دليل القيمة والمبيعات
ما هي القيمة التقديرية البلدية وكيف يمكن الاستعلام عنها؟
على الرغم من أن "السعر العادل" يستخدم كرقم واحد في اللغة اليومية، إلا أن قيمة الضريبة العقارية وقيمة وحدة متر مربع من الأرض والقيمة السوقية وسعر البيع الحقيقي لا تعني نفس الشيء. تعتبر نسخة إشعار ضريبة الأملاك الواردة من البلدية أو الحكومة الإلكترونية مهمة في المعاملات الرسمية؛ ولكنها لا تشير وحدها إلى السعر الذي يمكن بيع المنزل به في السوق اليوم.
ملخص في دقيقة
ما ينبغي تذكره قبل اتخاذ القرار
- التمييز بين قيمة ضريبة الأملاك البلدية وقيمة المبيعات السوقية.
- الحصول على نسخة من إخطار الضريبة العقارية للعقار من البلدية المعنية أو عن طريق الحكومة الإلكترونية إن وجدت.
- لا تفترض أن قيمة وحدة المتر المربع للأرض هي القيمة الضريبية الإجمالية للمبنى أو القسم المستقل.
- بالنسبة لرسوم سند الملكية، لا يمكن تخفيض قيمة ضريبة الأملاك؛ انتبه إلى أنه يجب الإعلان عن سعر البيع الفعلي.
- تحديد سعر البيع بناءً على خصائص المبيعات والعقارات القابلة للمقارنة، وليس قيمة رسمية واحدة.
قم أولاً بتوضيح القيمة التي تتم الإشارة إليها
قد يكون لنفس العقار قيم مختلفة في سياق الضريبة وسند الملكية والتقييم والسوق.
قيمة ضريبة الأملاك في سجلات البلدية هي القيمة الرسمية المستخدمة في احتساب الضريبة وفقا لقانون الضريبة العقارية. قيمة وحدة المتر المربع للأرض هي إحدى بيانات الوحدة المحددة للشارع أو الجادة. تلعب عوامل مثل عمر المبنى وفئة البناء ومساحة السطح وحصة الأرض أيضًا دورًا في تكوين إجمالي قيمة الضريبة.
القيمة السوقية هي تقييم القيمة التي يمكن أن يتم بها تغيير ملكية العقار في ظل ظروف تسويقية معقولة في تاريخ معين. يوضح السعر المعلن طلب البائع، ويوضح سعر البيع الفعلي المعاملة التي تمت من قبل الطرفين. ومن الممكن أن تكون هذه الأرقام الأربعة قريبة من بعضها البعض؛ لا يجب أن تكون هي نفسها.
| القيمة | أين يتم استخدامه؟ | ما الذي لا يظهر من تلقاء نفسه؟ |
|---|---|---|
| قيمة وحدة الأرض | أحد إدخالات حساب الضريبة هو | القيمة الإجمالية للقسم المستقل |
| قيمة ضريبة الأملاك | الحد الأدنى لضريبة الأملاك وسند الملكية | سعر السوق الحالي |
| قيمة التقييم | التقييم في تاريخ ونطاق محددين | نتيجة المبيعات النهائية |
| القيمة السوقية/المبيعات | التسعير والمعاملة الفعلية | التسجيل الضريبي للمجلس |
التمييز الرئيسيوثيقة السوق الحالية التي تم استلامها من البلدية لا تمثل سعر بيع منزلك.توضح الوثيقة قيمة الضريبة الرسمية؛ وينبغي أيضًا دراسة سعر السوق بناءً على الموقع والهيكل والخطة والصيانة والطلب الحالي.
تعرف على قيمة ضريبة الأملاك من البلدية أو الحكومة الإلكترونية المعنية
إن الدائرة العقارية التابعة للبلدية التي يتبعها العقار هي المرسل إليه الرئيسي للسجل الضريبي للعقار. تقدم العديد من البلديات خدمة "الاستعلام عن نسخة من إشعار ضريبة الأملاك (السعر العادل)" عبر الحكومة الإلكترونية. وفي حال عدم توفر الخدمة يمكن استخدام شاشة البلدية الإلكترونية الخاصة بالبلدية أو الخدمة العقارية.
تأكد من أن معلومات المنطقة والحي والجزيرة وقطع الأرض والقسم المستقل في الاستعلام تتطابق مع العقار الصحيح. لا تخلط بين قيمة وحدة المتر المربع من الأرض، والتي لا يمكن الاطلاع عليها إلا من خلال اختيار الشارع والشارع، ونسخة الإخطار العقاري الصادرة باسم المالك. تحقق من الوثيقة المطلوبة لسند الملكية من خلال ملف الطلب الخاص بك.
- تحقق من المنطقة والحي والجزيرة والقطعة والقسم المستقل من سند الملكية الحالي.
- البحث عن خدمة نسخة إشعارات البلدية المعنية في الحكومة الإلكترونية.
- تحقق من نوع الخاصية ومعلومات المشاركة والفترة في المستند.
- إذا كان التسجيل قديمًا أو غير صحيح، فاتصل بالخدمة العقارية التابعة للبلدية قبل المتابعة.
