Leitfaden zur Stadterneuerung
Wie werden neue Wohnungen bei der Stadterneuerung verteilt?
Für die Frage, wie viele Quadratmeter oder welche Wohnung jemand bei einer Stadterneuerung erhalten soll, gibt es keine Pauschalformel. Die Grundstücksanteile im bestehenden Grundbuch bilden den Ausgangspunkt der Eigentumsverhältnisse; die im neuen Projekt realisierbare Fläche richtet sich nach den aktuellen planungsrechtlichen Vorgaben. Die Aufteilung mit dem Bauträger und die den Eigentümern zuzuordnenden Sondereigentumseinheiten müssen anhand des Projekts, der Wertdifferenzen und der Vertragsanlagen eindeutig vereinbart werden.
Zusammenfassung in einer Minute
Was Sie sich merken sollten, bevor Sie sich entscheiden
- Setzen Sie die Wohnfläche der bestehenden Wohnung und den Grundstücksanteil im Grundbuch nicht mit demselben Rechtsindikator gleich.
- Berechnen Sie die Fläche des neuen Projekts nicht nur über die Geschossflächenzahl, sondern auch anhand von Planvermerken und Anforderungen an Gemeinschaftsflächen.
- Trennen Sie zunächst die Verteilung zwischen Eigentümern und Bauträger von der anschließenden Verteilung der Sondereigentumseinheiten unter den Eigentümern.
- Machen Sie Unterschiede bei Geschoss, Ausrichtung, Fläche, Garten/Terrasse, Stellplatz und weiteren Ausstattungsmerkmalen in der Wertermittlung sichtbar.
- Ordnen Sie im Vertrag jedem Eigentümer seine Sondereigentumseinheit mit Nummer, Fläche, Grundstücksanteil, Zubehör und möglichen Ausgleichszahlungen zu.
Beginnen Sie die Verteilung mit der aktuellen Eigentumstabelle, nicht mit der bisherigen Wohnung
Die tatsächliche Größe der Wohnung, der Landanteil an der Eigentumsurkunde und ihr Wert im neuen Projekt sind drei verschiedene Informationen.
Wird ein risikobehaftetes Gebäude abgerissen, erlöschen das bisherige Wohnungseigentum oder die Bau-Dienstbarkeit; die Immobilie wird entsprechend den bestehenden Anteilen der Eigentümer als Grundstück eingetragen. Eigentümer, Anteile, Hypotheken, Pfandrechte, Nießbrauch und sonstige Rechte im aktuellen Grundbuch sind daher der Ausgangspunkt für die Verteilungsunterlagen. Die tatsächlich genutzte Wohnungsnummer oder eine frühere mündliche Absprache unter Nachbarn bilden für sich genommen keine Eigentumsgrundlage.
Die bestehenden Grundstücksanteile sollen sich an den ursprünglichen Werten der Sondereigentumseinheiten orientieren. Es kann jedoch Einwände gegen eine fehlerhafte frühere Verteilung geben. Ein solcher Konflikt darf bei der Vorbereitung des Umwandlungsvertrags nicht verschwiegen, sondern sollte mit unabhängigen Rechtsanwälten und Sachverständigen geklärt werden. Auf einer streitigen Eigentumsgrundlage sollte keine neue Verteilung übereilt festgelegt werden.
| Registrierung | Was es ausweist | Was es nicht automatisch ausweist |
|---|---|---|
| Aktueller Landanteil | Grundbuchanteil am Grundstück | Geschoss und Lage der neuen Wohnung |
| Bestehende Wohnfläche | Physische Nutzung heute | Neues Bebauungsrecht |
| Aktueller Marktwert | Heutige Marktposition | Neue Sondereigentumseinheit im Vertrag |
| Planungsrechtlicher Status | Neue Projektgrenzen | Endgültige Verteilung unter den Eigentümern |
StartregelDie Quadratmeter der alten Wohnung sind nicht die automatische Größe der neuen Wohnung.Eigentumsanteil, aktuelles Bebauungsrecht, neues Projekt und Wertverteilung im Vertrag müssen zusammen betrachtet werden.
