راهنمای تحول شهری
چگونه آپارتمان های جدید را در تحول شهری به اشتراک بگذاریم؟
در تحول شهری، "چند متر مربع یا کدام آپارتمان را بخرم؟" هیچ فرمول یکسانی برای این سوال وجود ندارد. سهام زمین در سند مالکیت موجود جدول شروع مالکیت را تشکیل می دهد. منطقه قابل ساخت پروژه جدید با توجه به شرایط منطقه بندی فعلی تعیین می شود. اشتراک گذاری با پیمانکار و بخش های مستقلی که به مالکان واگذار می شود باید به وضوح با پروژه، تفاوت های ارزشی و پیوست های قرارداد توافق شود.
خلاصه یکدقیقهای
نکاتی که پیش از تصمیم باید به خاطر داشت
- از متراژ موجود و سهم زمین در سند مالکیت به عنوان شاخص حقوق استفاده نکنید.
- مساحت پروژه جدید را نه تنها با ضرب مرجع، بلکه با یادداشت های طرح و الزامات منطقه مشترک محاسبه کنید.
- ابتدا اشتراک مالک-پیمانکار و سپس توزیع پارتیشن مستقل بین مالکان را جدا کنید.
- کف، نما، مساحت، باغ/تراس، پارکینگ و تفاوت های اضافی را در جدول ارزش قابل مشاهده کنید.
- با شماره، مساحت، سهم زمین، اضافه و اطلاعات پرداخت اضافی، بخش مستقل را به هر مالک به قرارداد متصل کنید.
اشتراک گذاری را از جدول مالکیت فعلی شروع کنید، نه از تخت فعلی
اندازه واقعی آپارتمان، سهم زمین در سند مالکیت و ارزش آن در پروژه جدید سه اطلاعات مختلف است.
پس از تخریب ساختمان پرخطر، مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق ساختمانی پیشین پایان مییابد و ملک متناسب با سهمهای موجود به نام مالکان بهصورت زمین ثبت میشود. به همین دلیل، مالکیت، سهمها، رهن، حق انتفاع و دیگر حقوق درجشده در ثبت رسمی فعلی نقطه آغاز پرونده مشترک است. شماره واحدی که عملاً استفاده میشود یا توافق شفاهی قدیمی میان همسایگان، بهتنهایی وضعیت مالکیت را نشان نمیدهد.
سهام زمین موجود باید متناسب با ارزش اولیه بخش های مستقل ایجاد شود. با این حال، ممکن است ادعاهایی مبنی بر توزیع معیوب در گذشته وجود داشته باشد. چنین اختلافی نباید هنگام تنظیم قرارداد تبدیل پنهان بماند، بلکه باید با یک وکیل و ارزیاب مستقل رسیدگی شود. پارتیشن جدید نباید با عجله در جدول عنوان بحث برانگیز ایجاد شود.
| ثبت نام | چیزی که نشان می دهد این است | به خودی خود نشان نمی دهد |
|---|---|---|
| سهم فعلی زمین | سهم سند مالکیت در زمین | طبقه و ارتفاع آپارتمان جدید |
| منطقه مسطح موجود | استفاده فیزیکی امروز | حق توسعه جدید |
| ارزش فعلی بازار | موقعیت معاملاتی امروز | بخش مستقل جدید در قرارداد |
| وضعیت منطقه بندی | مرزهای پروژه جدید | توزیع نهایی بین مالکان |
قانون شروعمتر مربع آپارتمان قدیمی اندازه اتوماتیک آپارتمان جدید نیست.سهم مالکیت، حق توسعه فعلی، پروژه جدید و توزیع ارزش در قرارداد باید با هم خوانده شود.
مساحت قابل تولید در پروژه جدید را با داده های منطقه بندی مشخص کنید
ضرب مساحت بسته در سابقه می تواند اولین نشانه تقریبی را ارائه دهد. اما این منطقه خالص مسکن نیست که می تواند بین مالکان توزیع شود. ترسیم فواصل، ارتفاع، نکات پلان، نیاز به رها شدن یا یکسان سازی، فرار از آتش، راه پله و هسته آسانسور، پارکینگ، سرپناه، احجام فنی و فضاهای مشترک بر چیدمان پروژه تأثیر می گذارد.
دو طرح معماری متفاوت با ارزش یکسان ممکن است تعداد و کیفیت های متفاوتی از بخش های مستقل ایجاد کنند. نمای باریک، بسته نامنظم، کاربری تجاری در طبقه همکف یا شرایط حفاظتی ممکن است توزیع را تغییر دهد. به همین دلیل، قبل از به اشتراک گذاشتن چانه زنی، قطر پهنه بندی، نکات پلان و امکان سنجی اولیه معماری باید در یک برگه مطالعه شود.
مناطق مشترک، یادداشت های پلان و هندسه پروژه، تولید بخش مستقل واقعی را تعیین می کند.
- وضعیت فعلی منطقه بندی و یادداشت های طرح
- مساحت بسته، شکل و ارتفاعات
- فواصل و ارتفاع بکسل
- قسمت های مشترک، پارکینگ ها، پناهگاه ها و احجام فنی
- جدول مساحت ناخالص/خالص در پروژه مقدماتی
تقسیم داخلی مالکان از اشتراک پیمانکار
در مدل نرخ ثابت یا سهم مالی، اولین تصمیم این است که قطعات مستقل چگونه تولید شوند و بار مالی بین مالکان و پیمانکار تقسیم شود. آپارتمان هایی که قرار است توسط پیمانکار خریداری شود، قیمتی که باید توسط مالکان پرداخت شود، حمایت ها، اجاره بها و شرایط اضافی کار باید در همین مدل اقتصادی دیده شود. تنها با بیان «نرخ درصد» توضیحی نمی دهد که کدام آپارتمان متعلق به چه کسی خواهد بود.
