Leitfaden zu Werten und Verkauf
Was ist der kommunale Steuerwert und wie können Sie ihn prüfen?
Auch wenn der Begriff „rayiç bedel“ im Alltag oft als eine einzige Zahl verstanden wird, sind Grundsteuerwert, Boden-Einheitswert, Marktwert und tatsächlicher Verkaufspreis unterschiedliche Größen. Eine Grundsteuer-Mitteilung der Gemeinde oder aus E-Devlet ist für amtliche Vorgänge wichtig; sie zeigt jedoch für sich allein nicht, zu welchem Preis sich ein Haus heute am Markt verkaufen lässt.
Zusammenfassung in einer Minute
Was Sie sich merken sollten, bevor Sie sich entscheiden
- Unterscheiden Sie zwischen dem kommunalen Grundsteuerwert und dem Marktwert beziehungsweise Verkaufspreis.
- Beschaffen Sie, sofern verfügbar, eine Kopie der Grundsteuer-Mitteilung für die Immobilie bei der zuständigen Gemeinde oder über E-Devlet.
- Gehen Sie nicht davon aus, dass der Boden-Einheitswert je Quadratmeter dem gesamten Steuerwert des Gebäudes oder der unabhängigen Einheit entspricht.
- Für Tapu-Gebühren darf der kommunale Steuerwert nicht unterschritten werden; bei einem höheren Verkaufspreis ist der tatsächliche Preis anzugeben.
- Bestimmen Sie den Verkaufspreis anhand vergleichbarer Verkäufe und Immobilienmerkmale, nicht anhand eines einzigen amtlichen Werts.
Klären Sie zuerst, welcher Wert gemeint ist
Dieselbe Immobilie kann im Steuer-, Tapu-, Bewertungs- und Marktkontext unterschiedliche Werte haben.
Der in den Gemeindeunterlagen geführte Grundsteuerwert ist der amtliche kommunale Steuerwert (emlak beyan değeri), der nach dem Grundsteuergesetz zur Berechnung der Steuer verwendet wird. Der Boden-Einheitswert je Quadratmeter ist einer der für Straße oder Allee festgelegten Einheitswerte. Auch Gebäudealter, Bauklasse, Fläche und Grundstücksanteil fließen in die Bildung des gesamten Steuerwerts ein.
Der Marktwert beschreibt den Wert, zu dem eine Immobilie unter angemessenen Vermarktungsbedingungen zu einem bestimmten Zeitpunkt den Eigentümer wechseln könnte. Der Angebotspreis zeigt die Preisvorstellung des Verkäufers, der tatsächliche Verkaufspreis die von den Parteien geschlossene Transaktion. Diese vier Werte können nahe beieinanderliegen, müssen aber nicht identisch sein.
| Wert | Verwendung | Was zeigt er nicht für sich allein? |
|---|---|---|
| Boden-Einheitswert | Ein Baustein der Steuerberechnung | Gesamtwert der unabhängigen Einheit |
| Kommunaler Steuerwert | Grundsteuer und Untergrenze bei Tapu-Vorgängen | Aktueller Marktpreis |
| Gutachterwert | Bewertung zu einem bestimmten Stichtag und Zweck | Endgültiger Verkaufspreis |
| Marktwert/Verkaufspreis | Preisfindung und tatsächliche Transaktion | Amtlicher Steuerwert |
KernunterscheidungDas von der Gemeinde erhaltene Dokument zum kommunalen Steuerwert ist nicht der Verkaufspreis Ihrer Wohnung.Das Dokument weist den amtlichen Steuerwert aus; der Marktpreis muss zusätzlich anhand von Lage, Gebäude, Grundriss, Instandhaltung und aktueller Nachfrage bewertet werden.
Ermitteln Sie den Grundsteuerwert bei der zuständigen Gemeinde oder über E-Devlet
Die Immobilienabteilung der Gemeinde, bei der die Immobilie registriert ist, ist die erste Anlaufstelle für das Steuerregister. Viele Gemeinden bieten über E-Devlet eine Abfrage für eine Kopie der Grundsteuer-Mitteilung („Rayiç Bedel“-Bescheinigung) an. Ist der Dienst nicht verfügbar, können Sie das eigene E-Gemeinde-Portal der Gemeinde oder die Immobilienabteilung nutzen.
Prüfen Sie, ob Bezirk, Viertel, Insel, Parzelle und unabhängige Einheit in der Abfrage mit der richtigen Immobilie übereinstimmen. Verwechseln Sie den Boden-Einheitswert je Quadratmeter, der sich oft nur nach Auswahl von Allee und Straße anzeigen lässt, nicht mit der auf den Namen des Eigentümers ausgestellten Kopie der Grundsteuer-Mitteilung. Klären Sie anhand Ihrer Antragsunterlagen, welches Dokument für den Tapu-Vorgang verlangt wird.
- Prüfen Sie Bezirk, Viertel, Insel, Parzelle und unabhängige Einheit anhand der aktuellen Tapu-Urkunde.
- Suchen Sie in E-Devlet nach dem Dienst für Kopien der Grundsteuer-Mitteilung der zuständigen Gemeinde.
- Prüfen Sie im Dokument Immobilienart, Anteil und Zeitraum.
- Ist die Eintragung veraltet oder fehlerhaft, wenden Sie sich vor dem Fortfahren an die Immobilienabteilung der Gemeinde.
