دليل التحول الحضري
كيفية مشاركة الشقق الجديدة في التحول الحضري؟
في التحول الحضري، "كم متر مربع أو أي شقة يجب أن أشتري؟" لا توجد صيغة واحدة تناسب الجميع لهذا السؤال. تشكل حصص الأراضي الموجودة في سند الملكية الحالي جدول البداية للملكية؛ يتم تحديد المساحة القابلة للتصنيع للمشروع الجديد حسب ظروف تقسيم المناطق الحالية. يجب أن يتم الاتفاق بشكل واضح مع المقاول والأقسام المستقلة التي ستقع على عاتق المالكين مع المشروع، وفروق القيمة وملاحق العقد.
ملخص في دقيقة
ما ينبغي تذكره قبل اتخاذ القرار
- لا تستخدم المتر المربع المسطح الموجود وحصة الأرض في سند الملكية كمؤشر واحد للحقوق.
- احسب مساحة المشروع الجديد ليس فقط عن طريق الضرب المرجعي، ولكن أيضًا عن طريق ملاحظات الخطة ومتطلبات المنطقة المشتركة.
- أولاً، يتم الفصل بين تقاسم المالك والمقاول، ومن ثم توزيع التقسيم المستقل بين الملاك.
- اجعل الأرضية والواجهة والمنطقة والحديقة/الشرفة وموقف السيارات والاختلافات الإضافية مرئية في جدول القيمة.
- ربط القسم المستقل لكل مالك بالعقد مع الرقم والمساحة وحصة الأرض والإضافة ومعلومات الدفع الإضافية.
ابدأ المشاركة من جدول الملكية الحالي، وليس من الشقة الحالية
الحجم الفعلي للشقة وحصة الأرض في سند الملكية وقيمتها في المشروع الجديد هي ثلاث معلومات مختلفة.
عند هدم المبنى المحفوف بالمخاطر، يتم التخلي عن ملكية الشقة السابقة أو الارتفاق الطابقي ويتم تسجيل العقار كأرض باسم الملاك بما يتناسب مع حصصهم القائمة. ولهذا السبب، فإن المالك والحصة والرهن العقاري والامتياز وحق الانتفاع وغيرها من الحقوق في السجل العقاري الحالي هي نقطة البداية لملف المشاركة. الرقم المسطح المستخدم فعليا أو الأمر اللفظي القديم بين الجيران وحده ليس صورة للملكية.
يجب تحديد حصص الأراضي القائمة بما يتناسب مع القيم الأولية للأقسام المستقلة؛ ومع ذلك، قد تكون هناك مزاعم عن التوزيع الخاطئ في الماضي. ولا ينبغي إخفاء مثل هذا النزاع أثناء إعداد عقد التحويل، بل يجب معالجته من خلال محامٍ ومثمن مستقل. لا ينبغي إنشاء القسم الجديد على عجل على جدول عنوان مثير للجدل.
| التسجيل | ما يظهره هو | لا يظهر من تلقاء نفسه |
|---|---|---|
| حصة الأرض الحالية | حصة سند الملكية في الأرض | أرضية وارتفاع الشقة الجديدة |
| المساحة المسطحة المتاحة | الاستخدام المادي اليوم | حق التطوير الجديد |
| القيمة السوقية الحالية | موقف التداول اليوم | قسم مستقل جديد في العقد |
| حالة التقسيم | حدود المشروع الجديدة | التوزيع النهائي على الملاك |
قاعدة البدايةالأمتار المربعة للشقة القديمة ليست هي الحجم التلقائي للشقة الجديدة.يجب قراءة حصة الملكية وحق التطوير الحالي والمشروع الجديد وتوزيع القيمة في العقد معًا.
