راهنمای تحول شهری
در انتخاب پیمانکار در تحول شهری به چه نکاتی باید توجه کرد؟
در تحول شهری، پیشنهادی که بالاترین متر مربع یا کمترین پرداخت اضافی را ارائه می دهد، همیشه قوی ترین پیشنهاد نیست. سند مجوز مناسب پیمانکار، ماهیت کارهای انجام شده، توان مالی، برنامه معماری پیشنهادی، مشخصات فنی، ضمانت و انضباط تحویل با هم خوانده شود. انتخاب صحیح با مقایسه شرکت ها بر اساس سؤالات یکسان و محدوده پروژه یکسان شروع می شود.
خلاصه یکدقیقهای
نکاتی که پیش از تصمیم باید به خاطر داشت
- قبل از جمع آوری پیشنهادها، محدوده منطقه بندی، حقوق موجود، نیازهای مالک و مقایسه را روشن کنید.
- شماره مجوز پیمانکار و مجموعه اسناد مناسب برای پروژه را از سوابق رسمی تأیید کنید.
- به جای تعداد مراجع، پروژه های تکمیل شده، اشغال، زمان تحویل و تجربه مالک قبلی را بررسی کنید.
- وعده متر مربع را همراه با نقشه، مساحت مشاع، مصالح، پروانه و توضیحات تحویل واضح بخوانید.
- ارزیابی شرایط ضمانت، پرداخت، تاخیر، حسابرسی و پایان کار با کارشناسان مستقل حقوقی و فنی.
یک محدوده پروژه قابل مقایسه را قبل از پیمانکار آماده کنید
دو قیمتی که چیزهای متفاوتی را نشان میدهند، وقتی کنار هم نوشته میشوند، قابل مقایسه نیستند.
قبل از درخواست پیشنهاد، مالکان باید سهم زمین موجود، شرایط منطقه بندی، نیازهای بخش مستقل، انتظارات منطقه مشترک و محدودیت های مالی خود را روشن کنند. اگر یک شرکت پارکینگ را متفاوت فرض کند، شرکتی دیگر نمای جلو، و دیگری امکان فضای اضافی را متفاوت فرض کند، مقایسه فقط ارقام پرداخت اضافی گمراه کننده خواهد بود.
مطالعات اولیه معماری یا برنامه مورد نیاز مشترک؛ این یک خط پایه مشترک برای انواع آپارتمان ها، مناطق تقریبی، فضاهای مشترک، دسترسی، پارکینگ، انباری و کیفیت ساختمان ایجاد می کند. وقتی هر پیشنهاد به مجموعه سوالات یکسانی پاسخ می دهد، مشخص می شود که کدام تفاوت به دلیل طراحی و کدام تفاوت به دلیل مدل مالی است.
اصل تصمیم گیریبهترین پیشنهاد پیشنهادی نیست که بیشترین عدد را بدهد، بلکه پیشنهادی است که بیشترین عدم قطعیت را برطرف کند.وعده ها به مقایسه واقعی تبدیل نمی شوند مگر اینکه متر مربع، مواد، تامین مالی، برنامه زمان بندی و مسئولیت ها در همین زمینه توضیح داده شوند.
تأیید سند مجوز، مجموعه اسناد و کار تکمیل شده
کارهای مشمول پروانه ساختمانی باید با مسئولیت پیمانکار ساختمانی دارای مجوز انجام شود. وجود شماره مجوز یک بررسی اولیه است. گروه اسناد شرکت و اندازه کسب و کاری که می تواند انجام دهد نیز باید با پروژه پیشنهادی سازگار باشد. سوابق رسمی باید از طریق سرویس استعلام اطلاعات پیمانکار بررسی شود.
فقط به تصاویر فروش در لیست مرجع نگاه نکنید. وضعیت پروانه و اشغال پروژه، موعد تحویل وعده داده شده و واقعی، رعایت مشخصات فنی، اظهارات شرکت مبنی بر دعاوی جاری و تجربه مالکان سابق بررسی شود. در صورت امکان، ساختار تکمیل شده را در محل مشاهده کنید. منطقه مشترک، نما، جزئیات و عملکرد تعمیر و نگهداری را بررسی کنید.
| عنوان | کنترل | چرا مهم است؟ |
|---|---|---|
| مرجع | شماره و گروه سند | نشان دهنده انطباق با اندازه کار |
| کارهای گذشته | ثبت مجوز، اشغال و تحویل | ارائه را از واقعیت جدا می کند |
| توان مالی | اسناد مالی و حجم کار | توانایی ادامه پروژه را می سنجد |
| تجربه مالک | مصاحبه مرجع مستقیم | انضباط ارتباطی و تحویل را نشان می دهد |
انتقال پیشنهاد از تعداد آپارتمان و متر مربع به مشخصات فنی
در پروپوزال، تعاریف خالص و ناخالص مقاطع مستقل، توزیع کف و نما، مشاعات، پارکینگ، انبار، بالکن، سیستم های نصب و عملکرد انرژی باید مشخص باشد. اصطلاحات غیر قابل اندازه گیری مانند "مواد برتر" باید با محصول یا کلاس عملکرد، استاندارد کاربرد و روش جایگزینی محصول معادل جایگزین شوند.