Verstehen Sie den Übergang vom Boden-Einheitswert zum gesamten Immobilienwert richtig
Der Boden-Einheitswert je Quadratmeter ergibt nicht unmittelbar den Verkaufspreis jeder Wohnung in einer Straße. Beim kommunalen Steuerwert werden das Grundstück oder der Grundstücksanteil der Immobilie und die für das Gebäude festgelegten Bewertungsbestandteile zusammen betrachtet. Deshalb sind Nutzungsart, Gebäudeklasse, Alter und Fläche in den Gemeindeunterlagen wichtig.
Weichen der im Internet angezeigte Einheitswert und der Gesamtwert in der Grundsteuer-Mitteilung der Gemeinde voneinander ab, ist dies nicht automatisch ein Fehler. Die beiden Ansichten können unterschiedliche Daten zeigen. Fragen Sie die zuständige Gemeinde nach Berechnungsgrundlage und Zeitraum. Die Aktualität der Eintragung sollte insbesondere nach einem Neubau, einer Nutzungsänderung, dem Zusammenschluss unabhängiger Einheiten oder einer Änderung der Anteile geprüft werden.
Grundstücksanteil, Gebäudebewertungsbestandteile und Marktmerkmale sind getrennt zu betrachten.
Setzen Sie die Untergrenze der Tapu-Gebühr nicht mit dem tatsächlichen Verkaufspreis gleich
Nach der Beschreibung der TKGM für Verkaufsvorgänge wird die Tapu-Gebühr für Käufer und Verkäufer jeweils auf Grundlage des erklärten Verkaufspreises berechnet; dieser darf nicht unter dem kommunalen Steuerwert liegen. Der kommunale Steuerwert bildet hier die Untergrenze. Erfolgt der Verkauf zu einem höheren Preis, muss im amtlichen Vorgang der tatsächliche Verkaufspreis erklärt werden.
Die Angabe eines zu niedrigen tatsächlichen Verkaufspreises birgt nicht nur Steuer- und Sanktionsrisiken. Sie kann auch bei Zahlungsnachweisen, Vorkaufsrechten, Veräußerungsgewinnen oder späteren Streitigkeiten zwischen den Parteien Probleme verursachen. Verkaufspreis, Banküberweisung, Vertrag und amtliche Urkunde sollten nachvollziehbar zusammenpassen.
| Wert | Quelle | Bedeutung für die Entscheidung |
|---|---|---|
| Kommunaler Steuerwert | Gemeinderegister | Untergrenze der Gebührenbemessung |
| Geplanter Verkaufspreis | Abstimmung zwischen Käufer und Verkäufer | Amtliche Erklärung und Zahlung |
| Marktbewertung | Vergleichs- und Merkmalsanalyse | Preisfindung und Verhandlung |
Ermitteln Sie den Verkaufspreis mit Vergleichsdaten, nicht mit dem Steuerwertdokument
Für eine fundierte Preisfindung sollten Sie Immobilien mit vergleichbarem Gebäudealter, Geschoss, Fläche, Ausrichtung und Rechtsstatus in derselben Mikrolage vergleichen. Sind verlässliche Daten zu Vermarktungsdauer, Preisänderungen und tatsächlichen Verkäufen verfügbar, sollten auch diese einbezogen werden. Der Quadratmeterpreis kann allerdings Unterschiede wie die Effizienz des Grundrisses und den Renovierungsbedarf verdecken.
Die architektonische Qualität macht einen Preis nachvollziehbarer: Tageslicht, Grundriss, Ausblick, Privatsphäre, Qualität der Gemeinschaftsflächen und eine korrekte Präsentation können vergleichbare Wohnungen voneinander abheben. Das Ergebnis sollte auf einer klaren Preisspanne und einem Verhandlungsplan beruhen, nicht auf einer einzelnen, vermeintlich endgültigen Zahl.
- Vergleichbare Immobilien in derselben Straße oder tatsächlichen Mikrolage
- Unterschiede bei Netto-/Bruttofläche, Geschoss, Ausrichtung und Ausblick
- Tapu-Urkunde, Nutzung, Mietverhältnis und Belastungen
- Renovierungsbedarf und Übergabestandard
- Zielkäuferprofil und Vermarktungsdauer
Häufig gestellte Fragen
Klare, prägnante Antworten
01Ist der kommunale Steuerwert identisch mit dem Marktwert?
Nein. Der kommunale Grundsteuerwert wird zwar im Alltag häufig damit verwechselt, ist aber der Wert für die amtliche Steuerberechnung. Der Marktwert wird zusätzlich anhand der aktuellen Marktbedingungen und der Eigenschaften der Immobilie beurteilt.
02Kann eine Bescheinigung zum kommunalen Steuerwert über E-Devlet bezogen werden?
Viele Gemeinden bieten über E-Devlet einen Dienst zur Abfrage einer Kopie der Grundsteuer-Mitteilung („Rayiç Bedel“-Bescheinigung) an. Bietet die zuständige Gemeinde diesen Dienst nicht an, sollten Sie ihr E-Gemeinde-Portal oder die Immobilienabteilung nutzen.
03Kann im Tapu-Vorgang der Verkaufspreis zum Marktpreis angegeben werden?
Der für die Tapu-Gebühr erklärte Wert darf nicht unter dem kommunalen Steuerwert liegen. Findet der Verkauf jedoch zu einem höheren Preis statt, muss der tatsächliche Verkaufspreis erklärt werden. Die konkrete steuerliche Folge sollte bei Bedarf mit einem Steuerberater oder Rechtsanwalt geprüft werden.