حدد المنطقة التي يمكن إنتاجها فعليًا في المشروع الجديد باستخدام بيانات تقسيم المناطق
يمكن أن يعطي ضرب مساحة قطعة الأرض بالسابقة أول إشارة تقريبية؛ ولكنها ليست مساحة السكن الصافية التي يمكن توزيعها على أصحابها. تؤثر مسافات الرسم، والارتفاع، وملاحظات الخطة، ومتطلبات التخلي أو التوحيد، وسلالم الحريق، والسلالم والمصعد، وموقف السيارات، والمأوى، والأحجام الفنية والمناطق المشتركة على تخطيط المشروع.
قد ينتج عن مخططين معماريين مختلفين لهما نفس القيمة أعداد ونوعيات مختلفة من الأقسام المستقلة. قد تؤدي الواجهة الضيقة أو قطعة الأرض غير المنتظمة أو الاستخدام التجاري في الطابق الأرضي أو ظروف الحفظ إلى تغيير التوزيع. لهذا السبب، قبل المشاركة في المساومة، ينبغي دراسة قطر تقسيم المناطق وملاحظات الخطة والجدوى المعمارية الأولية على نفس الورقة.
تحدد المناطق المشتركة وملاحظات الخطة وهندسة المشروع إنتاج القسم المستقل الفعلي.
- حالة تقسيم المناطق الحالية وملاحظات الخطة
- مساحة الأرض وشكلها وارتفاعاتها
- مسافات القطر والارتفاع
- المناطق المشتركة ومواقف السيارات والملاجئ والأحجام الفنية
- جدول المساحة الإجمالية / الصافية للمشروع الأولي
فصل التوزيع الداخلي للمالكين عن مشاركة المقاول
في نموذج المعدل الثابت أو المساهمة المالية، يكون القرار الأول هو كيفية إنتاج الأقسام المستقلة وسيتم تقاسم العبء المالي بين المالكين والمقاول. يجب النظر إلى الشقق التي سيتم شراؤها من قبل المقاول، والسعر الذي سيدفعه المالكون، والدعم، والإيجار وظروف العمل الإضافية في نفس النموذج الاقتصادي. إن مجرد ذكر "معدل النسبة المئوية" لا يوضح أي الشقق ستعود لمن.
القرار الثاني هو توزيع تجمع الأقسام المخصص للملاك على الملاك. في هذه المرحلة، تعمل حصة الأرض الحالية وقيمة الأقسام المستقلة الجديدة واتفاق الطرفين معًا. في ممارسة TKGM، يجب أن يتطابق إجمالي حصة الأراضي للأقسام المستقلة الجديدة لكل صاحب مصلحة مع حصة صاحب المصلحة في العقارات الرئيسية؛ إذا كان هناك اختلاف، فقد تنشأ أيضًا عمليات النقل والإجراءات الرسمية اللازمة.
| المرحلة | سؤال أساسي | الوثيقة |
|---|---|---|
| مالك – المقاول | كيف سيتم تقسيم المشروع والقيمة المالية؟ | العرض والعقد وخطة الدفع |
| بين المالكين | من سيحصل على الحلقة الجديدة؟ | جدول توزيع الأقسام المستقل |
| مكتب تسجيل الأراضي | كيف سيتم ربط حصص الأراضي الجديدة؟ | وثائق المشروع والتسجيل المعتمدة |
أظهر في جدول المشاركة أن الأمتار المربعة المتساوية ليست قيم متساوية
لا يتم تحديد قيمة الأقسام المستقلة الجديدة حسب المنطقة وحدها. يمكن لصفات مثل الأرضية والواجهة وضوء النهار والمنظر والضوضاء واستخدام الحديقة أو الشرفة وكفاءة المخطط وموقف السيارات والمستودع والرؤية التجارية أن تخلق فرقًا في القيمة بين قسمين من نفس الحجم. وينبغي تسجيل هذه الاختلافات بمعايير مشتركة ومفهومة قبل الانتهاء من المشروع.
