Teklif ve sözleşme rehberi
Ev alırken kapora nasıl verilir?
Kapora, evi kaçırmamak için aceleyle gönderilen küçük bir ödeme gibi görülmemelidir. Günlük dilde aynı kelime kullanılsa da ödemenin sözleşmedeki amacı, iade koşulları ve tarafların yükümlülükleri farklı hukuki sonuçlar doğurabilir. Güvenli süreç; önce asgari doğrulama, sonra açık metin, en son izlenebilir ödeme sırasını izler.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- Tapu kaydı, satıcının kimliği ve temsil yetkisi doğrulanmadan ödeme yapmayın.
- Ödemenin bağlanma parası mı, cayma parası mı olduğunu sözleşmede açıkça yazın.
- Taşınmazı, satış fiyatını, ödeme tutarını, süreleri ve tarafların yükümlülüklerini eksiksiz tanımlayın.
- Kredi, ekspertiz, tapu ve teknik inceleme sizin için koşulsa sonuçlarını önceden düzenleyin.
- Ödemeyi doğru kişiye, açıklaması belirli ve kanıtlanabilir bir yöntemle yapın.
Kapora vermeden önce taşınmazı ve ödeme yapılacak kişiyi doğrulayın
İlan sahibi, evi gösteren kişi ve tapudaki malik aynı kişi olmayabilir. Güncel tapu kaydında taşınmaz kimliği ile malik ve pay bilgisi görülmeli; temsil varsa vekâlet veya yetkilendirme belgesinin kapsamı doğrulanmalıdır. Bir emlak işletmesi aracılık ediyorsa yetki belgesi ve taşınmaz için kurulan yetkilendirme ilişkisi de sorulmalıdır.
Kapora baskısı, belge kontrolünü ertelemek için gerekçe değildir. Bağımsız bölüm, satışa dahil eklentiler, tapu niteliği ve bilinen takyidatlar asgari kapsamda görülmeden ödeme yapılması sonradan ciddi anlaşmazlık yaratabilir. Şüpheli belge, farklı hesap sahibi veya yalnızca mesajla kurulan işlemde ödeme durdurulmalıdır.
- Güncel tapu kaydı ve doğru bağımsız bölüm
- Malik kimliği, pay oranı ve temsil yetkisi
- Aracı işletmenin yetki belgesi ve yazılı sözleşme ilişkisi
- Satışa dahil otopark, depo, eşya ve diğer unsurlar
- Ödemenin yapılacağı hesap sahibinin taraf veya yetkiliyle ilişkisi
Ödeme sırasıÖnce doğrulama, sonra sözleşme, en son ödeme.Bir taşınmazı kısa süreliğine ayırma isteği, kime ve hangi koşulla para gönderildiğini belirsiz bırakmamalıdır.
“Kapora” kelimesinin sonucunu değil, sözleşmenin ne dediğini esas alın
Türk Borçlar Kanunu’nun 177. maddesine göre sözleşme yapılırken verilen para, aksi sözleşme veya yerel âdet olmadıkça cayma parası değil, sözleşmenin yapıldığına kanıt olan bağlanma parası sayılır ve esas alacaktan düşülür. Bu nedenle yalnızca açıklamaya “kapora” yazmak, taraflara kendiliğinden serbestçe cayma hakkı vermez.
Kanunun 178. maddesinde cayma parası açıkça kararlaştırılmışsa, parayı verenin cayması hâlinde verdiğini bırakması; alanın cayması hâlinde aldığının iki katını geri vermesi düzenlenir. Somut olayda ödemenin niteliği, ana sözleşmenin geçerliliği, tarafların kusuru ve yazılı koşullar sonucu değiştirebilir. Hazır bir metni kopyalamak yerine işlem özelinde hukukçu incelemesi alınmalıdır.
| Başlık | Temel işlev | Sözleşmede ne açık olmalı? |
|---|---|---|
| Bağlanma parası | Sözleşmenin kurulduğuna kanıt ve bedelden mahsup | Tutar, mahsup, ihlal ve iade koşulları |
| Cayma parası | Kararlaştırılan bedelle cayma olanağı | Cayma hakkı ve taraflara ait sonuçlar |
| Ön ödeme | Satış bedelinin bir kısmını ödeme | Vade, mahsup, koşullar ve işlem olmazsa sonuç |
Ödeme belgesini değil, kararın bütün koşullarını yazılı hâle getirin
Belgede tarafların adı ve kimlik bilgisi, taşınmazın açık tapu kimliği, anlaşılan satış bedeli, ödenen tutar, kalan ödemenin zamanı ve yöntemi bulunmalıdır. Ödemenin hangi amaçla verildiği, satış bedelinden nasıl düşüleceği, tapu randevusu için son tarih ve teslim koşulları da açık olmalıdır.
