Leitfaden für Miete und Kauf
Worauf sollten Sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie achten?
Eine vermietete Immobilie wird nicht nur als Gebäude, sondern mit einem laufenden Mietverhältnis übernommen. Das kann für eine Kapitalanlage regelmäßige Einnahmen bieten; für Käuferinnen und Käufer mit Eigenbedarf kann die bloße mündliche Erwartung einer Räumung jedoch ein erhebliches Zeit- und Rechtsrisiko sein.
Zusammenfassung in einer Minute
Was Sie sich merken sollten, bevor Sie sich entscheiden
- Gehen Sie bei Ihrer Entscheidung davon aus, dass die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer in das bestehende Mietverhältnis eintritt.
- Prüfen Sie Mietvertrag, Nachträge sowie Unterlagen zu Mietzahlungen, Kaution und Nebenkosten gemeinsam.
- Behandeln Sie eine mündliche Zusage zum Auszug nicht als Garantie für eine leer übergebene Immobilie.
- Trennen Sie Eigenbedarf und Kapitalanlage klar, bevor Sie ein Kaufangebot abgeben.
- Berechnen Sie Mieteinnahmen anhand des aktuellen Vertrags, der Kosten, der tatsächlichen Zahlungseingänge und eines Szenarios für die Wiedervermietung.
Der Verkauf beendet das bestehende Mietverhältnis nicht automatisch
Nach dem türkischen Obligationenrecht tritt die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer beim Eigentumswechsel eines vermieteten Objekts in den Mietvertrag ein. Planen Sie die Tapu-Übertragung daher nicht als Termin, zu dem die Immobilie automatisch leer übergeben wird.
Klären Sie Ihren Kaufzweck von Anfang an. Eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage zu halten und sie kurzfristig selbst nutzen zu wollen, erfordert nicht dieselben Prüfungen, Angebotsbedingungen und Zeitpläne. Bei Eigenbedarf sollten Sie mögliche rechtliche Wege und Fristen vor dem weiteren Vorgehen mit einer Rechtsberatung für den konkreten Fall besprechen.
EntscheidungsbeginnBeim Kauf einer vermieteten Immobilie übernehmen Sie nicht nur das Gebäude, sondern auch ein laufendes Mietverhältnis.Annahmen zu Miete, Räumung oder Übergabe ohne Einsicht in den Vertrag erhöhen das Risiko Ihres Angebots.
Prüfen Sie den Mietvertrag als Teil der Transaktionsakte, nicht isoliert
Prüfen Sie im unterschriebenen Mietvertrag die Parteien, Beginn- und Verlängerungsdaten, Nutzungszweck, Miethöhe, Zahlungstermin und besondere Vereinbarungen.
Nehmen Sie Höhe der Kaution, Verwahrung und Nachweise dazu ebenso in die Akte auf wie Nachzahlungen, Hausgeld- und Nebenkostenverteilung, aktuelle Streitigkeiten und Korrespondenz. Gleichen Sie die Angaben des Verkäufers soweit möglich mit Vertrag und Zahlungsunterlagen ab.
- Unterzeichneter Vertrag und alle Anhänge
- Beginn, Verlängerung, Miete und Zahlungstermine
- Kaution, Sicherheiten und Übergaberegelung
- Aufteilung von Hausgeld, Nebenkosten und Eigentümerkosten
- Unterlagen zu laufenden Mietzahlungen, Mahnungen und bestehenden Streitigkeiten
- Nutzungszweck und tatsächlicher Zustand des Mietobjekts
| Thema | Dokument | Offene Frage |
|---|---|---|
| Vertrag | Unterzeichneter Text und Anlagen | Welche Bedingungen gelten? |
| Zahlung | Bankauszüge und Zahlungsnachweise | Wie hoch ist die aktuelle Miete, und ist sie fristgerecht eingegangen? |
| Kaution | Nachweis über Einzahlung und Verwahrung | Wie wird sie beim Eigentümerwechsel behandelt? |
| Hausgeld und Nebenkosten | Hausgeld- und Rechnungsunterlagen | Wie sind die Kosten zwischen Eigentümer und Mieter aufgeteilt? |
Gründen Sie die Erwartung einer leer übergebenen Immobilie nicht auf mündliche Zusagen
Die Aussage „der Mieter zieht nach dem Verkauf aus“ oder „der Auszug erfolgt in wenigen Monaten“ ist für sich genommen keine belastbare Zusicherung einer leeren Übergabe.
