Leitfaden zur Stadterneuerung
Was ist bei der Auswahl eines Bauträgers für die Stadterneuerung zu beachten?
Bei der Stadterneuerung ist weder die höchste Quadratmeterzahl noch die niedrigste Zuzahlung automatisch das stärkste Angebot. Zulassung, Art abgeschlossener Arbeiten, finanzielle Leistungsfähigkeit, Architekturprogramm, technische Leistungsbeschreibung, Gewährleistung und Lieferdisziplin müssen zusammen bewertet werden. Ein belastbarer Vergleich beginnt mit denselben Fragen und demselben Projektumfang für alle Unternehmen.
Zusammenfassung in einer Minute
Was Sie sich merken sollten, bevor Sie sich entscheiden
- Klären Sie Bebauungsrahmen, bestehende Rechte und Anforderungen der Eigentümer, bevor Sie Angebote einholen.
- Prüfen Sie Zulassungsnummer und passende Zulassungsgruppe des Bauunternehmens anhand amtlicher Unterlagen.
- Bewerten Sie nicht nur die Zahl der Referenzen, sondern abgeschlossene Projekte, Nutzungsgenehmigungen, Bauzeit und Erfahrungen früherer Eigentümer.
- Lesen Sie Quadratmeterversprechen zusammen mit Grundriss, Gemeinschaftsflächen, Materialien, Genehmigung und klarer Leistungsbeschreibung.
- Lassen Sie Gewährleistung, Zahlung, Verzögerung, Prüfung und Kündigung unabhängig rechtlich und fachlich bewerten.
Definieren Sie einen vergleichbaren Projektumfang vor der Auswahl des Bauunternehmens
Zwei Preise sind nicht vergleichbar, wenn sie unterschiedliche Leistungen voraussetzen.
Vor der Angebotsanfrage sollten Eigentümer Miteigentumsanteile, Bebauungsbedingungen, Anforderungen der einzelnen Einheiten, Erwartungen an Gemeinschaftsflächen und Finanzierungsgrenzen klären. Plant ein Unternehmen Stellplätze, Fassade oder zusätzliche Flächen jeweils anders, wäre ein Vergleich allein über Zuzahlungen irreführend.
Eine architektonische Vorstudie oder ein gemeinsames Anforderungsprogramm schafft eine einheitliche Basis für Wohnungstypen, ungefähre Flächen, Gemeinschaftsräume, Barrierefreiheit, Parken, Stauraum und Gebäudequalität. Beantwortet jedes Angebot dieselben Fragen, wird erkennbar, ob Unterschiede aus dem Entwurf oder aus dem Finanzierungsmodell entstehen.
EntscheidungsgrundsatzDas beste Angebot ist nicht das mit der größten Zahl, sondern das, das die meisten Unsicherheiten klärt.Versprechen werden erst vergleichbar, wenn Quadratmeter, Materialien, Finanzierung, Bauzeit und Verantwortlichkeiten im selben Rahmen erläutert sind.
Prüfen Sie Zulassung, Unterlagen und abgeschlossene Projekte
Genehmigungspflichtige Bauarbeiten müssen unter Verantwortung eines zugelassenen Bauunternehmens ausgeführt werden. Die Zulassungsnummer ist nur die erste Prüfung; auch Zulassungsgruppe und Leistungsfähigkeit des Unternehmens müssen zum vorgeschlagenen Projekt passen.
Betrachten Sie Referenzen nicht nur als Verkaufsbilder. Prüfen Sie Genehmigungs- und Nutzungsstatus, zugesagten und tatsächlichen Liefertermin, Einhaltung der technischen Leistungsbeschreibung, Angaben des Unternehmens zu laufenden Streitigkeiten und Erfahrungen früherer Eigentümer. Besichtigen Sie nach Möglichkeit fertiggestellte Gebäude und bewerten Sie Gemeinschaftsflächen, Fassade, Details und Instandhaltungsqualität.
| Titel | Kontrolle | Warum ist es wichtig? |
|---|---|---|
| Zulassung | Zulassungsnummer und -gruppe | Eignung für Größe und Art des Vorhabens |
| Abgeschlossene Projekte | Genehmigung, Nutzungsgenehmigung und Liefernachweise | Abgleich von Zusage und tatsächlichem Ergebnis |
| Finanzielle Leistungsfähigkeit | Finanzunterlagen und laufende Verpflichtungen | Beurteilung der Fähigkeit zur Projektdurchführung |
| Erfahrung früherer Eigentümer | Direkte Referenzgespräche | Einblick in Kommunikation und Lieferdisziplin |
Verlagern Sie den Vergleich von Wohnungzahl und Quadratmetern auf die technische Leistungsbeschreibung
Das Angebot sollte Netto- und Bruttoflächen der selbstständigen Einheiten, Aufteilung von Geschossen und Fassaden, Gemeinschaftsflächen, Stellplätze, Stauraum, Balkone, technische Systeme und Energieeffizienz eindeutig definieren. Nicht messbare Begriffe wie „Premium-Material“ sollten durch Produkt- oder Leistungsklassen, Ausführungsnormen und Regeln für gleichwertige Ersatzprodukte ersetzt werden.
