арендатора, время и условия письменного обязательства о выселении, если таковое имеется, а также положения о доставке в документе о продаже.
Статья 351 Обязательственного кодекса Турции регламентирует, что новый владелец, которому необходимо реальное место жительства или рабочее место, может подать иск через шесть месяцев при условии, что он уведомит арендатора в письменной форме в течение одного месяца с даты приобретения. Эти сроки не подразумевают автоматического освобождения или окончательных результатов; Текущая процедура, процесс уведомления и судебного разбирательства должны быть спланированы с адвокатом для конкретного дела.
- Четко указав, будет ли продажа свободной или с арендатором
- Включение даты и условий поставки в документ
- Просмотр заявления арендатора непосредственно и в письменной форме
- Рассмотрение обязательства о выселении, если таковое имеется, адвокатом
- Планирование текущего процесса и его продолжительности для собственных нужд
Рассчитайте доходность, не предполагая, что текущая арендная плата является рыночной
Текущая арендная плата может быть ниже или выше текущей объявленной арендной платы; Однако он не достигает рыночного уровня автоматически в день покупки. Начало действия договора, текущая цена, законный порядок увеличения и история платежей являются основой расчета возврата.
Учитывайте простоту сбора, расходы владельца, обслуживание и перепродажу, а также вакантность чистой прибыли. Добавьте к ценовому сценарию, что продажи с арендаторами могут сузить базу целевых покупателей и снизить их собственную гибкость использования.
Рыночная аренда – это отдельный сценарий; Его не следует использовать в качестве дохода, который будет получен немедленно по действующему договору.
| Сценарий | База | Для чего он используется? |
|---|---|---|
| Доступен | Контракт и взыскание | Фактический денежный поток сегодня |
| Юридическое продолжение | Действующее законодательство и договор | Среднесрочный план |
| Рынок | Сопоставимая текущая арендная плата | Будущий потенциал; не гарантируется |
Завершите план передачи отношений аренды с передачей документа, подтверждающего право собственности.
Подготовьте список доставки оригинала или заверенной копии договора аренды, записей о залоге и ключах, окончательного статуса оплаты, взносов и контактной информации в файле продаж. Сообщите сторонам в четкой и отслеживаемой форме, с какой даты и на какой счет будет произведена арендная плата.
Запишите счетчик, техническое обслуживание, повреждения и состояние прибора на дату передачи с фотографиями и протоколами, если это возможно. Планируйте первоначальное общение с арендатором как обычную встречу по передаче имущества, объясняющую смену владельца и порядок оплаты, а не как одностороннее изменение условий.
- Доставка контрактов, приложений и корреспонденции
- Сверка окончательной арендной платы, сборов и статуса непредвиденных расходов
- Сумма депозита и запись перевода
- Отчет о ключах, инвентаре и текущем состоянии
- Письменное уведомление о контактных данных нового владельца и платежной информации
- Список открытых конфликтов или проблем обслуживания
Частые вопросы
Короткие и ясные ответы
01При покупке дома с арендатором, должен ли арендатор выехать?
Продажа не прекращает автоматически существующую аренду; Новый собственник становится стороной договора. Причины и порядок расторжения регулируются законом, и для конкретной ситуации требуется юридическое заключение.
02Может ли новый владелец немедленно выселить жильца, если он собирается занять его сам?
Нет, автоматического и мгновенного сброса при переводе не происходит. Кодекс обязательств Турции предусматривает уведомление и судебные разбирательства для нужд нового владельца; Продолжительность и процедура должны оцениваться адвокатом в зависимости от конкретного дела.
03Выгоден ли дом с арендатором для инвестиций?
Он может обеспечить готовый денежный поток, но текущий уровень арендной платы, сбор, условия контракта, расходы, гибкость использования и простоту перепродажи должны рассчитываться вместе. Тот же результат справедлив не для каждой сдаваемой в аренду недвижимости.