Kentsel dönüşüm rehberi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde nelere dikkat edilmeli?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnız “yükleniciye yüzde kaç verileceğini” belirleyen bir metin değildir. Arsa sahibinin pay devri ile yüklenicinin projeyi ruhsatına ve teknik eklerine uygun tamamlayıp bağımsız bölümleri teslim etme borcu aynı sistem içinde kurulur. Belirsiz daire tanımı, erken pay devri veya ölçülemeyen malzeme vaadi projenin ilerleyen aşamalarında ağır uyuşmazlıklara dönüşebilir.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- Sözleşmeyi tapu, imar, malik ve finansman incelemesi tamamlandıktan sonra hazırlayın.
- Her bağımsız bölümü kat, cephe, numara, net/brüt alan, arsa payı ve eklentileriyle sözleşme ekinde tanımlayın.
- Arsa payı devrini işin doğrulanabilir ilerleme aşamalarına ve yeterli güvenceye bağlayın.
- Proje, teknik şartname, süre, kira, gecikme, değişiklik ve fesih maddelerini ölçülebilir kurun.
- İskan, kat mülkiyeti, eksik iş, ayıp ve kesin teslim prosedürünü anahtar teslimden önce yazın.
Sözleşme taslağından önce parselin gerçek durumunu ortaya çıkarın
Yanlış tapu veya imar varsayımı üzerine yazılan ayrıntılı sözleşme de yanlış sonuç üretir.
Güncel tapu kaydında malik, arsa payı, ipotek, haciz, intifa, şerh ve diğer kısıtlamalar incelenmelidir. İmar durumu, plan notları, parsel geometrisi, terk veya tevhit ihtiyacı ve mevcut yapının hukuki durumu mimari fizibilitenin başlangıcıdır. Bütün maliklerin ve temsilcilerin imza/yetki durumu ayrıca doğrulanmalıdır.
Yüklenicinin yetki belgesi, mali kapasitesi, devam eden işleri ve tamamlanmış referansları sözleşme müzakeresinden önce araştırılmalıdır. Arsa sahipleriyle yüklenicinin farklı danışmanları olduğu unutulmamalıdır; yüklenicinin hazırladığı taslak bağımsız hukukçu, proje ve teknik ekler ise mimar ve mühendisler tarafından incelenmelidir.
| Dosya | Temel içerik | Uzmanlık |
|---|---|---|
| Tapu/hukuk | Paylar, takyidat, yetki | Hukukçu ve tapu kaydı |
| İmar/proje | Plan notu, alan, ön şema | Mimar ve ilgili idare |
| Teknik | Zemin, yapı ve yapım kapsamı | İlgili mühendisler |
| Mali | Maliyet, kaynak ve teminat | Mali uzman ve hukukçu |
Kime ne verileceğini proje sürümü ve dağılım cetveliyle bağlayın
“Arsa sahibine yüzde 55” ifadesi hangi dairelerin, dükkânların, otoparkların veya depoların kime kalacağını göstermez. Her bağımsız bölüm katı, cephesi, kullanım türü, numarası, net ve brüt alanı, arsa payı, balkon/teras ve eklentileriyle dağılım cetvelinde yazılmalıdır. Cetvelin dayandığı proje tarih ve sürüm numarası taşımalıdır.
Ruhsat aşamasında proje değişirse bağımsız bölüm dağılımının nasıl güncelleneceği, hangi değişiklikte malik onayı aranacağı ve alan farkının nasıl denkleştirileceği belirlenmelidir. Yaklaşık alan kullanılacaksa kabul edilen tolerans ve tolerans dışındaki eksik/fazla alanın parasal veya ayni karşılığı açık olmalıdır.
- Bağımsız bölüm numarası, katı, cephesi ve türü
- Net/brüt alan tanımı ve hesap yöntemi
- Arsa payı, otopark, depo ve diğer eklentiler
- Proje paftasının tarih ve sürümü
- Alan toleransı ve değer denkleştirmesi
Bağlayıcı ekGörsel sunum değil, numaralı ve imzalı proje eki sözleşmeyi açıklar.Perspektif veya satış broşürü; alan, malzeme ve bağımsız bölüm taahhüdünün yerini tutmaz.
Arsa payı devrini iş ilerlemesi ve teminatla eşleştirin
Arsa paylarının sözleşme başında topluca devredilmesi, iş henüz yapılmadan arsa sahiplerinin en güçlü güvencesini azaltabilir. Devirlerin ruhsat, temel, kaba yapı, ince işler, iskan veya benzeri doğrulanabilir kilometre taşlarına bağlanması değerlendirilebilir. Hangi aşamanın tamamlandığını kimin ve hangi belgeyle onaylayacağı yazılmalıdır.
