Руководство по трансформации города
Что следует учитывать в договоре строительства в обмен на долю в земле и квартиры?
Договор строительного подряда в обмен на квартиру – это не просто текст, определяющий, «какой процент будет отдан подрядчику». Передача доли землевладельца и обязательства подрядчика завершить проект в соответствии с лицензией и техническими приложениями и сдать отдельные участки устанавливаются в рамках той же системы. Нечеткое определение, ранняя передача акций или неизмеримые материальные обещания могут обернуться серьезными спорами на более поздних стадиях проекта.
Кратко за минуту
Что важно помнить до принятия решения
- Подготовьте контракт после завершения проверки права собственности, зонирования, владельца и финансирования.
- Определите каждую независимую секцию с ее этажом, фасадом, номером, площадью нетто/брутто, земельной долей и дополнениями в приложении к контракту.
- Свяжите передачу земельной доли с поддающимися проверке этапами работ и адекватными гарантиями.
- Установите измеримый проект, технические характеристики, продолжительность, арендную плату, задержку, изменение и прекращение работ.
- Перед передачей ключей запишите размещение, кондоминиум, незавершенные работы, дефекты и окончательную процедуру доставки.
Перед составлением договора выясните реальное состояние посылки
Подробный контракт, написанный на неправильном документе о праве собственности или предположении о зонировании, также дает неправильные результаты.
Право собственности, земельная доля, ипотека, залоговое удержание, узуфрукт, аннотации и другие ограничения должны быть рассмотрены в текущей записи документа, подтверждающего право собственности. Статус зонирования, примечания к плану, геометрия участка, необходимость отказа или объединения, а также правовой статус существующего здания — это начало архитектурного обоснования. Также необходимо проверить статус подписей/авторизации всех владельцев и представителей.
Полномочия подрядчика, его финансовые возможности, незавершенные работы и заполненные рекомендации должны быть проверены до переговоров по контракту. Следует отметить, что у землевладельцев и подрядчика разные консультанты; Проект, подготовленный подрядчиком, должен быть рассмотрен независимым юристом, а проект и технические приложения должны быть рассмотрены архитекторами и инженерами.
| Файл | Базовое содержание | Специализация |
|---|---|---|
| Земельный реестр/закон | Акции, обременение, полномочия | Юрист и земельный реестр |
| Зонирование/проект | Примечание к плану, площадь, предварительная схема | Архитектор и соответствующая администрация |
| Технический | Объем грунта, конструкции и строительства | Сопутствующие инженеры |
| Финансовый | Стоимость, ресурсы и гарантия | Финансовый эксперт и юрист |
Связать то, что кому будет дано, с версией проекта и таблицей распространения
В фразе «55 процентов собственнику земли» не указано, какие квартиры, магазины, парковки или склады кому будут принадлежать. Каждая независимая секция должна быть указана в распределительной таблице с указанием ее этажа, фасада, типа использования, количества, чистой и общей площади, земельной доли, балкона/террасы и пристроек. Проект, на котором основана линейка, должен иметь дату и номер версии.
Если проект изменится на этапе лицензирования, следует определить, как будет обновляться распределение независимых секций, какие изменения потребуют одобрения собственника и как будет компенсироваться разница площадей. Если необходимо использовать приблизительную площадь, должны быть четко указаны принятый допуск и денежный или натуральный эквивалент недостающей/избыточной площади за пределами допуска.
- Независимый номер секции, этаж, фасад и тип
- Определение площади нетто/брутто и метод расчета
- Земельный участок, парковка, склад и другие пристройки
- Дата и версия листа проекта
- Допуск поля и компенсация значений
Приложение компоновщикаПронумерованное и подписанное приложение к проекту объясняет контракт, а не визуальное представление.Перспективная или рекламная брошюра; Это не заменяет использование пространства, материалов и независимых разделов.
Сопоставьте передачу земельной доли с развитием бизнеса и безопасностью
Коллективная передача земельных долей в начале контракта может снизить самые надежные гарантии землевладельцев до завершения работ. Передача может считаться привязанной к лицензии, фундаменту, черновому строительству, отделочным работам, расчету или аналогичным поддающимся проверке этапам. Должно быть написано, кто будет подтверждать, какой этап пройден и каким документом.
