Was ist die Grundsteuer, wer zahlt sie und wann ist sie fällig?

Nach dem türkischen Grundsteuergesetz unterliegen Gebäude innerhalb der Grenzen von Türkiye der Gebäudesteuer; Baugrundstücke und Grundstücke unterliegen der Grundstücksteuer. Steuerpflichtig ist der Eigentümer der Immobilie, bei bestehendem Nießbrauch der Nießbrauchsberechtigte oder, wenn keiner von beiden vorhanden ist, die Person, die über die Immobilie wie ein Eigentümer verfügt. Bei Bruchteilseigentum richtet sich die Steuerpflicht nach den Anteilen; bei Gesamthandseigentum gelten die besonderen gesetzlichen Regelungen.

Entscheidend ist die in Grundbuch und Gemeindeunterlagen ausgewiesene Art der Immobilie. Wenn etwa ein als Wohnung genutzter Bereich in den Unterlagen als Gewerbeobjekt erscheint, ein Baugrundstück als Grundstück bewertet wird oder ein Neubau hinzukommt, kann dies die Festsetzung beeinflussen. Weicht die tatsächliche Nutzung von der amtlichen Eintragung ab, sollten Sie bei der zuständigen Gemeinde eine Klärung der Registrierung beantragen.

Bemessungsgrundlage der Grundsteuer ist nicht der Marktverkaufspreis, sondern der nach dem Grundsteuergesetz ermittelte kommunale Steuerwert (emlak beyan değeri). Für Baugrundstücke und Grundstücke werden die von Bewertungskommissionen festgelegten Einheitswerte herangezogen. Bei Gebäuden fließen der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils, die normalen Baukosten je Quadratmeter sowie die einschlägigen Bewertungsgrundsätze ein. Die Gemeinde setzt die Steuer anhand dieser amtlichen Daten fest.

Die Grundsätze betragen 1 Promille für Wohnraum, 2 Promille für sonstige Gebäude, 3 Promille für Baugrundstücke und 1 Promille für Grundstücke. Innerhalb der Grenzen einer Großstadtgemeinde und angrenzender Gebiete erhöhen sich diese Sätze um 100 Prozent. Die konkrete Steuerschuld muss anhand des einschlägigen Gemeinderegisters geprüft werden, unter Berücksichtigung der Immobilienart, des Großstadtstatus, des kommunalen Steuerwerts, des Anteils und gegebenenfalls eines ermäßigten Satzes.

Wird eine Immobilie im Laufe des Jahres erworben, muss der neue Eigentümer bei der zuständigen Gemeinde eine Grundsteuermitteilung einreichen. Nach der aktuellen Erklärung der Gelir İdaresi Başkanlığı ist bei einer Änderung in den ersten neun Monaten des Jahres eine Mitteilung bis zum Jahresende erforderlich; erfolgt die Änderung in den letzten drei Monaten, ist die Mitteilung innerhalb von drei Monaten ab dem Erwerbsdatum einzureichen. Für den konkreten Fall sollten Sie die Praxis der Gemeinde und die aktuelle Gesetzeslage prüfen.

Die Gebäude- oder Grundstücksteuerpflicht des neuen Eigentümers beginnt in der Regel mit dem Haushaltsjahr, das auf das Erwerbsdatum folgt. Daher lässt sich die Frage „Wer zahlt in diesem Jahr die Steuer?“ nicht allein über den Zahlungsbildschirm beantworten. Vor dem Verkauf sind bestehende Schulden und Festsetzungen bei der Gemeinde zu prüfen; nach dem Verkauf ist die Eintragung des neuen Eigentümers zu kontrollieren.

• Dokumentieren Sie das Verkaufs- und Grundbucheintragungsdatum.
• Prüfen Sie die Eintragung des neuen Eigentümers bei der zuständigen Bezirksgemeinde.
• Prüfen Sie die Mitteilungsfrist anhand der ersten neun beziehungsweise letzten drei Monate des Jahres.
• Nehmen Sie frühere Schulden und Festsetzungen in die Verkaufsunterlagen auf.
• Kontrollieren Sie die erste Festsetzung des Folgejahres im Gemeindesystem.

KalenderlogikDie Mitteilung kann noch im laufenden Jahr erfolgen; die Steuerpflicht des neuen Eigentümers kann erst im Folgejahr beginnen.

Verkaufsdatum, Mitteilungsfrist und Festsetzung für das laufende Jahr sind nicht derselbe kalenderbezogene Vorgang.

Die erste Rate der Grundsteuer ist im März, April oder Mai fällig; die Jahressteuer kann in zwei gleichen Raten gezahlt werden, wobei die zweite Rate im November fällig wird. Die Zahlung erfolgt an die Gemeinde, bei der die Immobilie registriert ist. Je nach Gemeinde stehen hierfür ein Online-Einzugssystem, der Kassenschalter, Bankkanäle oder E-Devlet zur Verfügung.

Bei nicht fristgerechter Zahlung wird auf den überfälligen Betrag der jeweils geltende Verzugszuschlag erhoben. Da dieser sich ändern kann, sollten Sie nicht von einem festen Prozentsatz ausgehen, sondern die Festsetzung der Gemeinde am Zahlungstag zugrunde legen. Besitzt dieselbe Person Immobilien in verschiedenen Bezirken, muss jedes Gemeinderegister gesondert verfolgt werden.

In Türkiye können bestimmte Personen, die nur eine Wohnung mit einer Bruttogeschossfläche von höchstens 200 Quadratmetern besitzen, einen ermäßigten Gebäudesteuersatz, also einen Nullsteuersatz, in Anspruch nehmen. Die Gelir İdaresi Başkanlığı erläutert hierfür gesonderte Voraussetzungen für Menschen mit Behinderung, Personen mit bestimmten Einkommensvoraussetzungen, Personen, deren Einkommen ausschließlich aus einer Sozialversicherungsrente besteht, Veteranen sowie Witwen und Waisen von Märtyrern. Ferienwohnungen oder nur zeitweise genutzte Wohnungen werden in dieser Regelung anders bewertet.

Die bloße Erfüllung der Voraussetzungen ändert die Eintragung bei der Gemeinde nicht automatisch. Sie müssen die entsprechenden Formulare und Unterlagen bei der Gemeinde einreichen und Angaben zu Miteigentum und weiterem Immobilienbesitz machen. Werden eine falsche Immobilienart, eine alte Eigentümereintragung, eine unrichtige Fläche oder ein nicht angewandter Nullsteuersatz festgestellt, ist vor Bestandskraft der Festsetzung ein Berichtigungsantrag bei der Gemeinde zu stellen.

• Vorliegen einer einzigen Wohnung in Türkiye
• Bruttogeschossfläche von höchstens 200 m²
• Zugehörigkeit zu einer der gesetzlich genannten Personengruppen
• Nutzung der Wohnung und gegebenenfalls Miteigentum
• Einreichung der erforderlichen Mitteilungen und Unterlagen bei der Gemeinde