Banka teminat mektubu, ipotek, kefalet, sigorta veya başka güvenceler isim olarak değil; tutar, süre, paraya çevirme koşulu ve kapsamıyla incelenmelidir. Tapuya şerh, devir yasağı ve vekâlet sınırları somut sözleşmenin yapısına göre hukukçu tarafından ele alınmalıdır. İdari teminatların maliklerin bütün sözleşme risklerini karşılamadığı unutulmamalıdır.
| Kilometre taşı | Doğrulama | Bağlanabilecek işlem |
|---|---|---|
| Ruhsat | Onaylı ruhsat ve proje | İlk sınırlı devir |
| Kaba yapı | Teknik ilerleme raporu | İkinci devir |
| İnce işler | Yerinde tespit ve hakediş | Sonraki devir |
| İskan/kesin teslim | Resmî belge ve kabul | Kalan devir/teminat çözümü |
Takvimi ve yapım kalitesini ölçülebilir maddelere dönüştürün
Süre yalnız “24 ay” olarak yazılmamalıdır. Ruhsat başvurusu, yıkım, işe başlama, temel, kaba yapı, cephe, ince işler, iskan ve teslim için ayrı son tarihler; idareden veya mücbir sebepten kaynaklanan gecikmenin nasıl belgeleneceği ve ne kadar uzatma doğuracağı belirtilmelidir. Kira yardımı, gecikme cezası ve ödemelerin başlangıç/bitiş koşulları bu takvimle eşleşmelidir.
Teknik şartnamede “lüks” veya “birinci sınıf” gibi ölçülemeyen sıfatlar yerine performans, ürün sınıfı, uygulama standardı ve eşdeğer ürün onay yöntemi yer almalıdır. Taşıyıcı sistem, yalıtım, cephe, doğrama, mekanik-elektrik tesisat, asansör, ortak alan ve peyzaj kapsamı proje ekleriyle tutarlı olmalıdır.
- Ruhsat ve işe başlama için ayrı son tarihler
- Aşamalı iş programı ve malik raporlama düzeni
- Ölçülebilir ürün/performans şartnamesi
- Proje ve malzeme değişikliğinde yazılı onay
- Gecikme, kira ve mücbir sebep tanımı
Anahtar teslimi değil, hukuki ve teknik kapanışı tarif edin
Teslim koşulu; yapının fiilen kullanılabilir olması, iskan belgesi, kat mülkiyeti, abonelik altyapısı, ortak alanların tamamlanması ve bağımsız bölümlerdeki eksiklerin tutanakla belirlenmesini kapsamalıdır. Geçici kabul, eksik işlerin giderilme süresi, garanti, ayıp bildirimi ve kesin kabul birbirinden ayrılmalıdır.
Temerrüt, işi bırakma, ruhsat alamama, iflas veya ağır gecikme hâlinde bildirim, ek süre, fesih, hesaplaşma ve kalan işin devri mekanizması yazılmalıdır. Uyuşmazlık çözüm yeri ve yöntemi belirlenirken tarafların kanuni haklarını daraltan veya uygulanması zor hükümlerden kaçınılmalıdır. Bu bölüm mutlaka somut dosyaya göre bağımsız hukukçu tarafından hazırlanmalıdır.
Anahtarın verilmesi, bütün sözleşme borçlarının tamamlandığını tek başına göstermez.
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Taşınmaz devri ve satış vaadi içeren sözleşmeler özel şekil ve tapu sonuçları doğurur. Kullanılacak sözleşme türü, noter düzenlemesi ve tapuya şerh gereği somut işlem için bağımsız hukukçu ve ilgili noter/tapu biriminden doğrulanmalıdır.
02Kat karşılığı sözleşmede arsa payı ne zaman devredilmeli?
Herkese uyan tek takvim yoktur; ancak pay devrinin işin doğrulanabilir aşamaları ve yeterli güvenceyle eşleştirilmesi risk yönetimi açısından önemlidir. Devir oranları, kilometre taşları ve teminat hukukçu tarafından birlikte kurulmalıdır.
03Kat karşılığı sözleşmenin eklerinde neler olmalı?
Onay sürecine uygun proje paftaları, bağımsız bölüm dağılım ve alan cetveli, teknik şartname, iş programı, ödeme/devir takvimi, teminat belgeleri ve teslim-kabul prosedürü temel ekler arasındadır.