إن اختلاف القيمة، الذي يسمى حسن النية عمليا، ليس صيغة سند ملكية رسمية تناسب الجميع. ويجب تحديد المعايير والوزن وطريقة التسوية النقدية المستخدمة في العقد. إذا تم إعطاء قسم أكثر قيمة للمالك، فيجب أن يكون مكتوبًا بوضوح كيف سيتم موازنته مع دفعة إضافية أو مساحة أصغر أو إضافة مختلفة.
| المعيار | مقارنة | التدوين في العقد |
|---|---|---|
| المنطقة | صافي/الاستخدام الإجمالي | المقياس والتسامح المعتمدان |
| الموقع | الأرضية والواجهة والإضاءة والإطلالة | نقطة القيمة أو الفرق النقدي |
| البرنامج المساعد | موقف سيارات، مستودع، حديقة / تراس | القسم التابع وحق الاستخدام |
| خطة | سعر الغرفة وتداولها | ورقة المشروع ورقم القسم |
تأكيد المشاركة بملحق مشروع مرقم وعقد وليس بوعد شفهي
في جدول التوزيع يجب كتابة رقم القسم المستقل الجديد والطابق والواجهة ونوع الاستخدام والمساحة الإجمالية والصافية وحصة الأرض والإضافات وموقف السيارات ومعيار التسليم والدفع الإضافي إن وجد لكل مالك. يجب ذكر تاريخ ونسخة المشروع المعماري الذي ترتكز عليه المسطرة؛ يجب تحديد كيفية تحديث المشاركة في حالة تغيير المشروع.
إن عبارات مثل "شقة مماثلة في نفس الطابق" أو "بهذه المساحة من الأمتار المربعة" لا تمنع حدوث نزاعات بشأن التسليم. يجب تضمين الموافقة المطلوبة لتسامح المنطقة، ومعايير المواد، وتغطية المنطقة المشتركة، وتغيير الترخيص، وتكلفة المساحة المفقودة أو الزائدة وتغيير القسم المستقل في العقد. قبل التوقيع يجب على المهندس المعماري والمحامي والمثمن إذا لزم الأمر مراجعة نفس الملاحق.
- اسم المالك ومشاركة الملكية الحالية
- رقم القسم المستقل الجديد والطابق والواجهة والنوع
- التسامح المقبول مع المساحة الإجمالية/الصافية
- حصة أرض جديدة وموقف سيارات ومستودع وإضافات أخرى
- دفعة إضافية أو تعويض القيمة
- إصدار المشروع وطريقة التغيير ومعيار التسليم
الأسئلة الشائعة
إجابات قصيرة وواضحة
01في التحول الحضري، هل يتم إعطاء الشقة الجديدة على أساس المتر المربع من الشقة القديمة؟
ولا يتم تقديمه على أساس المتر المربع للشقة القديمة وحدها. إن حصص سند الملكية الحالية، وتقسيم المناطق الجديدة والمشروع المعماري، والمشاركة الاقتصادية مع المقاول، وقيم الأقسام المستقلة الجديدة واتفاق الطرفين كلها أمور حاسمة.
02هل المالك الذي لديه حصة أكبر من الأرض يشتري بالضرورة شقة أكبر؟
تعتبر حصة الأرض المرتفعة مهمة في مخطط الملكية؛ ومع ذلك، يتم تحديد حجم القسم الجديد وأرضيته وواجهته وقيمته في اتفاقية المشاركة. وينبغي أيضًا تقييم الاختلافات في القيمة وكذلك المساحة ومطابقة إجمالي حصص الأراضي الجديدة مع الحصة الحالية.
03ما الذي يجب كتابته في مخطط المشاركة المسطحة للتحول الحضري؟
لكل مالك، يجب كتابة رقم القسم المستقل، والطابق، والواجهة، ونوع الاستخدام، والمساحة الإجمالية / الصافية، وحصة الأرض، وموقف السيارات والإضافات، ومعيار التسليم، والدفع الإضافي أو معادلة القيمة ونسخة المشروع الأساسية.