Kentsel dönüşüm rehberi
Kentsel dönüşümde yeni daire paylaşımı nasıl yapılır?
Kentsel dönüşümde “kaç metrekare veya hangi daireyi alırım?” sorusunun herkese uyan tek bir formülü yoktur. Mevcut tapudaki arsa payları mülkiyetin başlangıç tablosunu oluşturur; yeni projenin üretilebilir alanı güncel imar koşullarıyla belirlenir. Yüklenici ile paylaşım ve maliklere düşecek bağımsız bölümler ise proje, değer farkları ve sözleşme ekleriyle açıkça kararlaştırılmalıdır.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- Mevcut daire metrekaresi ile tapudaki arsa payını aynı hak göstergesi olarak kullanmayın.
- Yeni projenin alanını yalnız emsal çarpımıyla değil, plan notları ve ortak alan gereklilikleriyle birlikte hesaplayın.
- Önce malik–yüklenici paylaşımını, sonra maliklerin kendi içindeki bağımsız bölüm dağılımını ayırın.
- Kat, cephe, alan, bahçe/teras, otopark ve eklenti farklarını değer tablosunda görünür kılın.
- Her malike düşecek bağımsız bölümü numara, alan, arsa payı, eklenti ve ek ödeme bilgisiyle sözleşmeye bağlayın.
Paylaşıma mevcut daireden değil, güncel mülkiyet tablosundan başlayın
Dairenin fiilî büyüklüğü, tapudaki arsa payı ve yeni projedeki değeri üç farklı bilgidir.
Riskli yapı yıkıldığında önceki kat mülkiyeti veya kat irtifakı terkin edilerek taşınmaz malikler adına mevcut payları oranında arsa olarak tescil edilir. Bu nedenle güncel tapu kaydındaki malik, hisse, ipotek, haciz, intifa ve diğer haklar paylaşım dosyasının başlangıç noktasıdır. Fiilen kullanılan daire numarası veya komşular arasındaki eski sözlü düzen tek başına mülkiyet tablosu değildir.
Mevcut arsa paylarının bağımsız bölümlerin başlangıçtaki değerleriyle orantılı kurulmuş olması gerekir; ancak geçmişte hatalı dağıtım iddiaları bulunabilir. Böyle bir uyuşmazlık dönüşüm sözleşmesi hazırlanırken gizlenmemeli, bağımsız hukukçu ve değerleme uzmanıyla ele alınmalıdır. Yeni paylaşım, tartışmalı bir tapu tablosu üzerine aceleyle kurulmamalıdır.
| Kayıt | Gösterdiği şey | Tek başına göstermez |
|---|---|---|
| Mevcut arsa payı | Arsadaki tapu payı | Yeni dairenin katı ve cephesi |
| Mevcut daire alanı | Bugünkü fiziksel kullanım | Yeni imar hakkı |
| Mevcut piyasa değeri | Bugünkü ticari konum | Sözleşmedeki yeni bağımsız bölüm |
| İmar durumu | Yeni proje sınırları | Malikler arası nihai dağılım |
Başlangıç kuralıEski dairenin metrekaresi, yeni dairenin otomatik ölçüsü değildir.Mülkiyet payı, güncel imar hakkı, yeni proje ve sözleşmedeki değer dağılımı birlikte okunmalıdır.
Yeni projede gerçekten üretilebilen alanı imar verisiyle belirleyin
Parsel alanı ile emsalin çarpılması ilk kaba göstergeyi verebilir; fakat maliklere dağıtılabilecek net konut alanı değildir. Çekme mesafeleri, yükseklik, plan notları, terk veya tevhit gerekliliği, yangın kaçışları, merdiven ve asansör çekirdeği, otopark, sığınak, teknik hacimler ve ortak alanlar projenin yerleşimini etkiler.
Aynı emsal değerinde iki farklı mimari şema farklı sayıda ve nitelikte bağımsız bölüm üretebilir. Dar cephe, düzensiz parsel, zemin kattaki ticari kullanım veya koruma koşulları dağılımı değiştirebilir. Bu nedenle paylaşım pazarlığından önce imar çapı, plan notları ve ön mimari fizibilite aynı pafta üzerinde çalışılmalıdır.
Ortak alanlar, plan notları ve proje geometrisi gerçek bağımsız bölüm üretimini belirler.
- Güncel imar durumu ve plan notları
- Parsel alanı, şekli ve cepheleri
- Çekme mesafeleri ve yapı yüksekliği
- Ortak alan, otopark, sığınak ve teknik hacimler
- Ön proje üzerindeki brüt/net alan cetveli
Yüklenici paylaşımı ile maliklerin kendi iç dağılımını ayırın
Kat karşılığı veya mali katkılı modelde ilk karar, üretilecek bağımsız bölümlerin ve mali yükün maliklerle yüklenici arasında nasıl paylaşılacağıdır. Yüklenicinin alacağı daireler, maliklerin ödeyeceği bedel, destekler, kira ve ek iş koşulları aynı ekonomik modelde görülmelidir. Yalnız “yüzde oranı” söylemek, hangi dairelerin kime düşeceğini açıklamaz.