Emlak işletmesi üzerinden yürüyen alım satıma aracılık sözleşmelerinde yönetmelik; taşınmazın imar ve yapı kullanma izin durumu, alım-satım bedeli, ödeme yöntemi, tapu harcı ve hizmet bedeli gibi başlıkların yazılmasını öngörür. Belgeyi imzalamadan önce okumak için zaman isteyin, boş alan bırakmayın ve imzalı nüshayı alın.
- Taraflar, temsil bilgisi ve iletişim adresleri
- İl, ilçe, mahalle, ada, parsel ve bağımsız bölüm
- Toplam satış bedeli, kapora/ön ödeme tutarı ve mahsup biçimi
- Tapu, kalan ödeme, anahtar ve boş teslim tarihleri
- Taşınmazla birlikte devredilecek eklenti ve eşyalar
- Koşullar gerçekleşmez veya taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmezse sonuç
Kredi ve inceleme sonuçlarını sonradan değil, ödeme öncesinde koşula bağlayın
Kredi kullanmadan satın alamayacaksanız bankanın onayı ve kabul edilebilir kredi tutarı sizin için temel koşuldur. Aynı biçimde ekspertiz değerinin belirli bir seviyenin altında kalması, tapu kaydında bilinmeyen kısıt çıkması, proje ile mevcut durumun uyumsuzluğu veya teknik incelemede önemli sorun bulunması kararınızı değiştirebilir.
Bu başlıkların her biri için kontrolü kimin yapacağı, hangi belgeyle sonuçlanacağı, son tarih ve olumsuz sonuçta ödemenin ne olacağı yazılmalıdır. “Kredi çıkmazsa iade” gibi kısa bir cümle; başvuru süresi, reddin nedeni, eksik belge veya alıcının başvuruyu tamamlamaması gibi durumları açıklamayabilir. Koşullar ölçülebilir ve tarafların davranışını tarif eder biçimde kurulmalıdır.
- Banka kredi onayı ve gerekiyorsa asgari kullanılabilir tutar
- Ekspertiz raporu ve kabul edilebilir hukuki-fiziksel bulgular
- Güncel tapu kaydı, takyidat ve terkin planı
- Proje, iskan, mevcut kullanım ve teknik inceleme
- Kiracı veya kullanıcı varsa boş teslim ve tahliye koşulu
- Her kontrol için belge, sorumlu taraf ve son tarih
Ödemeyi izlenebilir yapın ve tapu gününe kadar dosyayı güncel tutun
Ödeme mümkün olduğunca banka üzerinden, sözleşmedeki doğru hesap sahibine ve taşınmazı açıkça tanımlayan açıklamayla yapılmalıdır. Dekont tek başına sözleşmenin yerini tutmaz; imzalı metin, yetki belgeleri ve dekont aynı dosyada saklanmalıdır. Elden ödeme yapılacaksa teslim alan, tarih, tutar ve ödeme amacı imzalı belgeyle açıkça kayıt altına alınmalıdır.
Kapora ödemesi incelemenin bittiği anlamına gelmez. Tapu randevusuna kadar kayıtlar, kredi, değerleme, kaldırılacak takyidatlar ve teslim hazırlığı izlenmelidir. Ticaret Bakanlığının 2026 düzenlemesi satış bedelinin nakit veya transferle ödenmesinde Güvenli Ödeme Sistemi’ni öngörür; işlem gününde güncel uygulama TKGM, banka ve ilgili resmî kanallardan doğrulanmalıdır.
Kapora, satış bedelinin tamamının tapu devriyle güvenli biçimde eşleşmesi gereken kapanış sürecinden ayrıdır.
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01Ev alırken kapora ne kadar olmalı?
Her işlem için geçerli zorunlu tek bir oran yoktur. Tutar; taşınmazın bedeli, kontrol süresi ve tarafların riskiyle orantılı olmalı; miktardan önce ödemenin niteliği, mahsup ve iade koşulları açıkça yazılmalıdır.
02Kredi çıkmazsa kapora her zaman geri alınır mı?
Otomatik olarak değil. Kredi onayının sözleşmede açık bir koşul olup olmadığı, koşulun kapsamı, başvuru yükümlülüğü ve ödemenin hukuki niteliği sonucu etkiler. Metin ödeme öncesinde hukukçuya inceletilmelidir.
03Kapora emlak danışmanının hesabına gönderilebilir mi?
Ödeme yapılacak kişinin parayı alma ve iade konusunda açık yetkisi, hesabın kime ait olduğu ve sözleşmedeki rolü doğrulanmalıdır. Belirsiz üçüncü kişi hesabına veya yalnızca mesaj talimatıyla ödeme yapılmamalıdır.