Konut kredisi ve bütçe rehberi
Ev almak için ne kadar peşinat gerekir?
Ev almak için gereken peşinat, satış fiyatının herkese uygulanan sabit bir yüzdesi değildir. Bankanın teminat kabul ettiği ekspertiz değeri, konutun değer aralığı ve enerji sınıfı, alıcının mevcut konut sahipliği ve bankanın onayladığı kredi tutarı sonucu değiştirir. Gerçek peşinat, satıcıya ödenecek bedel ile kullanılabilir kredi arasındaki nakit farktır; tapu ve diğer giderler bunun üzerine eklenir.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- Satış fiyatı, ekspertiz değeri ve onaylanan kredi tutarını üç ayrı rakam olarak izleyin.
- BDDK kredi/değer oranını azami sınır olarak görün; bankanın daha düşük kredi onaylayabileceğini hesaba katın.
- Mevcut konut sahipliği ve enerji sınıfının kredi kapasitesini etkileyebileceğini kontrol edin.
- Peşinatın üzerine tapu, aracılık, kredi, taşınma ve ilk dönem giderlerini ekleyin.
- Bütün birikimi peşinata bağlamadan güvenli nakit rezervi ve aylık taksit dengesini koruyun.
Peşinatı satış fiyatından değil, onaylanan krediden geriye doğru bulun
Peşinat, en basit hâliyle satıcıyla anlaşılan satış bedelinden bankanın kullandırmayı onayladığı kredi çıkarıldığında kalan tutardır. Banka, krediyi yalnızca satış fiyatına göre belirlemez; yetkili değerleme kuruluşunun raporu, düzenleyici kredi/değer sınırı ve müşterinin gelir-borç değerlendirmesi birlikte çalışır.
Bu nedenle ilan fiyatının yüzde 10’unu biriktirmiş olmak her ev için yeterli olmayabilir. Ekspertiz satış fiyatından düşük çıkarsa, düzenleyici oran daha düşük değere uygulanabilir ve aradaki fiyat farkı doğrudan alıcının nakit ihtiyacına eklenir. Bankanın azami sınırın altında kredi onaylaması da aynı sonucu doğurur.
Tapu harcı, aracılık, kredi masrafları ve ilk dönem rezervi peşinattan ayrı eklenmelidir.
Kısa cevapPeşinat oranını banka reklamı değil, seçtiğiniz ev ve onaylanan kredi belirler.Karar bütçesini ancak ekspertiz ve banka onayı sonrasında kesinleştirin; teklif öncesinde ise temkinli senaryo kullanın.
Güncel BDDK sınırlarını azami kredi kapasitesi olarak okuyun
BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli kararı, konut kredilerinde azami kredi/değer oranını konut değer aralığı ve Enerji Kimlik Belgesindeki sınıfa göre belirler. Değer yükseldikçe azami oran düşer; A-B enerji sınıfındaki konutlar için daha yüksek oranlar uygulanabilir. Bu tablo, kredinin kesin onayı değil düzenleyici tavanıdır.
Karar, daha önce en az bir konutu bulunan tüketiciler için 2023 tarihli kurul kararındaki azaltılmış uygulamanın yeni oranlar üzerinden devam edeceğini de belirtir. Kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının konut sahipliği değerlendirmeyi etkileyebilir; istisna ve pay koşulları banka tarafından güncel kayıtlarla kontrol edilmelidir.
| Konut değeri | A-B enerji | C enerji | Diğer |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL ve altı | %90 | %80 | %70 |
| 5–7 milyon TL | %80 | %70 | %60 |
| 7–10 milyon TL | %70 | %60 | %50 |
| 10–20 milyon TL | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Ekspertiz değerinin satış fiyatından düşük çıkacağı senaryoyu baştan çalışın
10 milyon TL’ye anlaşılan bir konutun ekspertiz değeri 9 milyon TL çıkarsa banka hesaplamayı 10 milyon TL yerine teminat kabul ettiği değer üzerinden yapabilir. Enerji sınıfı, konut sahipliği ve banka değerlendirmesi bu örnekte ayrıca etkilidir. Satıcının fiyatı değişmezse değer farkı ve kredi dışındaki bölüm alıcının özkaynağından karşılanır.
