Arsa alırken nelere dikkat edilmeli?

Kendi evinizi yapmak, küçük bir proje geliştirmek, tarımsal kullanım, ticari işletme veya uzun vadeli değer artışı beklentisi aynı araştırma listesini üretmez. Amaç belirsiz kaldığında, yalnızca düşük metrekare fiyatı güçlü bir fırsat gibi görünebilir. Oysa ihtiyacınız olan kullanım plan kararlarıyla, parsel biçimiyle veya erişim koşullarıyla uyuşmayabilir.

İlk notta hedeflenen kullanım, yaklaşık yapı programı, yatırım süresi, finansman biçimi ve kabul edilebilecek belirsizlik düzeyi yer almalıdır. Böylece araştırma, “Bu arsa ucuz mu?” sorusundan “Bu arsa planladığım kullanım için çalışıyor mu ve hangi maliyetle çalışıyor?” sorusuna geçer.

• Hedeflenen kullanım ve yaklaşık kapalı-açık alan ihtiyacı
• Hemen geliştirme veya uzun vadeli bekleme tercihi
• Satın alma dışındaki proje ve yapım bütçesi
• Kabul edilebilecek plan, süre ve altyapı belirsizliği
• Satış, ortaklık veya geliştirme sonrası çıkış senaryosu

Karar çerçevesiArsanın potansiyeli, sizin kullanım senaryonuzdan bağımsız değildir.

Plan üzerinde yapılaşabilir görünen bir parsel; biçim, eğim, çekme mesafesi veya maliyet nedeniyle hedeflenen projeyi verimli biçimde karşılamayabilir.

TKGM Parsel Sorgu; il, ilçe, mahalle, ada ve parsel üzerinden konumu bulmak, yaklaşık sınırı ve temel parsel bilgisini görmek için yararlı bir başlangıçtır. Ancak bu ekran mülkiyetin, güncel takyidatın, resmî sınır aplikasyonunun veya imar hakkının kanıtı değildir. Sahada gösterilen yerin doğru parsel olduğundan emin olmak için kayıt ve gerektiğinde kadastro çalışması ayrıca doğrulanmalıdır.

Güncel tapu kayıt örneğinde malik, pay, yüzölçümü, nitelik ve taşınmaz üzerindeki hak ve kısıtlamalar incelenmelidir. Birden fazla paydaş varsa satın alınan şeyin parselin belirli bir köşesi değil, taşınmazın tamamı üzerindeki pay olabileceği unutulmamalıdır. Vekâlet, miras, önalım veya ortak kullanım gibi konular somut kayda göre hukukçu tarafından değerlendirilmelidir.

Bir ilan veya sözlü anlatımda arsanın imarlı olduğu söylenebilir; fakat karar için planın türü, ölçeği, onay tarihi, kullanım kararı, plan notları ve sonradan yapılan değişiklikler görülmelidir. Üst ölçekli bir plandaki genel karar, uygulama imar planındaki parsel koşullarıyla aynı şey değildir. Güncel plan ve varsa askı-değişiklik süreçleri e-Plan ile ilgili yetkili idareden araştırılmalıdır.

Yapı düzeni, yoğunluk veya emsal, taban oturumu, yükseklik, çekme mesafeleri ve özel plan notları birlikte çalışır. Bunların hiçbiri tek başına “şu kadar metrekare kesin yapılır” sonucu üretmez. Parselin biçimi, cephesi, yola terk veya düzenleme gereksinimi ve komşuluk koşulları mimari senaryoyu etkiler.

• Yürürlükteki planın türü, ölçeği, tarihi ve yetkili idaresi
• Parselin kullanım kararı ve uygulama koşulları
• Plan notları, lejant, plan değişiklikleri ve askı bilgileri
• Yol, yeşil alan, donatı, terk veya düzenleme ihtimali
• Mimari ön çalışmayla sınanan gerçekçi yapı programı

Haritadaki yola yakınlık, kesintisiz ve hukuken kullanılabilir araç erişimi bulunduğunu göstermez. Fiilî yol, kadastro yolu, kot farkı, dere veya enerji hattı gibi çevresel koşullar; proje kararını ve maliyeti değiştirebilir. Parseli farklı hava koşullarında görmek, su akışı, zemin yüzeyi ve komşu kullanımlar hakkında ilk soruları oluşturur; fakat teknik incelemenin yerini tutmaz.

Elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz ve iletişim altyapısının uzaktan görünmesi bağlantının hemen ve düşük maliyetle yapılabileceği anlamına gelmez. İlgili kurumlara bağlantı noktası, kapasite, izin ve yaklaşık yatırım gereksinimi sorulmalıdır. Eğim, istinat, kazı-dolgu ve zemin koşulları için harita, jeoloji ve mühendislik verileri proje ölçeğine uygun uzmanlarla incelenmelidir.

• Hukuki ve fiilî yol bağlantısı
• Parsel köşe noktaları, kotlar, eğim ve drenaj
• Elektrik, su, atık su ve diğer altyapı bağlantıları
• Komşu yapılaşma, manzara, gürültü ve gelecek plan kararları
• Zemin, taşkın, heyelan veya koruma gibi özel araştırma gereksinimleri

Satın alma bedeline tapu işlemi ve finansman giderlerinin yanı sıra harita, aplikasyon, plan-proje, zemin araştırması, izin, altyapı bağlantısı, hafriyat, istinat ve yapım öncesi bekleme maliyetleri eklenebilir. Her parsel için aynı kalemlerle iyimser, dengeli ve temkinli senaryo hazırlamak, düşük görünen fiyatın nedenini daha görünür kılar.

Değer artışı veya plan değişikliği kesin sonuç gibi kabul edilmemelidir. Kararı bugün yürürlükte olan haklar ve doğrulanmış maliyetlerle kurun; gelecekteki olumlu gelişmeleri ek olasılık olarak değerlendirin. Teklifte belge incelemesi, plan doğrulaması, finansman ve teknik araştırma için gerekli süreyi yazılı koşullara dönüştürün.