Банковская гарантия, ипотека, поручительство, страхование или другие гарантии не являются номинальными; Его следует изучить с точки зрения суммы, продолжительности, конверсии в денежное состояние и масштаба. Аннотация к правоустанавливающему документу, запрет на передачу и пределы доверенности должны решаться юристом в соответствии со структурой конкретного договора. Следует отметить, что административные гарантии не покрывают все договорные риски собственников.
| Веха | Проверка | Процесс, который можно подключить |
|---|---|---|
| Лицензия | Утвержденная лицензия и проект | Первый ограниченный цикл |
| Грубая структура | Отчет о техническом прогрессе | Второй цикл |
| Прекрасная работа | Определение на месте и оплата прогресса | Следующий цикл |
| Расчет/окончательная поставка | Официальный документ и приемка | Оставшееся решение по передаче/обеспечению |
Превратите график и качество сборки в измеримые показатели
Продолжительность не должна быть указана только как «24 месяца». Отдельные сроки подачи заявки на лицензию, сноса, начала работ, фундамента, черновой конструкции, фасада, отделочных работ, заселения и сдачи; Должно быть указано, как будет документироваться задержка, вызванная администрацией или форс-мажорными обстоятельствами, и насколько это повлечет за собой продление срока действия. Условия начала/окончания помощи при аренде, штрафов за просрочку платежа и платежей должны соответствовать этому календарю.
Техническая спецификация должна включать характеристики, класс продукта, стандарт применения и эквивалентный метод утверждения продукта, а не неизмеримые прилагательные, такие как «роскошь» или «премиум». Объем несущей системы, утепления, фасада, столярных изделий, электромеханических установок, лифтов, помещений общего пользования и озеленения должен соответствовать приложениям к проекту.
- Отдельные сроки лицензирования и запуска
- Поэтапный график работ и схема отчетности владельца
- Измеримые характеристики продукта/производительности
- Письменное одобрение изменений проекта и материалов
- Определение задержки, арендной платы и форс-мажорных обстоятельств
Описать юридическое и техническое закрытие, а не «под ключ»
Условия поставки; Он должен включать в себя фактическую пригодность здания, акт о вводе в эксплуатацию, право собственности на кондоминиум, абонентскую инфраструктуру, достройку помещений общего пользования и определение недостатков в самостоятельных разделах с отчетом. Следует различать предварительную приемку, период исправления недостающих работ, гарантию, уведомление о дефекте и окончательную приемку.
В случае неисполнения обязательств, увольнения с работы, неполучения лицензии, банкротства или серьезной задержки должен быть прописан механизм уведомления, дополнительного периода, прекращения, урегулирования и передачи оставшейся работы. При определении места и способа разрешения спора следует избегать положений, которые сужают законные права сторон или трудно реализуемы. Этот раздел должен быть подготовлен независимым юристом согласно конкретному делу.
Предоставление ключа само по себе не означает, что все договорные обязательства выполнены.
Частые вопросы
Короткие и ясные ответы
01Стоит ли заключать договор строительного подряда на квартиру у нотариуса?
Контракты, содержащие обещание передачи и продажи недвижимости, создают особые формальные результаты и результаты, подтверждающие право собственности. Тип используемого контракта должен быть проверен независимым юристом и соответствующим нотариусом/отделом земельного кадастра для конкретной сделки в соответствии с нотариальным соглашением и аннотацией в документе о праве собственности.
02Когда следует передать земельную долю в договоре на квартиру?
Не существует универсального календаря; Однако для управления рисками важно, чтобы передача акций сопровождалась проверяемыми этапами бизнеса и адекватными гарантиями. Уровень оборота, основные этапы и обеспечение должны быть установлены юристом вместе.
03Что должно быть в приложениях к договору на квартиру?
В число основных приложений входят проектные листы, подходящие для процесса утверждения, независимое распределение секций и схема площади, технические характеристики, график работ, график платежей/передач, гарантийные документы и порядок поставки-приемки.