Teklif verirken yalnızca en iyi senaryoyu kullanmak yerine ekspertizin satış fiyatından yüzde 5, yüzde 10 veya yüzde 15 düşük çıktığı üç nakit tablosu hazırlayın. Böylece düşük değer geldiğinde acil borçlanma, bütün rezervi tüketme veya kapora tartışması yaşama ihtimali azalır.
- Anlaşılan satış fiyatı
- Temkinli ekspertiz değeri
- Uygulanabilir azami kredi/değer oranı
- Bankanın gelir ve risk değerlendirmesi
- Ortaya çıkan ek peşinat ve işlem bütçesi
Peşinatı toplam nakit ihtiyacı sanmayın
Satıcıya ödenecek peşinata ek olarak alıcının tapu harcı, döner sermaye, varsa aracılık bedeli, değerleme, kredi tahsis ve sigorta kalemleri gündeme gelebilir. Taşınma, ilk bakım ve zorunlu tadilat da satın alma sonrasındaki ilk aylarda nakit gerektirir. Bu kalemler görülmeden bütün birikimin peşinata ayrılması kırılgan bir bütçe yaratır.
Banka sözleşme öncesi bilgi formu ve ücret dökümünü anlaşılır biçimde sunmalıdır. Faiz oranının yanı sıra yıllık maliyet oranını, toplam geri ödemeyi, sigortalı ve sigortasız teklifleri karşılaştırın. Daha yüksek peşinat aylık taksiti azaltabilir; fakat güvenli nakit rezervini sıfırlıyorsa toplam karar daha güçlü hâle gelmeyebilir.
Acil durum rezervini bu toplamın dışında korumak, aylık ödemeyi sürdürülebilir kılar.
Peşinat kararını taksit, rezerv ve teklif koşullarıyla birlikte verin
Daha az peşinat, daha yüksek kredi ve toplam finansman maliyeti anlamına gelebilir. Daha çok peşinat ise aylık yükü azaltırken başka ihtiyaçlar için kullanılabilecek likiditeyi bağlar. Doğru denge; gelir istikrarı, mevcut borçlar ve planlanan tadilat dikkate alınarak birkaç faiz-vade senaryosuyla bulunmalıdır.
Kredi onayı olmadan kapora verilecekse finansman koşulu yazılı biçimde tanımlanmalıdır. Banka ön görüşmesi, gelir belgeleri ve yaklaşık teminat hesabı teklif öncesinde tamamlanabilir; ancak seçilen taşınmazın ekspertizi ve nihai kredi onayı gelmeden kesin tutar varsayılmamalıdır.
- Aylık taksitin hane gelirindeki güvenli payı
- Faiz yükselmesi veya gelir azalması senaryosu
- Satın alma sonrası korunacak nakit rezervi
- Ekspertiz ve kredi sonucu için teklif koşulu
- Alternatif ev veya daha düşük bütçe eşiği
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01Ev almak için yüzde kaç peşinat gerekir?
Tek bir oran yoktur. Konutun ekspertiz değeri ve enerji sınıfı, güncel BDDK sınırı, mevcut konut sahipliği ve bankanın onayladığı kredi birlikte belirleyicidir. Kesin peşinat satış fiyatından onaylı kredi çıkarılarak bulunur.
02Evin tamamına konut kredisi çıkar mı?
Standart konut kredisinde BDDK kredi/değer sınırları teminat değerinin tamamının finanse edilmesine izin vermez. Banka ayrıca müşteri riskine göre azami sınırın altında kredi onaylayabilir.
03Ekspertiz düşük çıkarsa peşinat artar mı?
Satış fiyatı değişmez ve banka daha düşük ekspertiz değerini esas alırsa kullanılabilir kredi azalabilir; aradaki fark alıcının özkaynağına eklenir. Bu nedenle teklif öncesinde temkinli değer senaryosu hazırlanmalıdır.