Maliyet rehberi
Ev alırken hangi ek masraflar çıkar?
Satış bedeli, satın alma bütçesinin yalnızca başlangıç noktasıdır. İşlem, finansman ve evi yaşama hazırlama giderlerini baştan ayırmak; son anda ortaya çıkan nakit ihtiyacını ve yanlış fiyat karşılaştırmasını önler.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- Toplam bütçeyi satış, işlem, finansman, hazırlık ve rezerv olmak üzere beş sepette kurun.
- Tapu harcının resmî oranını ve maliyet paylaşımını tekliften önce yazılı netleştirin.
- Krediye bağlı değerleme, tahsis ve sigorta kalemlerini banka teklifinde ayrı ayrı görün.
- Tadilat bütçesini tek rakam yerine zorunlu işler, iyileştirmeler ve beklenmeyenler olarak ayırın.
- Hesaplamada güncel resmî tutarları ve gerçek sözleşme koşullarını kullanın.
Toplam alım bütçesini beş ayrı sepette görün
Bir konutu karşılaştırırken yalnızca ilan fiyatını kullanmak, özellikle kredi veya tadilat söz konusuysa yanıltıcıdır. Aynı satış fiyatındaki iki evden biri daha yüksek işlem gideri, daha büyük hazırlık bütçesi veya daha az öngörülebilir bakım ihtiyacı taşıyabilir.
Doğru karşılaştırma için her kalemi aynı anda kesinleştirmek gerekmez. Önce bilinen tutarları, ardından teklif alınacak kalemleri ve son olarak belirsizlik rezervini ayrı yazın. Böylece varsayımlar gerçek gider gibi görünmez.
Her kalemin sorumlusu, ödeme tarihi ve kesinlik düzeyi ayrıca not edilmelidir.
Tapu ve işlem giderleri
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, satışta tapu harcının emlak beyan değerinden az olmamak üzere beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında hesaplandığını belirtir. İşlemin tarafları arasında farklı bir maliyet paylaşımı konuşuluyorsa bu konu teklif ve sözleşme aşamasında açıkça yazılmalıdır.
Tapu harcından ayrı olarak döner sermaye ücreti tahsil edilir. Bu bedel işlem ve yöresel katsayılara göre değişebildiğinden sabit bir rakam varsaymak yerine Web Tapu veya resmî ödeme ekranındaki güncel tutar esas alınmalıdır. Bina vasıflı taşınmazlarda tapu işlemi sırasında geçerli Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi de kontrol edilir.
- Tapu harcı için beyan edilecek satış bedeli
- TKGM döner sermaye ücreti
- Gerekliyse vekâlet, tercüme veya belge düzenleme giderleri
- Geçerli DASK poliçesi ve ihtiyaca göre ek konut sigortası
KontrolOranı bilmek yetmez; kimin, ne zaman ödeyeceğini de bilin.Teklifte konuşulan fiyat ile işlem günündeki toplam nakit ihtiyacı aynı şey değildir. Ödeme sorumlulukları yazılı değilse bütçe son anda değişebilir.
Kredi kullanılıyorsa yalnızca faiz oranına bakmayın
Konut kredisi karşılaştırmasında aylık taksit ve faiz oranının yanında toplam geri ödeme, değerleme ücreti, kredi tahsis ücreti ve krediyle bağlantılı sigortalar da görülmelidir. Bazı giderlerin ödeme zamanı kredi kullandırımından önce olabilir; bu nedenle peşinat dışındaki başlangıç nakdine eklenmeleri gerekir.
Bankanın değerleme sonucu, kullanabileceğiniz kredi tutarını etkileyebilir. Satış fiyatı ile değerleme sonucu arasında fark oluşması ihtimali varsa özkaynak payında güvenli bir boşluk bırakmak, kararın yalnızca beklenen kredi tutarına dayanmasını önler.
- Değerleme ücreti ve ödeme zamanı
- Kredi tahsis ücreti ve toplam geri ödeme
- DASK, konut ve hayat sigortası tekliflerinin kapsamı
- İpotekle bağlantılı işlem kalemleri
- Değerleme beklenenden düşük çıkarsa gereken ek özkaynak
Hizmet, taşınma ve evi yaşama hazırlama giderleri
Bir emlak danışmanlığı hizmeti alınıyorsa hizmet bedeli, vergi dahil toplam tutar ve hangi hizmetleri kapsadığı sözleşmeden görülmelidir. Hukuki veya teknik danışmanlık, taşınma, abonelikler, küçük onarımlar ve temizlik gibi kalemler tek tek küçük görünse de aynı dönemde ödenir.
Tadilatı yalnızca metrekare başına kaba bir rakamla planlamak yerine üç gruba ayırın: kullanılmadan önce zorunlu işler, yaşam kalitesini artıran iyileştirmeler ve ileride yapılabilecek tercihler. Islak hacim, elektrik, doğrama veya plan değişikliği gibi işler varsa ölçüye ve mevcut duruma dayalı keşif almadan kesin bütçe kabul etmeyin.
| Sepet | Örnek kalemler | Nasıl doğrulanır? |
|---|---|---|
| İşlem | Tapu harcı, döner sermaye | Resmî başvuru ve ödeme ekranı |
| Finansman | Değerleme, tahsis, sigortalar | Banka maliyet formu ve teklifler |
| Hizmet | Danışmanlık, hukuk, teknik inceleme | Kapsamı açık sözleşme |
| Hazırlık | Tadilat, taşınma, abonelik | Keşif, teklif ve güncel tarifeler |
| Rezerv | Beklenmeyen onarım ve fiyat farkı | Risk düzeyine göre ayrılan pay |
Örnek bütçeyi varsayımlarıyla birlikte okuyun
Örneğin 10.000.000 TL satış bedeli olan bir konutta alıcının kanuni tapu harcı payı, güncel binde 20 oranıyla 200.000 TL olur. Ancak bu rakam toplam ek maliyet değildir; döner sermaye, finansman, hizmet ve evi hazırlama giderleri ayrıca eklenir.
En sağlıklı yaklaşım, hesaplayıcıdaki her satırı gerçek teklif veya belge geldikçe güncellemektir. Henüz bilinmeyen kalemlere tek bir iyimser tahmin vermek yerine aralık kullanmak, satın alma kararının hangi koşulda zorlanacağını daha iyi gösterir.
Örnek, teklif değildir10 milyon TL satış bedeli, 10 milyon TL toplam bütçe anlamına gelmez.Nihai tutar taşınmazın durumu, tarafların anlaşması, finansman biçimi ve güncel resmî tarifelere göre değişir.
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01Ev alırken tapu harcını kim öder?
TKGM açıklamasına göre tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranındadır. Taraflar arasındaki fiilî maliyet paylaşımı teklif ve sözleşme aşamasında açıkça netleştirilmelidir.
02Döner sermaye ücreti tapu harcına dahil midir?
Hayır. TKGM döner sermaye ücreti tapu harcından ayrı tahsil edilir ve güncel tutar işlem özelliklerine göre resmî kanallardan kontrol edilmelidir.
03Tadilat bütçesi satın alma maliyetine eklenmeli mi?
Evin kullanılabilmesi veya hedeflenen yaşam standardına ulaşması için gerekli işler varsa evet. Karşılaştırma yaparken özellikle zorunlu tadilat ve ilk bakım giderleri toplam yatırımın parçası olarak ele alınmalıdır.