Руководство по трансформации города
Как разделить новые квартиры в условиях городской трансформации?
В городской трансформации: «сколько квадратных метров или какую квартиру мне купить?» Не существует универсальной формулы для решения этого вопроса. Земельные доли в существующем документе о праве собственности составляют стартовую таблицу владения; Производственная площадь нового проекта определяется текущими условиями зонирования. Разделение с подрядчиком и самостоятельными участками, которые перейдут к собственникам, должно быть четко согласовано с проектом, стоимостными различиями и приложениями к контракту.
Кратко за минуту
Что важно помнить до принятия решения
- Не используйте существующий квадратный метр квартиры и земельную долю в документе о праве собственности как один и тот же показатель прав.
- Рассчитайте площадь нового проекта не только путем умножения ссылок, но и по примечаниям к плану и требованиям общей площади.
- Сначала разделите разделение собственник-подрядчик, а затем независимое распределение разделов между собственниками.
- Сделайте видимыми в таблице значений пол, фасад, площадь, сад/террасу, автостоянку и дополнительные различия.
- Подключите отдельный раздел каждому собственнику к договору с указанием номера, площади, земельной доли, доплаты и информации о дополнительных платежах.
Начать совместное использование из текущей таблицы владельцев, а не из текущей квартиры
Фактический размер квартиры, земельная доля в документе, подтверждающем право собственности, и ее стоимость в новом проекте — это три разные информации.
Когда рискованное здание сносится, предыдущее владение кондоминиумом или сервитут прекращается, а недвижимость регистрируется как земля на имя владельцев пропорционально их существующим долям. По этой причине отправной точкой совместного файла являются права владельца, доли, ипотеки, залога, узуфрукта и другие права в текущем земельном кадастре. Фактически используемый номер квартиры или старый словесный порядок между соседями сами по себе не являются картиной владения.
Существующие земельные доли должны быть установлены пропорционально первоначальным значениям самостоятельных участков; однако в прошлом могли быть обвинения в неправильном распространении. Такой спор не следует скрывать при подготовке договора конверсии, а следует решать с помощью независимого юриста и оценщика. Новый раздел не следует создавать поспешно на спорной таблице титулов.
| Регистрация | Он показывает | Не отображается самостоятельно |
|---|---|---|
| Текущая земельная доля | Право собственности на землю | Этаж и фасад новой квартиры |
| Доступная ровная площадь | Физическое использование сегодня | Право на новую разработку |
| Текущая рыночная стоимость | Сегодняшняя торговая позиция | Новый самостоятельный раздел в договоре |
| Статус зонирования | Новые границы проекта | Окончательное распределение среди владельцев |
Стартовое правилоКвадратные метры старой квартиры не являются автоматическим размером новой квартиры.Доля собственности, текущее право на застройку, новый проект и распределение стоимости в контракте должны рассматриваться вместе.
Определите площадь, которая фактически может быть произведена в новом проекте, с помощью данных зонирования
Умножение площади участка на прецедент может дать первое приблизительное представление; но это не чистая площадь жилья, которая может быть распределена между владельцами. Расстояния чертежа, высота, примечания к плану, требование оставления или объединения, пожарные лестницы, лестничное и лифтовое ядро, автостоянка, укрытие, технические объемы и помещения общего пользования влияют на планировку проекта.
Две разные архитектурные схемы одинаковой ценности могут создавать разное количество и качество независимых секций. Узкий фасад, участок неправильной формы, коммерческое использование на первом этаже или условия консервации могут изменить распределение. По этой причине перед проведением переговоров диаметр зонирования, примечания к плану и предварительное архитектурное обоснование должны быть изучены на одном листе.
Общие помещения, примечания к плану и геометрия проекта определяют фактическое изготовление отдельных секций.
- Текущий статус зонирования и примечания к плану
- Площадь, форма и высота участка
- Расстояние и высота буксировки
- Места общего пользования, автостоянки, навесы и технические помещения
- Таблица общей/чистой площади предварительного проекта
Отделить внутреннее распределение владельцев от совместного использования подрядчиками
В модели фиксированной ставки или финансового вклада первое решение заключается в том, как будут создаваться независимые секции, и финансовое бремя будет распределяться между владельцами и подрядчиком. Квартиры, которые будет приобретать подрядчик, цена, которую должны платить владельцы, поддержка, арендная плата и дополнительные условия труда должны рассматриваться в одной и той же экономической модели. Простое указание «процентной ставки» не объясняет, кому какие квартиры будут принадлежать.
