Aracılık ve işlem rehberi
Emlakçı komisyonu ne kadar, kim öder?
Emlakçı komisyonu, tapu harcı gibi devlet tarafından alınan bir işlem vergisi değil; yetki belgeli işletmenin alım satıma aracılık hizmeti karşılığında sözleşmeyle belirlenen hizmet bedelidir. Yönetmelik satışta toplam hizmet bedeline üst sınır koyar; kimin ne kadar ödeyeceği ise yazılı paylaşım düzenine göre okunmalıdır.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- Satışta toplam hizmet bedelinin KDV hariç satış bedelinin yüzde 4’ünü aşamayacağını bilin.
- Aksi yazılı kararlaştırılmadıkça bedelin alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılmasını esas alın.
- KDV’yi, tapu harcını ve diğer işlem giderlerini komisyon oranından ayrı gösterin.
- Yetki belgesi, taşınmaz gösterme belgesi ve alım satıma aracılık sözleşmesini ödeme öncesi inceleyin.
- Oranı değil, hangi hizmetin hangi koşulda tamamlandığını ve faturayı da kontrol edin.
Komisyon oranını yasal üst sınır ve sözleşmedeki gerçek bedel olarak iki ayrı satırda okuyun
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğe göre alım satıma aracılık hizmeti için toplam hizmet bedeli, aracılık sözleşmesindeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde 4’ünden fazla olamaz. Bu oran alınması zorunlu sabit ücret değil, aşılmaması gereken üst sınırdır. Taraflar daha düşük bedel kararlaştırabilir.
Aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça toplam hizmet bedeli iş sahibi ile alıcı arasında eşit paylaşılır. Genel örnekte bu, KDV hariç yüzde 2 alıcı ve yüzde 2 satıcı anlamına gelir. Ancak imzalanan sözleşme farklı paylaşım öngörüyorsa, toplam üst sınırı aşmamak kaydıyla ekonomik yük buna göre değişebilir.
Aksi yazılı değilse KDV hariç üst sınırın yarısı alıcıya, yarısı satıcıya düşer. Kesin bedel sözleşmede görülmelidir.
Önemli ayrımYüzde 4 bir taban fiyat değil, toplam üst sınırdır.Hizmet bedeli ve paylaşımı, imzadan önce açıkça yazılabilir ve pazarlık edilebilir; KDV ayrıca gösterilmelidir.
Kimin ödeyeceğini ve KDV dahil nakit tutarı imzadan önce görün
İlanda yalnızca “%2 komisyon” yazması toplam ödeme için yeterli bilgi değildir. Bu oranın alıcının payı mı, toplam bedel mi olduğu; KDV’nin dahil veya hariç gösterilip gösterilmediği ve satış bedelinin hangi rakamının esas alınacağı açıklanmalıdır. Yazılı teklifte KDV hariç hizmet bedeli ile uygulanacak KDV ayrı satırlarda yer almalıdır.
Örneğin 10 milyon TL satış bedelinde alıcının KDV hariç yüzde 2 hizmet bedeli 200 bin TL’dir. Buna yürürlükteki oranda KDV eklenir. Aynı işlemde tapu harcı, değerleme ücreti veya danışmanlık kapsamındaki başka hizmetler bulunabilir; bunları tek bir “komisyon” toplamında görünmez hâle getirmeyin.
| Kalem | Dayanak | Sorulacak soru |
|---|---|---|
| Hizmet bedeli | Aracılık sözleşmesi | Oran mı, sabit tutar mı? |
| KDV | Hizmet faturasındaki güncel oran | Bedelin içinde mi, ayrıca mı? |
| Tapu harcı | Harçlar Kanunu ve tahakkuk | Hangi tarafın payı? |
| Ek hizmet | Açık kapsam ve ayrı sözleşme | Aracılık bedeline dahil mi? |
Taşınmaz gösterme belgesi ile aracılık sözleşmesinin görevini ayırın
Yönetmelik, taşınmazın alıcıya gösterilmesinde taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmesini öngörür ve yalnızca gösterme hizmeti karşılığında bedel istenemeyeceğini belirtir. Bu belgede işletme ve danışman bilgileri, taşınmazın kimliği, gösterim tarihi ve hizmet bedeline ilişkin bilgi yer almalıdır.