Bestimmen Sie anhand der Planungsdaten die im neuen Projekt tatsächlich realisierbare Fläche
Die Multiplikation der Grundstücksfläche mit der Geschossflächenzahl kann einen ersten groben Anhaltspunkt liefern; sie entspricht jedoch nicht der an die Eigentümer verteilbaren Nettowohnfläche. Abstandsflächen, Gebäudehöhe, Planvermerke, Erfordernisse einer Abtretung oder Zusammenlegung, Fluchtwege, Treppen- und Aufzugskern, Stellplätze, Schutzräume, Technikflächen und Gemeinschaftsflächen beeinflussen die Projektplanung.
Zwei architektonische Konzepte mit gleichem Umfang können zu einer unterschiedlichen Anzahl und Qualität von Sondereigentumseinheiten führen. Eine schmale Straßenfront, ein unregelmäßig geschnittenes Grundstück, gewerbliche Erdgeschossnutzung oder Denkmalschutzauflagen können die Verteilung verändern. Deshalb sollten vor den gemeinsamen Verhandlungen der Bebauungsstatus, die Planvermerke und eine architektonische Vorprüfung auf derselben Grundlage geprüft werden.
Gemeinschaftsflächen, Planvermerke und die Projektgeometrie bestimmen, welche Sondereigentumseinheiten tatsächlich entstehen können.
- Aktueller Bebauungsstatus und Planvermerke
- Grundstücksfläche, -form und Höhenverhältnisse
- Abstandsflächen und Gebäudehöhe
- Gemeinschaftsflächen, Stellplätze, Schutzräume und Technikflächen
- Brutto-/Nettoflächentabelle zum Vorprojekt
Trennen Sie die interne Verteilung unter den Eigentümern von der Verteilung mit dem Bauträger
Beim Modell der Bauleistung gegen Wohnungsanteile oder einer finanziellen Beteiligung wird zunächst entschieden, wie die entstehenden Sondereigentumseinheiten und die finanzielle Belastung zwischen den Eigentümern und dem Bauträger aufgeteilt werden. Die dem Bauträger zufallenden Wohnungen, von den Eigentümern zu leistende Zahlungen, Förderungen, Miete und Bedingungen für Zusatzleistungen müssen im selben wirtschaftlichen Modell betrachtet werden. Die bloße Nennung eines Prozentsatzes erklärt nicht, welche Wohnungen wem zugeordnet werden.
Anschließend wird der den Eigentümern zugewiesene Pool an Sondereigentumseinheiten unter ihnen verteilt. Dabei wirken bestehende Grundstücksanteile, die Werte der neuen Sondereigentumseinheiten und die Vereinbarung der Parteien zusammen. Nach der Praxis der TKGM muss die Summe der Grundstücksanteile der neuen Sondereigentumseinheiten je Beteiligtem dessen Anteil am Gesamtgrundstück entsprechen.
| Phase | Grundfrage | Dokument |
|---|---|---|
| Eigentümer–Bauträger | Wie werden Projekt und finanzieller Wert aufgeteilt? | Angebot, Vertrag und Zahlungsplan |
| Zwischen Eigentümern | Wer erhält welche neue Sondereigentumseinheit? | Verteilungstabelle der Sondereigentumseinheiten |
| Grundbuchamt | Wie werden die neuen Grundstücksanteile zugeordnet? | Genehmigte Projekt- und Registrierungsunterlagen |
Machen Sie in der Verteilungstabelle sichtbar, dass gleiche Quadratmeter nicht gleiche Werte bedeuten
Der Wert neuer Sondereigentumseinheiten wird nicht allein durch ihre Fläche bestimmt. Eigenschaften wie Geschoss, Ausrichtung, Tageslicht, Aussicht, Lärmbelastung, Garten- oder Terrassennutzung, Grundrisseffizienz, Stellplatz, Abstellraum und gewerbliche Sichtbarkeit können zwischen zwei gleich großen Einheiten Wertdifferenzen begründen. Diese Unterschiede sollten vor Abschluss des Projekts anhand gemeinsamer und nachvollziehbarer Kriterien bewertet werden.