Dem Vertrag beigefügte Architekturzeichnungen und technische Leistungsbeschreibung müssen übereinstimmen. Sind im Genehmigungsverfahren Änderungen erforderlich, sollten Umfang, Zustimmung der Eigentümer und Umgang mit möglichem Flächenverlust vorab geregelt sein.
- Berechnungsmethode für Netto- und Bruttoflächen
- Aufteilung von selbstständigen Einheiten, Geschossen, Fassaden und Zubehör
- Tragwerk, Fassade, Dämmung und technische Ausführung
- Materialien: Fabrikat/Modell oder messbarer Gleichwertigkeitsstandard
- Projektänderungen und Zustimmungsmechanismus der Eigentümer
Prüfen Sie Finanzierungsmodell und Sicherheiten zusammen mit dem Projektplan
Nach den Hinweisen der Direktion für Stadterneuerung muss ein Bauunternehmen bei bestimmten Anträgen für Grundstücke mit riskanten Gebäuden vor der Genehmigung eine Sicherheit in Höhe von 10 Prozent der geschätzten Baukosten leisten; besondere gesetzliche Fälle werden gesondert bewertet.
Fragen Sie nach Eigenkapitalstruktur, Fremdfinanzierung, Abhängigkeit von Verkaufserlösen, laufenden Projekten und Umgang mit Kostensteigerungen. Sind zusätzliche Zahlungen der Eigentümer vorgesehen, müssen Betrag, Fälligkeit, Baufortschritt und Sicherung klar sein. Umfang einer Bankgarantie, Hypothek, Bürgschaft oder anderer Sicherheiten sollte unabhängig rechtlich geprüft werden.
Zeitplan, Bedingungen und Fortsetzungsplan bei Ausfall jeder Finanzierungsquelle sollten gesondert geprüft werden.
Vereinbaren Sie einen belastbaren Vertrag und ein Kontrollsystem, nicht bloß guten Willen
Der Vertrag sollte Beginn der Arbeiten, Genehmigungs- und Liefertermine, Folgen von Verzögerungen, Miet- oder Unterbringungspflichten, Versicherungen, Grenzen für Übertragung und Nachunternehmer, Kündigung und Streitbeilegung klar regeln. Der Bauzeitplan darf nicht nur „Übergabe in 24 Monaten“ nennen, sondern sollte Genehmigung, Rückbau, Gründung, Rohbau, Ausbau, Abrechnung und schlüsselfertige Übergabe als Meilensteine enthalten.
Regeln Sie auch, wie Eigentümer den Baufortschritt kontrollieren, wer Projekt- und Materialänderungen freigibt und wie Mängel dokumentiert werden. Rechtsanwalt oder technisches Team des Bauunternehmens beraten die Eigentümer nicht unabhängig. Lassen Sie Vertrag, Projekt und technische Leistungsbeschreibung vor Unterzeichnung separat rechtlich, architektonisch und ingenieurfachlich prüfen.
- Fristen für Genehmigung und Beginn der Arbeiten
- Bauzeitplan und Berichtsverfahren
- Bedingungen für Verzögerung, Miete und Ausgleich
- Schriftliche Freigabe von Projekt- und Materialänderungen
- Kündigung, unvollständige Leistungen, Gewährleistung und abschließende Übergabe
Häufig gestellte Fragen
Klare, prägnante Antworten
01Was sollte bei der Auswahl eines Bauunternehmens für die Stadterneuerung zuerst geprüft werden?
Legen Sie zunächst für alle Unternehmen denselben Projektumfang fest. Vergleichen Sie dann Zulassung und Zulassungsgruppe, abgeschlossene Projekte, finanzielle Leistungsfähigkeit, technische Leistungsbeschreibung, Finanzierung, Gewährleistung und Lieferbedingungen in derselben Struktur.
02Wie kann ich die Zulassung eines Bauunternehmens prüfen?
Die Angaben lassen sich über den e-Devlet-Informationsdienst des Ministeriums für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel prüfen. Kontrollieren Sie neben der Nummer auch, ob die Zulassungsgruppe zum vorgeschlagenen Vorhaben passt.
03Sind 10 Prozent bei der Stadterneuerung eine ausreichende Sicherheit?
Nein. Eine gesetzliche Verwaltungssicherheit ist wichtig, deckt aber nicht allein Risiken zu Übergabe, Verzögerung, Zahlung, Projektänderung und Kündigung im Eigentümervertrag ab. Zusätzliche Sicherheiten sollten für den konkreten Vertrag anwaltlich bewertet werden.