Satışa ilerlenmesi durumunda alım satıma aracılık sözleşmesi tarafları, taşınmazı, satış bedelini, ödeme yöntemini, hizmet bedelini ve paylaşımını açıkça tanımlamalıdır. Belgeyi görmeden “sektörde standart” denilen oranı kabul etmeyin; boş alan bırakmayın ve imzalı nüshayı alın.
- İşletmenin güncel yetki belgesi numarası
- Sorumlu emlak danışmanı ve iletişim bilgileri
- Doğru ada, parsel, bağımsız bölüm ve adres
- Satış bedeli ile hizmet bedelinin açık hesabı
- Alıcı-satıcı paylaşımı, KDV ve fatura bilgisi
- Hizmetin tamamlanması ve ödeme zamanına ilişkin sözleşme hükmü
Bir işlemde birden fazla sözleşme olsa da toplam üst sınırı koruyun
Alıcı ve satıcıyla ayrı ayrı yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olması aynı satış için sınırsız sayıda hizmet bedeli doğurmaz. Yönetmelik, yalnızca bir hizmet bedeli alınabileceğini ve toplamın satış için belirlenen üst sınırı geçemeyeceğini düzenler. Ortak çalışan birden fazla işletme varsa paylaşım işletmelerin kendi hizmet ortaklığı çerçevesinde çözülmelidir.
Ayrı bir mimari değerlendirme, değer araştırması veya kapsamlı satın alma danışmanlığı veriliyorsa bunun aracılık hizmetinden farkı, çıktısı ve bedeli açıkça tanımlanmalıdır. Aynı işin farklı isimlerle iki kez faturalandırılmadığından; danışmanlık ile satış aracılığının sınırlarının anlaşılır olduğundan emin olun.
- Aynı satış için toplam hizmet bedeli
- Ortak çalışan işletmelerin rolü
- Aracılık hizmetinin somut kapsamı
- Ayrı danışmanlık varsa teslim edilecek çıktı
- Her kalem için sözleşme, fatura ve ödeme zamanı
Komisyonu yalnızca oranla değil, hizmet ve işlem sonucu üzerinden değerlendirin
İyi aracılık yalnızca evi göstermekten ibaret değildir. Yetkilendirme, doğru bilgi sunumu, teklif ve karşı tekliflerin iletilmesi, tarafların süreci anlaması ve belgelerin düzenli ilerlemesi hizmetin parçasıdır. Buna karşılık mimari, hukuki ve teknik incelemenin ayrıca uzmanlık gerektirdiği açıkça söylenmelidir.
Ödeme öncesinde hizmetin hangi aşamada tamamlandığını, işlem gerçekleşmezse sözleşmenin ne söylediğini ve faturanın hangi işletme tarafından kesileceğini kontrol edin. Uyuşmazlık ihtimalinde mesaj parçaları yerine imzalı sözleşme, gösterme belgesi, teklif, fatura ve ödeme dekontunu aynı işlem dosyasında saklayın.
Yasal üst sınır, hizmet kalitesini veya her işlemde aynı oranı garanti etmez.
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01Emlakçı komisyonu yüzde kaçtır?
Satışta toplam hizmet bedeli KDV hariç sözleşmedeki satış bedelinin yüzde 4’ünü geçemez. Bu üst sınırdır; daha düşük bedel kararlaştırılabilir. Aksi yazılı değilse bedel alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır.
02Emlakçı komisyonuna KDV dahil midir?
Yönetmelikteki yüzde 4 üst sınır KDV hariçtir. Sözleşmede ve faturada hizmet bedeli ile yürürlükteki KDV açıkça ayrı gösterilmeli; ilandaki oranın dahil veya hariç olduğu sorulmalıdır.
03Sadece ev gösterildiği için ücret alınabilir mi?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında ayrıca bedel talep edilemeyeceğini belirtir. İmzalanan belgenin niteliği ve sonraki aracılık hizmeti ayrı değerlendirilmelidir.