Satış ve vergi rehberi
Ev satışında değer artışı kazancı vergisi ne zaman çıkar?
Bir evin alış fiyatından daha yüksek bedelle satılması her durumda aynı vergi sonucunu doğurmaz. Taşınmazın nasıl edinildiği, iktisap tarihi, satışın beş yıllık süre içindeki yeri, endekslenmiş maliyet, satıcının üstlendiği giderler ve satış yılındaki istisna birlikte değerlendirilir. Bu nedenle “beş yıl doldu mu?” sorusu önemli olsa da tek başına yeterli değildir.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- Bedel karşılığı edinilen gayrimenkulün beş yıl içinde elden çıkarılmasını değer artışı kazancı bakımından inceleyin.
- Beş yıllık süreyi çoğunlukla tapu tescil tarihinden başlatın; özel teslim ve edinim durumlarını ayrıca doğrulayın.
- Vergiyi satış fiyatı ile çıplak alış fiyatı arasındaki fark üzerinden doğrudan hesaplamayın.
- Endekslenmiş maliyet, satıcının üzerinde kalan giderler, vergi ve harçlar ile yıllık istisnayı dikkate alın.
- Miras, bağış, kat karşılığı edinim ve çoklu satış gibi özel durumlarda mali müşavir görüşü alın.
Beş yıl kuralını edinim biçimiyle birlikte okuyun
Süre kadar taşınmazın nasıl ve ne zaman edinildiği de vergi sonucunu değiştirir.
Gelir İdaresi Başkanlığının rehberine göre, bedel karşılığında edinilen gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilebilir. Beş yıllık sürenin dışındaki satışlar genel olarak bu başlık altında vergilendirilmez; ticari faaliyet niteliği taşıyan işlemler ise ayrı kurallara tabidir.
Miras veya bağış gibi ivazsız edinimler için aynı kural otomatik uygulanmaz. Kat karşılığı alınan yeni bağımsız bölümler, cins değişikliği, kooperatif veya fiilî teslim gibi durumlarda iktisap tarihinin belirlenmesi ayrıca önem kazanır. Dolayısıyla yalnızca eski arsanın veya ilk sözleşmenin tarihine bakılarak karar verilmemelidir.
Temel ayrımBeş yıl, her dosyada satın alma sözleşmesinin tarihinden başlamaz.Genel kural tapu tescil tarihidir; tapudan önce fiilî kullanım, kat karşılığı edinim ve ivazsız iktisap gibi durumlar resmî rehberde ayrı değerlendirilir.
İktisap tarihini belgeyle belirleyin
Gayrimenkulde iktisap genel olarak tapuya tescille gerçekleşir. Bununla birlikte taşınmaz tapudan önce fiilen kullanıma hazır biçimde teslim edilmişse ve bu durum teslim tutanağı, tahsis belgesi veya abonelik belgeleriyle kanıtlanabiliyorsa fiilî kullanım tarihi dikkate alınabilir. Her erken teslim iddiası bu sonucu doğurmaz; belgelendirme gerekir.
Arsanın üzerine bina yapılması veya arsanın kat karşılığı verilmesi sonucunda alınan bağımsız bölümlerin tapuya tescili yeni iktisap tarihi oluşturabilir. Satış planı hazırlanırken eski tapu, yeni bağımsız bölüm tescili, teslim tutanakları ve faturalar aynı kronolojide toplanmalıdır.
| Senaryo | Genel başlangıç | Kontrol belgesi |
|---|---|---|
| Doğrudan satın alma | Tapu tescil tarihi | Tapu kaydı |
| Tapudan önce fiilî teslim | Kanıtlanabilirse teslim tarihi | Tutanak ve abonelikler |
| Kat karşılığı yeni bölüm | Yeni bölümün tescil/teslim durumu | Sözleşme, tescil, teslim |
| Miras veya bağış | İvazsız edinim kuralları | Veraset veya bağış belgeleri |
Vergiye esas kazancı gerçek maliyetle hesaplayın
Değer artış kazancı, satış bedelinden yalnızca ilk alış bedeli çıkarılarak bulunmaz. GİB açıklamalarında maliyet bedelinin şartları oluştuğunda Yİ-ÜFE artışıyla endekslenebileceği; satıcının üzerinde kalan elden çıkarma giderleri ile ödenen vergi ve harçların da hesapta dikkate alınabileceği belirtilir. Endeksleme için artışın yüzde 10 veya üzerinde olması koşulu aranır.