اقرأ عملية الانتقال من قيمة وحدة الأرض إلى القيمة الإجمالية للعقار بشكل صحيح
إن قيمة وحدة المتر المربع من الأرض لا تنتج بشكل مباشر سعر بيع لكل منزل في الشارع. ويراعى في قيمة الضريبة العقارية مساحة الأرض أو حصة الأرض من العقار والعناصر المحاسبية المقررة للبناء معا. ولهذا السبب فإن معلومات نوع الاستخدام وفئة البناء والعمر ومساحة السطح الموجودة في سجلات البلدية مهمة.
إذا كانت قيمة الوحدة المعروضة على الإنترنت والقيمة الإجمالية في الإخطار العقاري للبلدية مختلفة، فلا تعتبر ذلك خطأً تلقائياً؛ قد لا تعرض الشاشتان نفس البيانات. اسأل البلدية المعنية عن أساس الحساب ومدته. ويجب التأكد من تحديث السجلات، خاصة بعد إنشاء مبنى جديد أو تغيير النوع أو دمج الأقسام المستقلة أو تغيير الأسهم.
تعمل حصة الأرض وعناصر تقييم البناء وخصائص السوق بشكل منفصل عن بعضها البعض.
لا تفترض أن الحد الأدنى لرسوم سند الملكية وسعر البيع الفعلي هو نفسه
وفقًا لوصف معاملة المبيعات لدى TKGM، يتم احتساب رسوم سند الملكية بشكل منفصل للمشتري والبائع بناءً على قيمة المبيعات المعلنة، والتي لا تقل عن قيمة ضريبة الأملاك. تعتبر قيمة ضريبة الأملاك هنا بمثابة الحد الأدنى؛ وإذا تم البيع بثمن أعلى، وجب الإعلان عن السعر الحقيقي في المعاملة الرسمية.
إن عرض سعر البيع الفعلي بسعر أقل لا يؤدي فقط إلى مخاطر الضرائب والعقوبات؛ وقد يسبب أيضًا مشاكل بين الطرفين فيما يتعلق بإثبات الدفع أو الشفعة أو مكاسب رأس المال أو النزاعات المستقبلية. يجب التأكد من وجود تكامل واضح بين سعر البيع والتحويل البنكي والعقد والسند الرسمي.
| رقم | المصدر | الدور في القرار |
|---|---|---|
| قيمة ضريبة الأملاك | التسجيل البلدي | الحد الأدنى في قاعدة الرسوم |
| سعر البيع المخطط | التسوية بين المشتري والبائع | الإقرار الرسمي والدفع |
| تصنيف السوق | تحليل السوابق والمؤهلات | التسعير والتفاوض |
حدد سعر البيع ببيانات قابلة للمقارنة، وليس بمستند السوق
للحصول على أسعار صحية، يجب مقارنة الخيارات ذات عمر المبنى والأرضية والمساحة والواجهة والوضع القانوني المماثل في نفس المنطقة الصغيرة. إذا أمكن العثور على بيانات موثوقة فيما يتعلق بالوقت الذي يقضيه في الإعلانات وتغيرات الأسعار والمبيعات الفعلية، فيجب تقييمها أيضًا. ومع ذلك، فإن سعر المتر المربع يمكن أن يخفي اختلافات مثل كفاءة المخطط وعبء التجديد.
الجودة المعمارية تعزز الجانب التفسيري للسعر. ضوء النهار، والخطة، والعرض، والخصوصية، وجودة المنطقة المشتركة والعرض الصحيح؛ قد يخلق الفصل بين المساكن المماثلة. وينبغي أن تستند النتيجة إلى نطاق سعري واضح وخطة مساومة، وليس على رقم واحد محدد.
- عقارات مماثلة في نفس الشارع أو المنطقة الصغيرة الفعلية
- الاختلافات في المساحة الصافية/الإجمالية والأرضية والواجهة والمنظر
- سند الملكية والإشغال والمستأجر وحالة الرهن
- متطلبات التجديد ومعيار التسليم
- الملف الشخصي للمشتري المستهدف مع وقت التسويق
الأسئلة الشائعة
إجابات قصيرة وواضحة
01هل السعر الحالي والقيمة السوقية متساويان؟
لا. على الرغم من الخلط في الاستخدام اليومي، إلا أن قيمة ضريبة الأملاك البلدية هي القيمة المستخدمة في حساب الضريبة الرسمية؛ يتم أيضًا تقييم القيمة السوقية وفقًا لظروف السوق الحالية ونوعية العقار.
02هل يمكن الحصول على شهادة سعر السوق من الحكومة الإلكترونية؟
تقدم العديد من البلديات خدمة الاستعلام عن شهادة إخطار ضريبة الأملاك (السعر العادل) عبر الحكومة الإلكترونية. في حالة عدم توفر الخدمة في البلدية المعنية، يجب استخدام نظام البلدية الإلكتروني أو الخدمة العقارية الخاصة بالبلدية.
03هل يمكن إظهار سعر البيع بسعر السوق في سند الملكية؟
لا يمكن أن تكون القيمة المعلنة لرسوم سند الملكية أقل من قيمة ضريبة الأملاك؛ أما إذا تم البيع بسعر أعلى، فيجب الإعلان عن سعر البيع الفعلي. وينبغي التحقق من النتيجة الضريبية الملموسة مع مستشار مالي أو محام عند الضرورة.