Die in der Praxis als Wertdifferenz bezeichnete Abweichung folgt keiner amtlichen, für alle passenden Formel. Die Kriterien, ihre Gewichtung und die Methode des finanziellen Ausgleichs müssen im Vertrag festgelegt sein. Wird einem Eigentümer eine wertvollere Einheit zugeordnet, muss klar geregelt werden, wie dies durch eine Ausgleichszahlung, eine kleinere Fläche oder anderes Zubehör ausgeglichen wird.
| Kriterium | Vergleich | Notierung im Vertrag |
|---|---|---|
| Fläche | Netto-/Bruttofläche | Vereinbarter Maßstab und Toleranz |
| Standort | Geschoss, Ausrichtung, Licht und Aussicht | Wertpunkte oder Geldbetrag |
| Zubehör | Stellplatz, Abstellraum, Garten/Terrasse | Zubehörteil und Nutzungsrecht |
| Plan | Raumaufteilung und Erschließung | Projektblatt und Einheitennummer |
Sichern Sie die Verteilung mit einem nummerierten Projekt- und Vertragsanhang, nicht mit einer mündlichen Zusage
Die Verteilungstabelle muss für jeden Eigentümer Nummer, Geschoss, Ausrichtung und Nutzungsart der neuen Sondereigentumseinheit sowie Brutto- und Nettofläche, Grundstücksanteil, Zubehör, Stellplatz, Ausstattungsstandard und gegebenenfalls Ausgleichszahlung enthalten. Datum und Version des zugrunde liegenden Architekturprojekts müssen angegeben sein; ebenso ist festzulegen, wie die Verteilung bei einer Projektänderung angepasst wird.
Formulierungen wie „ähnliche Wohnung im selben Geschoss“ oder „ungefähr diese Quadratmeterzahl“ verhindern keine Streitigkeiten bei der Übergabe. Die erforderlichen Zustimmungen zu Flächentoleranzen, Materialstandard, Gemeinschaftsflächenanteil, Genehmigungsänderungen, Kosten für Fehl- oder Mehrflächen und einem Wechsel der Sondereigentumseinheit müssen im Vertrag geregelt sein. Vor Unterzeichnung sollten Architekt, Rechtsanwalt und gegebenenfalls Sachverständige dieselben Vertragsanlagen prüfen.
- Name des Eigentümers und aktueller Grundbuchanteil
- Nummer, Geschoss, Ausrichtung und Typ der neuen Sondereigentumseinheit
- Akzeptierte Toleranz mit Brutto-/Nettofläche
- Neuer Grundstücksanteil, Stellplatz, Abstellraum und weiteres Zubehör
- Zusätzliche Zahlung oder Wertausgleich
- Projektversion, Änderungsmethode und Lieferstandard
Häufig gestellte Fragen
Klare, prägnante Antworten
01Wird die neue Wohnung bei der Stadterneuerung nach der Quadratmeterzahl der alten Wohnung vergeben?
Nein. Maßgeblich sind nicht allein die Quadratmeter der bisherigen Wohnung, sondern auch die bestehenden Grundbuchanteile, die neue planungsrechtliche und architektonische Grundlage, die wirtschaftliche Aufteilung mit dem Bauträger, die Werte der neuen Sondereigentumseinheiten und die Vereinbarung der Parteien.
02Erhält ein Eigentümer mit höherem Grundstücksanteil zwangsläufig eine größere Wohnung?
Ein höherer Grundstücksanteil ist für die Eigentumsverhältnisse wichtig. Größe, Geschoss, Ausrichtung und Wert der neuen Sondereigentumseinheit werden jedoch in der Verteilungsvereinbarung festgelegt.
03Was muss in der Verteilungstabelle für Wohnungen bei der Stadterneuerung stehen?
Für jeden Eigentümer sollten Nummer, Geschoss, Ausrichtung, Nutzungsart, Brutto- und Nettofläche sowie Grundstücksanteil der Sondereigentumseinheit, Stellplatz und Zubehör, Ausstattungsstandard, Ausgleichszahlung oder Wertausgleich und die zugrunde liegende Projektversion aufgeführt sein.