تصمیم دوم این است که استخر بخش اختصاص یافته به مالکان بین مالکان توزیع شود. در این مرحله، سهم زمین موجود، ارزش بخشهای مستقل جدید و توافق طرفین با هم کار میکنند. در عمل TKGM، کل سهم زمین بخشهای مستقل جدید به ازای هر ذینفع باید با سهم آن ذینفع در املاک اصلی مطابقت داشته باشد. در صورت وجود اختلاف، انتقال و تشریفات رسمی لازم نیز ممکن است پیش بیاید.
| مرحله | سوال اساسی | سند |
|---|---|---|
| Malik–پیمانکار | پروژه و ارزش مالی چگونه تقسیم می شود؟ | پیشنهاد، قرارداد و طرح پرداخت |
| بین مالکان | چه کسی کدام قسمت جدید را دریافت خواهد کرد؟ | جدول توزیع بخش مستقل |
| اداره ثبت اسناد و املاک | سهام جدید زمین چگونه گره می خورد؟ | پروژه تایید شده و مدارک ثبتی |
در جدول اشتراک گذاری نشان دهید که متر مربع مساوی مقادیر برابر نیستند
ارزش بخش های مستقل جدید به تنهایی بر اساس منطقه تعیین نمی شود. کیفیت هایی مانند کف، نما، نور روز، نما، سروصدا، استفاده از باغ یا تراس، کارایی پلان، پارکینگ، انباری و دید تجاری می تواند تفاوتی در ارزش بین دو بخش با اندازه یکسان ایجاد کند. این تفاوت ها باید با معیارهای مشترک و قابل درک قبل از نهایی شدن پروژه امتیازدهی شوند.
تفاوت در ارزش، که در عمل سرقفلی نامیده می شود، فرمول رسمی سند مالکیت نیست که مناسب همه باشد. معیارها، وزن و روش همسان سازی پولی مورد استفاده باید در قرارداد تعریف شود. اگر بخش با ارزش تری به مالک داده می شود، باید به طور واضح نوشته شود که چگونه با پرداخت اضافی، مساحت کوچکتر یا افزوده های متفاوت متعادل می شود.
| معیار | مقایسه | علامت گذاری در قرارداد |
|---|---|---|
| منطقه | مصرف خالص/ناخالص | مقیاس و تلورانس تایید شده |
| مکان | کف، نما، نور و نما | نقطه ارزش یا تفاوت پولی |
| پلاگین | پارکینگ، انبار، باغ/تراس | بخش وابسته و حق استفاده |
| طرح | نرخ اتاق و گردش | برگه پروژه و شماره بخش |
اشتراک گذاری را با پروژه شماره دار و ضمیمه قرارداد تایید کنید نه با قول شفاهی
در جدول توزیع شماره قسمت مستقل جدید، طبقه، نما، نوع کاربری، متراژ ناخالص و خالص، سهم زمین، الحاقیه، پارکینگ، استاندارد تحویل و پرداخت اضافی در صورت وجود برای هر مالک نوشته شود. تاریخ و نسخه پروژه معماری که خط کش بر آن استوار است باید ذکر شود. باید مشخص شود که در صورت تغییر پروژه، سهم چگونه به روز می شود.
عباراتی مانند "تخت مشابه در یک طبقه" یا "در حدود این متر مربع" مانع از اختلافات تحویل نمی شود. تاییدیه مورد نیاز برای تحمل منطقه، استاندارد مصالح، پوشش منطقه مشترک، تغییر پروانه، هزینه مفقودی یا مازاد بر مساحت و تغییر بخش مستقل باید در قرارداد لحاظ شود. قبل از امضا، معمار، وکیل و در صورت لزوم ارزیاب باید ضمایم مشابه را بررسی کنند.
- نام مالک و سهم فعلی مالک
- شماره مقطع مستقل جدید، طبقه، نما و نوع
- تحمل پذیرفته شده با مساحت ناخالص/خالص
- سهم جدید، پارکینگ، انبار و سایر الحاقات
- پرداخت اضافی یا جبران ارزش
- نسخه پروژه، تغییر روش و استاندارد تحویل
پرسشهای متداول
پاسخهای کوتاه و روشن
01آیا در تحول شهری، آپارتمان جدید با توجه به متر مربع آپارتمان قدیمی داده می شود؟
تنها بر اساس متر مربع آپارتمان قدیمی داده نمی شود. سهام سند مالکیت موجود، پهنه بندی و پروژه معماری جدید، اشتراک اقتصادی با پیمانکار، ارزش بخش های مستقل جدید و توافق طرفین همگی تعیین کننده است.
02آیا مالکی که سهم زمین بالاتری دارد لزوماً یک آپارتمان بزرگتر می خرد؟
سهم بالای زمین در نمودار مالکیت مهم است. اما اندازه، کف، نما و ارزش قسمت جدید در قرارداد اشتراک تعیین می شود. تفاوت در ارزش و همچنین مساحت و تطابق کل سهام جدید زمین با سهم موجود نیز باید ارزیابی شود.
03در نمودار اشتراک مسطح تحول شهری چه باید نوشت؟
برای هر مالک، شماره بخش مستقل، طبقه، نما، نوع کاربری، مساحت ناخالص/خالص، سهم زمین، پارکینگ و الحاقات، استاندارد تحویل، پرداخت اضافی یا یکسان سازی ارزش و نسخه زیربنایی پروژه باید نوشته شود.