Второе решение — распределить выделенный владельцам пул разделов между владельцами. На этом этапе учитывается существующая земельная доля, стоимость новых самостоятельных участков и соглашение сторон. В практике TKGM общая земельная доля новых независимых участков на каждого заинтересованного лица должна соответствовать доле этого заинтересованного лица в основной недвижимости; Если есть разница, также могут возникнуть необходимые процедуры перевода и официальные процедуры.
| Этап | Основной вопрос | Документ |
|---|---|---|
| Малик–подрядчик | Как будут разделены проект и финансовая стоимость? | Предложение, договор и план оплаты |
| Между владельцами | Кто какую новую серию получит? | Независимая таблица распределения секций |
| Земельный кадастр | Как будут связаны новые земельные доли? | Утвержденный проект и регистрационные документы |
Покажите в таблице распределения, что равные квадратные метры не являются равными значениями
Ценность новых независимых участков определяется не только площадью. Такие качества, как пол, фасад, дневной свет, вид, шум, использование сада или террасы, эффективность планировки, видимость парковки, склада и коммерческой недвижимости, могут создать разницу в стоимости между двумя секциями одинакового размера. Эти различия должны быть оценены с помощью общих и понятных критериев до завершения проекта.
Разница в стоимости, называемая на практике гудвиллом, не является официальной формулой документа о праве собственности, которая подходит всем. Критерии, вес и используемый метод денежного выравнивания должны быть определены в договоре. Если собственнику передается более ценный участок, то должно быть четко написано, как он будет компенсироваться доплатой, меньшей площадью или другим дополнением.
| Критерий | Сравнение | Обозначение в контракте |
|---|---|---|
| Площадь | Чистое/валовое использование | Утвержденный масштаб и допуск |
| Расположение | Этаж, фасад, свет и вид | Стоимостной балл или денежная разница |
| Плагин | Автостоянка, склад, сад/терраса | Зависимый раздел и право использования |
| План | Стоимость номера и тираж | Лист проекта и номер раздела |
Подтвердите обмен пронумерованным проектом и приложением к контракту, а не устным обещанием
В таблице распределения для каждого собственника должны быть записаны новый самостоятельный номер секции, этаж, фасад, вид использования, площадь брутто и нетто, земельная доля, пристройки, автостоянка, норма сдачи и доплата, если таковая имеется. Должны быть указаны дата и версия архитектурного проекта, на котором основана линейка; Должно быть определено, как будет обновляться доля в случае изменения проекта.
Выражения типа «похожая квартира на том же этаже» или «примерно столько же квадратных метров» не препятствуют спорам о доставке. В контракт должно быть включено одобрение, необходимое для допуска на площадь, стандарта материала, покрытия общей зоны, изменения лицензии, стоимости недостающей или избыточной площади и изменения независимого раздела. Архитектор, юрист и, при необходимости, оценщик перед подписанием должны ознакомиться с теми же приложениями.
- Имя владельца и текущая доля собственности
- Новый независимый номер секции, этаж, фасад и тип
- Принятый допуск с площадью брутто/нетто
- Новый земельный участок, парковка, склад и другие пристройки
- Дополнительный платеж или компенсация стоимости
- Версия проекта, метод изменения и стандарт поставки
Частые вопросы
Короткие и ясные ответы
01При городской трансформации выделяется ли новая квартира в соответствии с квадратным метром старой квартиры?
Он рассчитывается не только на основе квадратного метра старой квартиры. Существующие доли в праве собственности, новое зонирование и архитектурный проект, экономический раздел с подрядчиком, стоимость новых независимых секций и соглашение сторон имеют решающее значение.
02Обязательно ли собственник с большей земельной долей покупает квартиру большего размера?
Высокая доля земли важна в схеме собственности; Однако размер, этаж, фасад и стоимость новой секции определяются в договоре о разделе. Также следует оценить различия в стоимости, а также площади и соответствие общей суммы новых земельных долей существующей доле.
03Что должно быть записано в схеме совместного проживания в условиях городской трансформации?
Для каждого владельца должны быть указаны независимый номер секции, этаж, фасад, тип использования, общая/чистая площадь, земельная доля, парковка и пристройки, стандарт доставки, дополнительная оплата или выравнивание стоимости, а также базовая версия проекта.