Tadilat harcamalarının maliyete etkisi, faturaların niteliği ve hangi giderin indirilebileceği somut belgeyle değerlendirilmelidir. Alış bedeli, tapu harcı, satış giderleri veya maliyet artırıcı harcamalar belgesiz tahminlerle büyütülmemelidir. Satıştan önce mali müşavirle prova hesap yapmak, teklifin net sonucunu daha görünür kılar.
Vergiye tabi tutar için satış yılındaki istisna ve kişisel vergi tarifesi ayrıca uygulanır.
İstisna tutarı ile vergisiz satışı aynı şey sanmayın
GİB’in 2026 yılında yayımladığı rehber, 2026 takvim yılı için değer artışı kazancı istisnasını 150.000 TL olarak belirtir. Bu rakam satış bedelinden değil, hesaplanan safi kazançtan düşülen yıllık istisnadır. Kazancın istisna altında kalması ile satışın beş yıllık sürenin dışında olması farklı hukuki gerekçelerdir.
Beyana tabi kazanç genel olarak satışın yapıldığı yılı izleyen beyan döneminde bildirilir. Satış 2026’da yapılıyorsa güncel beyan takvimi, tarife ve sistem açıklamaları izleyen yıl GİB kanallarından yeniden doğrulanmalıdır. Birden fazla gelir türü, dar mükellefiyet veya ticari faaliyet ihtimali varsa standart örnekle yetinilmemelidir.
- 2026 değer artışı kazancı istisnası: 150.000 TL
- İstisna, satış fiyatına değil safi kazanca uygulanır
- Beyan, genel olarak satış yılını izleyen dönemde yapılır
- Vergi tutarı yıllık gelir vergisi tarifesine ve diğer gelirlere göre değişebilir
- Ticari kazanç niteliği varsa beş yıl ve istisna çerçevesi yeterli olmaz
İlan fiyatını belirlemeden önce satışın net sonucunu görün
Satıcı için önemli rakam yalnızca tapuda yazacak bedel değil, kredi kapaması, aracılık, tapu giderleri, taşınma ve olası vergi sonrasında kalacak net tutardır. Vergi hesabını satış tamamlandıktan sonraya bırakmak, beklenen nakitle gerçekleşen nakit arasında ciddi fark yaratabilir.
Satış öncesinde iktisap belgeleri, maliyet faturaları, ödeme kayıtları, tapu harçları ve teklif giderleri tek dosyada toplanmalıdır. Fiyat stratejisi bu belgelerin yerine geçmez; ancak belgelerle hesaplanan net sonucu, piyasa değeri ve satış takvimiyle birlikte değerlendirmeyi sağlar.
- İktisap ve varsa fiilî teslim tarihini doğrulayın
- Alış bedeli ve maliyet belgelerini sınıflandırın
- Yİ-ÜFE endeksleme koşulunu kontrol edin
- Satış yılındaki istisna ve beyan takvimini güncelleyin
- İlan fiyatı, pazarlık payı ve net satış gelirini ayrı gösterin
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01Ev beş yıl dolmadan satılırsa mutlaka vergi çıkar mı?
Hayır. Beş yıl içindeki satış değer artışı kazancı incelemesini gündeme getirir; ancak endekslenmiş maliyet, giderler ve satış yılındaki istisna sonrasında vergiye tabi kazanç kalmayabilir. Ticari faaliyet ve özel edinim durumları ayrıca değerlendirilir.
02Beş yıl hangi tarihten itibaren hesaplanır?
Genel olarak tapu tescil tarihi esas alınır. Tapudan önce belgeli fiilî teslim, kat karşılığı edinim, cins değişikliği, miras veya bağış gibi durumlarda başlangıç farklı değerlendirilebilir.
032026 yılında değer artışı kazancı istisnası ne kadar?
Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 rehberine göre 2026 takvim yılı istisnası 150.000 TL’dir. Bu tutar satış bedelinden değil, hesaplanan safi kazançtan düşülür; güncel mevzuat satış ve beyan tarihinde yeniden kontrol edilmelidir.