در قرارداد ساخت در برابر سهم زمین و واحدهای مسکونی به چه نکاتی باید توجه کرد؟

مالکیت، سهم زمین، رهن، حق انتفاع، حق انتفاع، حاشیه نویسی و سایر محدودیت ها باید در سابقه سند مالکیت فعلی بررسی شود. وضعیت پهنه بندی، نکات پلان، هندسه قطعه، نیاز به متروکه یا یکسان سازی و وضعیت حقوقی بنای موجود سرآغاز امکان سنجی معماری است. وضعیت امضا/مجوز کلیه مالکان و نمایندگان نیز باید تأیید شود.

اعتبار پیمانکار، ظرفیت مالی، کار در حال انجام و مراجع تکمیل شده باید قبل از مذاکره قرارداد بررسی شود. لازم به ذکر است که مالکان زمین و پیمانکار مشاوران مختلفی دارند. پیش نویس تهیه شده توسط پیمانکار باید توسط وکیل مستقل بررسی شود و پروژه و ضمایم فنی توسط معماران و مهندسان بررسی شود.

عبارت «55 درصد به مالک زمین» مشخص نمی کند که کدام آپارتمان، مغازه، پارکینگ یا انبار متعلق به چه کسی خواهد بود. هر قسمت مستقل باید با کف، نما، نوع کاربری، تعداد، خالص و مساحت ناخالص، سهم زمین، بالکن/تراس و اضافات روی جدول توزیع نوشته شود. پروژه ای که خط کش بر آن استوار است باید تاریخ و شماره نسخه را داشته باشد.

اگر پروژه در مرحله صدور مجوز تغییر کند، باید مشخص شود که توزیع بخش مستقل چگونه به روز می شود، کدام تغییرات نیاز به تایید مالک دارد و تفاوت مساحت چگونه جبران می شود. اگر قرار است از مساحت تقریبی استفاده شود، تحمل پذیرفته شده و معادل پولی یا غیرنقدی ناحیه گمشده/زیاد خارج از تلورانس باید مشخص باشد.

• شماره مقطع مستقل، طبقه، نما و نوع
• تعریف و روش محاسبه سطح خالص/ ناخالص
• سهم زمین، پارکینگ، انبار و سایر افزونه ها
• تاریخ و نسخه برگه پروژه
• تحمل میدان و جبران ارزش

پیوست پیوند دهندهضمیمه پروژه شماره گذاری شده و امضا شده، قرارداد را توضیح می دهد، نه ارائه تصویری.

بروشور چشم انداز یا فروش؛ جای تعهد فضا، مصالح و بخش های مستقل را نمی گیرد.

انتقال سهام زمین به صورت جمعی در ابتدای قرارداد ممکن است قوی ترین اطمینان مالکان زمین را قبل از انجام کار کاهش دهد. نقل و انتقالات ممکن است به مجوز، فونداسیون، ساخت و ساز ناهموار، کارهای تکمیلی، حل و فصل یا نقاط عطف قابل تأیید مشابه مرتبط باشد. باید نوشته شود که چه کسی تایید می کند کدام مرحله و با چه مدرکی انجام شده است.

ضمانت نامه بانکی، رهن، ضمانت نامه، بیمه یا سایر ضمانت نامه ها به نام نیست. باید از نظر مبلغ، مدت، تبدیل به وضعیت نقدی و محدوده مورد بررسی قرار گیرد. تبصره سند مالکیت، ممنوعیت نقل و انتقال و حدود وکالت باید بر اساس ساختار قرارداد ملموس توسط وکیل رسیدگی شود. لازم به ذکر است که ضمانت های اداری تمامی ریسک های قراردادی مالکان را پوشش نمی دهد.

مدت زمان نباید فقط به عنوان "24 ماه" نوشته شود. مهلت مجزا برای درخواست مجوز، تخریب، شروع کار، فونداسیون، سازه ناهموار، نما، پایان کار، اشغال و تحویل. باید ذکر شود که تأخیر ناشی از اداره یا فورس ماژور چگونه مستند می شود و تا چه اندازه باعث تمدید آن می شود. شرایط شروع/پایان برای کمک به اجاره، هزینه تأخیر و پرداخت باید با این تقویم مطابقت داشته باشد.

مشخصات فنی باید شامل عملکرد، کلاس محصول، استاندارد کاربرد و روش تایید محصول معادل، به جای صفت های غیر قابل اندازه گیری مانند "لوکس" یا "حق بیمه" باشد. محدوده سیستم باربر، عایق، نما، نازک کاری، تاسیسات مکانیکی- برقی، آسانسور، مشاعات و محوطه سازی باید با پیوست های پروژه مطابقت داشته باشد.

• مهلت مجزا برای صدور مجوز و راه اندازی
• برنامه کاری مرحله‌ای و طرح گزارش مالک
• مشخصات محصول/عملکرد قابل اندازه گیری
• تاییدیه کتبی تغییرات پروژه و مواد
• تعریف تاخیر، اجاره و فورس ماژور

شرایط تحویل؛ باید شامل قابلیت استفاده واقعی ساختمان، گواهی سکونت، مالکیت کاندومینیوم، زیرساخت اشتراک، تکمیل قسمت های مشترک و تعیین نواقص در بخش های مستقل همراه با گزارش باشد. پذیرش موقت، مدت تصحیح کار مفقود، گارانتی، اعلام نقص و پذیرش نهایی باید متمایز شود.

در صورت نکول، ترک کار، عدم اخذ پروانه، ورشکستگی یا تأخیر شدید، سازوکار ابلاغ، مهلت اضافی، خاتمه، تسویه و انتقال باقیمانده کار نوشته شود. هنگام تعیین محل و روش حل اختلاف، باید از مقرراتی که حقوق قانونی طرفین را محدود می کند و یا اجرای آن مشکل است، خودداری کرد. این قسمت باید با توجه به پرونده ملموس توسط وکیل مستقل تهیه شود.