Руководство по трансформации города
Что следует учитывать при выборе подрядчика по трансформации города?
В условиях городской трансформации предложение, предлагающее самый высокий квадратный метр или самую низкую дополнительную плату, не всегда является самым сильным предложением. Соответствующий разрешительный документ подрядчика, характер выполненных работ, финансовые возможности, предлагаемая архитектурная программа, технические характеристики, гарантия и дисциплина поставки должны рассматриваться вместе. Правильный выбор начинается со сравнения компаний на основе одних и тех же вопросов и одного и того же масштаба проекта.
Кратко за минуту
Что важно помнить до принятия решения
- Прежде чем собирать предложения, уточните масштабы зонирования, существующие права, потребности владельцев и сравнение.
- Проверьте номер авторизации подрядчика и соответствующий комплект документов для проекта из официального отчета.
- Вместо количества рекомендаций изучите завершенные проекты, заполняемость, время доставки и опыт предыдущих владельцев.
- Прочтите обещание о квадратных метрах вместе с планом, общей площадью, материалами, лицензией и четким описанием доставки.
- Оцените условия гарантии, оплаты, задержки, аудита и расторжения с помощью независимых юридических и технических экспертов.
Подготовьте сопоставимый объем проекта перед подрядчиком
Две цены, которые предполагают разные вещи, не являются сравнением, если они написаны рядом.
Прежде чем запросить предложение, владельцы должны уточнить свои существующие земельные доли, условия зонирования, потребности в независимых участках, ожидания от общей площади и лимиты финансирования. Если одна компания по-разному предполагает парковку, другая — фасад, а третья — возможность дополнительного пространства, то было бы ошибочно сравнивать только цифры дополнительных платежей.
Предварительное архитектурное исследование или программа общих требований; Он создает общую основу для типов квартир, примерных площадей, помещений общего пользования, доступности, парковки, складских помещений и качества строительства. Когда каждое предложение отвечает на один и тот же набор вопросов, становится очевидным, какое различие обусловлено дизайном, а какое — финансовой моделью.
Принцип принятия решенияЛучшим предложением является не то, которое дает наибольшее число, а то, которое устраняет наибольшую неопределенность.Обещания не превращаются в реальное сравнение, если в одном контексте не объясняются квадратные метры, материалы, финансирование, график и обязанности.
Проверка разрешительного документа, комплекта документов и выполненных работ
Работы, подлежащие разрешению на строительство, должны выполняться под ответственность лицензированного строительного подрядчика. Наличие номера авторизации является первичной проверкой; Группа документов компании и размер бизнеса, который она может вести, также должны быть совместимы с предлагаемым проектом. Официальную запись следует проверить через Службу запроса информации о подрядчиках.
Не просто смотрите рекламные изображения в списке ссылок. Необходимо изучить лицензию и статус эксплуатации проекта, обещанную и фактическую дату сдачи, соответствие техническим спецификациям, заявление компании о продолжающихся судебных процессах и опыт бывших владельцев. Если возможно, посмотрите завершенную конструкцию на месте; Осмотрите помещения общего пользования, фасад, детали и качество обслуживания.
| Заголовок | Управление | Почему это важно? |
|---|---|---|
| Орган | Номер и группа документов | Указывает соответствие размеру задания |
| Прошлые работы | Регистрация лицензии, проживания и доставки | Отделяет презентацию от реальности |
| Финансовый потенциал | Финансовые документы и рабочая нагрузка | Взвешивается возможность продолжения проекта |
| Опыт Малика | Прямое справочное интервью | Демонстрирует дисциплину общения и доставки |
Перенесите предложение с количества квартир и квадратных метров на технические характеристики
В предложении должны быть ясны определения чистой и общей площади отдельных секций, распределения этажей и фасадов, помещений общего пользования, парковки, склада, балкона, систем установки и энергоэффективности. Неизмеримые термины, такие как «материал премиум-класса», следует заменить на продукт или класс производительности, стандарт применения и эквивалентный метод замены продукта.