İkinci karar, maliklere ayrılan bölüm havuzunun maliklerin kendi aralarında dağıtılmasıdır. Bu aşamada mevcut arsa payı, yeni bağımsız bölümlerin değeri ve tarafların sözleşmesi birlikte çalışır. TKGM uygulamasında bir paydaşa düşen yeni bağımsız bölümlerin toplam arsa payının, o paydaşın ana taşınmazdaki payıyla eşleşmesi gerekir; farklılık varsa gerekli devir ve resmî işlemler ayrıca doğabilir.
| Aşama | Temel soru | Belge |
|---|---|---|
| Malik–yüklenici | Proje ve mali değer nasıl bölüşülecek? | Teklif, sözleşme ve ödeme planı |
| Malikler arası | Hangi yeni bölüm kime düşecek? | Bağımsız bölüm dağılım cetveli |
| Tapu kuruluşu | Yeni arsa payları nasıl bağlanacak? | Onaylı proje ve tescil belgeleri |
Eşit metrekarenin eşit değer olmadığını paylaşım tablosunda gösterin
Yeni bağımsız bölümlerin değeri yalnız alanla belirlenmez. Kat, cephe, gün ışığı, manzara, gürültü, bahçe veya teras kullanımı, plan verimliliği, otopark, depo ve ticari görünürlük gibi nitelikler aynı büyüklükteki iki bölüm arasında değer farkı yaratabilir. Bu farklar proje kesinleşmeden ortak ve anlaşılır ölçütlerle puanlanmalıdır.
Uygulamada şerefiye adı verilen değer farkı, herkese uyan resmî bir tapu formülü değildir. Kullanılan ölçüt, ağırlık ve parasal denkleştirme yöntemi sözleşmede tanımlanmalıdır. Bir malike daha değerli bölüm veriliyorsa ek ödeme, daha küçük alan veya farklı eklentiyle nasıl dengeleneceği açıkça yazılmalıdır.
| Ölçüt | Karşılaştırma | Sözleşmede gösterim |
|---|---|---|
| Alan | Net/brüt kullanım | Onaylı cetvel ve tolerans |
| Konum | Kat, cephe, ışık ve manzara | Değer puanı veya parasal fark |
| Eklenti | Otopark, depo, bahçe/teras | Bağlı bölüm ve kullanım hakkı |
| Plan | Oda oranı ve dolaşım | Proje paftası ve bölüm numarası |
Paylaşımı sözlü vaatle değil, numaralı proje ve sözleşme ekiyle kesinleştirin
Dağılım cetvelinde her malik için yeni bağımsız bölüm numarası, kat, cephe, kullanım türü, brüt ve net alan, arsa payı, eklentiler, otopark, teslim standardı ve varsa ek ödeme yazılmalıdır. Cetvelin dayandığı mimari projenin tarih ve sürümü belirtilmeli; proje değişikliğinde paylaşımın nasıl güncelleneceği tanımlanmalıdır.
“Aynı katta benzer daire” veya “yaklaşık şu kadar metrekare” gibi ifadeler teslim uyuşmazlığını önlemez. Alan toleransı, malzeme standardı, ortak alan kapsamı, ruhsat değişikliği, eksik veya fazla alanın bedeli ve bağımsız bölüm değişikliği için gereken onay sözleşmede bulunmalıdır. İmza öncesi mimar, hukukçu ve gerektiğinde değerleme uzmanı aynı ekleri incelemelidir.
- Malik adı ve mevcut tapu payı
- Yeni bağımsız bölüm numarası, katı, cephesi ve türü
- Brüt/net alan ile kabul edilen tolerans
- Yeni arsa payı, otopark, depo ve diğer eklentiler
- Ek ödeme veya değer denkleştirmesi
- Proje sürümü, değişiklik yöntemi ve teslim standardı
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01Kentsel dönüşümde yeni daire eski dairenin metrekaresine göre mi verilir?
Tek başına eski daire metrekaresine göre verilmez. Mevcut tapu payları, yeni imar ve mimari proje, yükleniciyle ekonomik paylaşım, yeni bağımsız bölümlerin değerleri ve tarafların sözleşmesi birlikte belirleyicidir.
02Arsa payı yüksek olan malik mutlaka daha büyük daire mi alır?
Yüksek arsa payı mülkiyet tablosunda önemlidir; ancak yeni bölümün büyüklüğü, katı, cephesi ve değeri paylaşım sözleşmesinde belirlenir. Alan kadar değer farkları ve toplam yeni arsa paylarının mevcut payla eşleşmesi de değerlendirilmelidir.
03Kentsel dönüşüm daire paylaşım cetvelinde neler yazmalı?
Her malik için bağımsız bölüm numarası, kat, cephe, kullanım türü, brüt/net alan, arsa payı, otopark ve eklentiler, teslim standardı, ek ödeme veya değer denkleştirmesi ile dayanak proje sürümü yazılmalıdır.