Emlak vergisi nedir, kim öder ve ne zaman ödenir?

Emlak Vergisi Kanunu kapsamında Türkiye sınırları içindeki binalar bina vergisine; arsa ve araziler ise arazi vergisine tabidir. Verginin mükellefi taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf eden kişidir. Paylı mülkiyette sorumluluk pay oranıyla, elbirliği mülkiyetinde ise kanundaki özel esaslarla değerlendirilir.

Taşınmazın tapudaki ve belediye kayıtlarındaki türü önemlidir. Konut olarak kullanılan bir bölümün kayıtlarda işyeri görünmesi, arsanın arazi sınıfında değerlendirilmesi veya yeni binaya geçiş gibi durumlar tahakkuku etkileyebilir. Kullanım ile resmî nitelik uyuşmuyorsa ilgili belediyeden kayıt açıklaması istenmelidir.

Emlak vergisinin matrahı piyasa satış bedeli değil, Emlak Vergisi Kanunu’na göre tespit edilen vergi değeridir. Arsa ve arazilerde takdir komisyonlarının belirlediği birim değerler; binalarda ise arsa veya arsa payı değeriyle bina metrekare normal inşaat maliyetleri ve ilgili hesap esasları kullanılır. Belediye tahakkuku bu resmî kayıtlar üzerinden oluşturur.

Temel oranlar konutta binde 1, diğer binalarda binde 2, arsada binde 3 ve arazide binde 1’dir. Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlarında bu oranlar yüzde 100 artırımlı uygulanır. Gerçek borç; taşınmaz türü, büyükşehir durumu, vergi değeri, pay oranı ve varsa indirimli oran dikkate alınarak ilgili belediye kaydından doğrulanmalıdır.

Bir taşınmaz yıl içinde satın alındığında yeni malik ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimi vermelidir. GİB’in güncel açıklamasına göre değişiklik yılın ilk dokuz ayında gerçekleşmişse yıl sonuna kadar; son üç ayında gerçekleşmişse satın alma tarihinden itibaren üç ay içinde bildirim yapılır. Somut tarih için belediye uygulaması ve güncel mevzuat kontrol edilmelidir.

Yeni malikin bina veya arazi vergisi mükellefiyeti genel olarak satın alma tarihini takip eden bütçe yılından itibaren başlar. Bu ayrım, “bu yıl vergiyi kim öder?” sorusunun yalnız ödeme ekranına bakılarak yanıtlanamayacağını gösterir. Satıştan önce mevcut borç ve tahakkuk, satıştan sonra ise yeni malik kaydı belediyeden doğrulanmalıdır.

• Satış tarihini ve tapu tescilini kaydedin.
• İlgili ilçe belediyesinde yeni malik kaydını kontrol edin.
• Yılın ilk dokuz ayı/son üç ayı ayrımına göre bildirim süresini doğrulayın.
• Önceki dönem borç ve tahakkuklarını satış dosyasında görün.
• Takip eden yılın ilk tahakkukunu belediye sisteminden kontrol edin.

Takvim ayrımıBildirim bu yıl yapılabilir; yeni malikin vergi mükellefiyeti takip eden yıl başlayabilir.

Satış tarihi, bildirim süresi ve mevcut yıl tahakkuku aynı takvim başlığı değildir.

Emlak vergisi birinci taksiti mart, nisan ve mayıs aylarında; ikinci taksiti kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenebilir. Vergi taşınmazın kayıtlı olduğu belediyeye ödenir. Belediyenin çevrim içi tahsilat sistemi, veznesi, banka kanalları veya e-Devlet üzerinden sunduğu hizmetler belediyeye göre değişebilir.

Taksit zamanında ödenmezse geciken tutar için yürürlükteki gecikme zammı uygulanır. Gecikme oranı değişebildiği için sabit bir yüzdeye güvenilmemeli; ödeme günündeki belediye tahakkuku esas alınmalıdır. Aynı kişinin farklı ilçelerde taşınmazı varsa her belediye kaydı ayrı takip edilmelidir.

Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 metrekareyi geçmeyen tek meskeni bulunan bazı kişiler indirimli bina vergisi oranından, yani sıfır orandan yararlanabilir. GİB; engelliler, belirli gelir koşullarını sağlayan kişiler, geliri yalnız sosyal güvenlik aylığından oluşanlar, gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri için ayrı şartlar açıklar. Yazlık veya belirli zamanlarda kullanılan meskenler bu uygulamada farklı değerlendirilir.

Koşulları karşılamak tek başına belediye kaydını otomatik değiştirmeyebilir. İlgili form ve belgelerle belediyeye başvurmak, paylı mülkiyet ve başka taşınmaz durumunu açıklamak gerekir. Yanlış taşınmaz türü, eski malik kaydı, hatalı alan veya uygulanmayan sıfır oran görülürse tahakkuk kesin kabul edilmeden belediyeye düzeltme başvurusu yapılmalıdır.

• Türkiye’de tek mesken koşulu
• Brüt yüzölçümünün 200 m²’yi geçmemesi
• Kişinin kanunda sayılan gruplardan birinde olması
• Meskenin kullanım biçimi ve varsa hisseli sahiplik
• Belediyeye gerekli bildirim ve belgelerin verilmesi