Архитектурный чертеж и технические характеристики, прилагаемые к договору, должны быть совместимы друг с другом. Если потребуются изменения в процессе лицензирования, пределы, в которых это может быть сделано, когда будет запрашиваться одобрение владельца и как будет решаться проблема с потерей площадей, должны быть определены заранее. В противном случае красивый предварительный визуальный образ не будет обязательным описанием представляемой структуры.
- Метод расчета чистой и общей площади
- Распределение независимых секций, этажей, фасадов и пристроек
- Несущая система, фасад, изоляция и характеристики монтажа
- Марка/модель материала или измеряемый эквивалентный стандарт
- Механизм смены проекта и утверждения владельца
Просмотрите модель финансирования и залоговое обеспечение, а также график проекта.
В отчетах Дирекции по трансформации городов указано, что в заявках физических или частных юридических лиц на участки, на которых расположены рискованные здания, строительный подрядчик должен предоставить гарантию в размере 10 процентов от приблизительной стоимости здания до получения лицензии; Оцениваются также особые ситуации в законодательстве. Наличие этой административной гарантии само по себе не решает всех рисков в соглашении собственника.
Следует задаться вопросом о структуре акционерного капитала компании, использовании кредита, зависимости от доходов от продаж, текущих проектах и о том, как она будет управлять ростом затрат. Если от владельцев необходимо получить дополнительные выплаты, необходимо четко указать сумму, срок погашения, уровень прогресса и обеспечение. Объем любого гарантийного письма, ипотеки, поручительства или другого обеспечения должен быть проверен независимым профессиональным юристом.
Время, состояние и план продолжения работы в случае прерывания работы каждого ресурса следует рассматривать отдельно.
Установление контракта на поставку и схемы контроля не принесет пользы
Соглашение; Он должен четко регламентировать условия начала работ, сроки лицензий и поставок, последствия в случае задержки, обязательства по аренде или временному размещению, страхование, лимиты на передачу и субподрядчика, условия прекращения и разрешение споров. Календарь должен состоять не только из предложения «Поставка через 24 месяца»; Его следует разделить на лицензию, снос, фундамент, черновую конструкцию, отделочные работы, расчет и этапы «под ключ».
Также следует решить, как собственники будут следить за техническим прогрессом, кто будет утверждать изменения проекта и материалов, а также как будут фиксироваться дефекты и недостатки. Юрист или техническая группа подрядчика не являются независимыми консультантами владельцев. Перед подписанием договор должен быть отдельно рассмотрен юристом, а проект и технические условия – архитектором и соответствующими инженерами.
- Сроки лицензирования и начала работ
- Поэтапный график работ и метод отчетности
- Условия задержки, аренды и компенсации
- Письменное одобрение на изменение проекта/материала
- Расчет, незавершенные работы, гарантия и порядок окончательной поставки
Частые вопросы
Короткие и ясные ответы
01Что следует учитывать в первую очередь при выборе подрядчика по преобразованию города?
Во-первых, следует подготовить общий объем проекта, который будет предоставлен всем компаниям. Затем с этой же таблицей следует сравнить разрешительный документ и его группу, выполненные работы, финансовые возможности, технические характеристики, финансирование, условия гарантии и поставки.
02Как запросить сертификат авторизации подрядчика?
Записи можно проверить через службу запроса информации о подрядчиках Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата в электронном правительстве. Следует проверить пригодность группы документов для предлагаемой работы, а также наличие номера.
03Гарантируют ли 10 процентов достаточную уверенность в преобразовании городов?
Нет. Хотя административная гарантия, предусмотренная законодательством, является важной гарантией, она сама по себе не покрывает риски поставки, задержки, оплаты, изменения проекта и расторжения договора с собственником. Дополнительные гарантии должны быть оценены юристом в конкретном договоре.