Artikel 351 des türkischen Obligationenrechts enthält Regelungen für Eigenbedarf der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers, einschließlich Mitteilungs- und Verfahrensfristen. Daraus folgt weder eine automatische Räumung noch ein sicheres Ergebnis. Klären Sie Verfahren, Benachrichtigung und Zeitplan für den konkreten Fall mit einer Rechtsberatung.
- Klar angeben, ob die Immobilie leer oder vermietet verkauft wird
- Übergabetermin und Übergabebedingungen schriftlich festhalten
- Eine Erklärung des Mieters direkt und schriftlich einsehen
- Eine etwaige Räumungsverpflichtung rechtlich prüfen lassen
- Verfahren und mögliche Dauer bei Eigenbedarf einplanen
Berechnen Sie die Rendite, ohne anzunehmen, dass die aktuelle Miete die Marktmiete ist
Die aktuelle Miete kann unter oder über der aktuell angebotenen Marktmiete liegen; sie erreicht jedoch am Kauftag nicht automatisch das Marktniveau. Vertragsbeginn, aktuelle Miethöhe, gesetzliche Erhöhungsregeln und Zahlungshistorie bilden die Grundlage der Renditeberechnung.
Berücksichtigen Sie Zuverlässigkeit der Mietzahlungen, laufende Eigentümerkosten, Instandhaltung, Wiedervermietung und Nettomietrendite. Beziehen Sie außerdem ein, dass ein Verkauf mit Mieter die Zahl potenzieller Käufer einschränken und die Flexibilität für Eigennutzung verringern kann.
Die Marktmiete ist ein separates Szenario und sollte nicht als unter dem aktuellen Vertrag sofort erzielbares Einkommen angesetzt werden.
| Szenario | Basis | Wozu wird es verwendet? |
|---|---|---|
| Laufender Vertrag | Mietvertrag und tatsächliche Zahlungseingänge | Aktueller Zahlungsüberschuss |
| Fortsetzung des Mietverhältnisses | Aktuelles Recht und Mietvertrag | Planung für den mittleren Zeithorizont |
| Markt | Vergleichbare laufende Mieten | Zukünftiges Potenzial; nicht garantiert |
Vervollständigen Sie den Übergabeplan für das Mietverhältnis mit der Tapu-Übertragung
Erstellen Sie für die Verkaufsakte eine Übergabeliste mit Original oder beglaubigter Kopie des Mietvertrags, Unterlagen zu Kaution und Schlüsseln, Stand der letzten Mietzahlung, Hausgeld und Kontaktangaben. Informieren Sie alle Beteiligten klar und nachvollziehbar, ab welchem Datum laufende Mietzahlungen auf welches Konto zu leisten sind.
Dokumentieren Sie Zählerstände, Instandhaltungsbedarf, Schäden und Einbauten am Übergabetag möglichst mit Fotos und Protokoll. Planen Sie das erste Gespräch mit dem Mieter als geordnetes Übergabegespräch über Eigentümerwechsel und Zahlungsweg, nicht als einseitige Änderung der Vertragsbedingungen.
- Übergabeprotokolle, Anlagen und Schriftverkehr
- Abgleich von letzter Miete, Hausgeld und Nebenkostenstatus
- Höhe der Kaution und Nachweis zur Übergabe
- Schlüssel-, Bestands- und Zustandsprotokoll
- Schriftliche Mitteilung der Kontakt- und Zahlungsdaten des neuen Eigentümers
- Liste offener Streitigkeiten oder Instandhaltungsthemen
Häufig gestellte Fragen
Klare, prägnante Antworten
01Muss der Mieter ausziehen, wenn Sie eine vermietete Immobilie kaufen?
Der Verkauf beendet den bestehenden Mietvertrag nicht automatisch; die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer wird Vertragspartner. Kündigungsgründe und Verfahren sind gesetzlich geregelt und sollten für den konkreten Fall rechtlich geprüft werden.
02Kann der neue Eigentümer den Mieter bei Eigenbedarf sofort zum Auszug verpflichten?
Nein, mit der Übertragung erfolgt keine automatische und sofortige Räumung. Das türkische Obligationenrecht enthält Regelungen zu Eigenbedarf, Mitteilung und gerichtlichem Verfahren; Dauer und Vorgehen sollten für den konkreten Fall rechtlich bewertet werden.
03Ist ein Haus mit einem Mieter für Investitionen von Vorteil?
Sie kann regelmäßige Zahlungsüberschüsse bieten. Aktuelle Miethöhe, tatsächliche Zahlungseingänge, Vertragsbedingungen, Kosten, Flexibilität der Nutzung und Wiederverkaufsmöglichkeiten sollten jedoch gemeinsam berechnet werden.