نقشه معماری و مشخصات فنی ضمیمه قرارداد باید با یکدیگر سازگار باشند. اگر تغییراتی در فرآیند صدور مجوز لازم باشد، محدودیتهایی که میتوان در آن انجام داد، زمانی که تأیید مالک درخواست میشود و نحوه رسیدگی به اتلاف فضا باید از قبل تعیین شود. در غیر این صورت، یک تصویر اولیه زیبا توصیف الزام آور ساختاری که قرار است تحویل داده شود نخواهد بود.
- روش محاسبه سطح خالص و ناخالص
- توزیع مقاطع، طبقات، نما و الحاقات مستقل
- عملکرد سیستم کریر، نما، عایق کاری و نصب
- ساخت/مدل مواد یا استاندارد معادل قابل اندازه گیری
- مکانیسم تغییر پروژه و تایید مالک
بررسی مدل تامین مالی و وثیقه همراه با برنامه زمانبندی پروژه
در اظهارات فرآیند توافقنامه مدیریت تحول شهری، آمده است که در درخواستهایی که توسط اشخاص حقوقی حقیقی یا حقوقی خصوصی در زمینهایی که ساختمانهای پرخطر واقع شدهاند، پیمانکار ساختمان باید 10 درصد هزینه تقریبی ساختمان را قبل از صدور پروانه تضمین کند. موقعیت های خاص در قانون نیز ارزیابی می شود. وجود این ضمانت نامه اداری به تنهایی تمامی خطرات موجود در توافق مالک را حل نمی کند.
ساختار سهام شرکت، استفاده از اعتبار، وابستگی به درآمد فروش، پروژههای در حال انجام و نحوه مدیریت افزایش هزینهها را باید پرسید. اگر پرداخت های اضافی از مالکان دریافت می شود، مبلغ، سررسید، سطح پیشرفت و تضمین باید به وضوح نوشته شود. دامنه هر ضمانت نامه، رهن، ضمانت نامه یا سایر تضمین ها باید توسط یک متخصص حقوقی مستقل بررسی شود.
زمان، شرایط و برنامه ادامه در صورت قطع هر منبع باید به صورت جداگانه مشاهده شود.
یک قرارداد قابل تحویل و طرح کنترل ایجاد کنید، نه حسن نیت
توافقنامه؛ باید به وضوح شرایط شروع کار، پروانه و دوره تحویل، عواقب در صورت تأخیر، اجاره یا تعهد اقامت موقت، بیمه ها، انتقال و محدودیت های پیمانکار فرعی، شرایط فسخ و حل اختلاف را تنظیم کند. تقویم نباید فقط شامل جمله "تحویل در 24 ماه" باشد. باید به مجوز، تخریب، فونداسیون، ساختار ناهموار، کارهای تکمیلی، حل و فصل و نقاط عطف کلید در دست تقسیم شود.
همچنین باید تصمیم گرفته شود که مالکان چگونه پیشرفت فنی را نظارت کنند، چه کسی تغییرات پروژه و مصالح را تایید می کند و عیوب و نواقص چگونه ثبت می شود. وکیل یا تیم فنی پیمانکار مشاور مستقلی برای مالکان نیست. قبل از امضای قرارداد باید به طور جداگانه توسط وکیل و پروژه و مشخصات توسط معمار و مهندسان مربوطه بررسی شود.
- مهلت صدور مجوز و شروع کار
- برنامه کاری مرحله ای و روش گزارش دهی
- شرایط تاخیر، اجاره و جبران خسارت
- تاییدیه کتبی پروژه/تغییر مواد
- تسویه، کارهای ناقص، گارانتی و مراحل تحویل نهایی
پرسشهای متداول
پاسخهای کوتاه و روشن
01در انتخاب پیمانکار در تحول شهری چه نکاتی را باید در ابتدا رعایت کرد؟
ابتدا باید محدوده پروژه مشترکی که به همه شرکت ها داده می شود تهیه شود. سپس سند مجوز و گروه آن، کارهای انجام شده، توان مالی، مشخصات فنی، تامین مالی، تضمین و شرایط تحویل با همین جدول مقایسه شود.
02چگونه گواهی مجوز پیمانکار را استعلام کنیم؟
سوابق را می توان از طریق سرویس استعلام اطلاعات پیمانکار وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات آب و هوایی در دولت الکترونیک بررسی کرد. مناسب بودن گروه سند برای شغل پیشنهادی و همچنین وجود تعداد بررسی شود.
03آیا تضمین 10 درصدی در تحول شهری تضمین کافی است؟
خیر اگرچه ضمانت اجرایی در قانون ضمانت مهمی است، اما به تنهایی خطرات تحویل، تاخیر، پرداخت، تغییر پروژه و فسخ قرارداد مالک را پوشش نمی دهد. تضمین های اضافی باید توسط یک وکیل در قرارداد مشخص ارزیابی شود.