Ekspertiz değeri satış fiyatından düşük çıkarsa ne olur?

Satıcıyla anlaşılan bedel tarafların pazarlık sonucudur. Ekspertiz değeri, yetkili değerleme kuruluşunun belirli bir tarihte taşınmazın hukuki, fiziksel ve piyasa verilerini inceleyerek ulaştığı görüştür. Bankanın onaylayacağı kredi ise bu değer, güncel düzenleyici sınırlar, enerji sınıfı, mevcut konut sahipliği ve bankanın kredi değerlendirmesi gibi etkenlerle belirlenir.

Bu nedenle “ekspertiz 8 milyon çıktıysa banka kesin şu kadar verir” biçiminde tek oranlı hesap güvenilir değildir. BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli kararı kredi/değer oranlarını konut değer aralıkları ve enerji sınıfına göre farklılaştırır; önceki konut sahipliğine ilişkin uygulamalar da ayrıca etkili olabilir. Güncel azami sınır, bankanın mutlaka o tutarı onaylayacağı anlamına gelmez.

Değerleme, ilan fiyatlarının basit ortalaması değildir. Konum, bina yaşı, alan, kat, cephe, fiziksel durum, ruhsat ve proje uyumu, tapu niteliği, emsal satışlar ve değerleme tarihi sonucu etkileyebilir. Raporda yasal durum değeri ile mevcut durumun ele alınışı da taşınmazdaki değişikliklere göre önem kazanır.

SPK, değerlemenin belirli bir tarihte yapıldığını ve piyasa koşulları değiştikçe rapordaki değerin de değişebileceğini vurgular. Düşük sonucu hemen hata kabul etmek yerine kullanılan emsalleri, ölçüleri, taşınmaz kimliğini ve hukuki-fiziksel açıklamaları okuyun. Rapor, fiyat pazarlığından önce taşınmazla ilgili yeni bir risk sorusu da ortaya çıkarabilir.

• Ada, parsel, bağımsız bölüm ve adres doğru mu?
• Brüt-net alan ile raporda kullanılan alan tutarlı mı?
• Emsaller konum, tarih, nitelik ve büyüklük açısından karşılaştırılabilir mi?
• Proje, ruhsat, iskan ve mevcut kullanım için hangi notlar düşülmüş?
• Değer farkı piyasa görüşünden mi, düzeltilebilir maddi veriden mi kaynaklanıyor?

Ticaret Bakanlığı, kredi verenin tüketiciyi ekspertiz raporunun bir örneğini talep edebileceği konusunda bilgilendirmesi gerektiğini belirtir. Bankadan raporun erişilebilir kopyasını ve varsa yeniden inceleme veya itiraz prosedürünü isteyin. Yalnızca “çevrede fiyatlar daha yüksek” demek yerine hatalı alan, yanlış bağımsız bölüm veya karşılaştırılabilir gerçekleşmiş işlem gibi doğrulanabilir veriler sunun.

Başka bir bankaya başvurmak yeni bir değerleme süreci doğurabilir; ancak daha yüksek sonuç veya kredi onayı garantisi vermez. Değerleme ücretinin üçüncü taraf kuruluşa ödenmiş olması ve kredinin onaylanmaması hâlinde ücretin otomatik olarak iade edileceği de varsayılmamalıdır. Başvuru öncesinde ücret ve prosedürü bankadan yazılı olarak öğrenin.

Doğru itirazDeğer görüşüne değil, rapordaki doğrulanabilir veriye itiraz edin.

Yanlış alan, hatalı taşınmaz kimliği veya gözden kaçan belge somut inceleme nedenidir; yalnızca hedeflenen kredi tutarı değerleme ölçütü değildir.

Ekspertiz değeri satış fiyatının altında kaldığında olası kredi tutarı daha düşük bir tabana göre hesaplanabilir. Satıcı fiyatı değiştirmezse aradaki fark alıcının özkaynağından karşılanır. Bu farkın üzerine tapu harcı, döner sermaye, krediye bağlı masraflar, taşınma ve olası tadilat bütçesi eklenmelidir.

Ek peşinatı karşılayabiliyor olmak, karşılamanın doğru karar olduğu anlamına gelmez. Acil durum rezervini tüketmek, pahalı kısa vadeli borçlanmaya başvurmak veya gerekli tadilat bütçesini sıfırlamak işlemin sürdürülebilirliğini bozabilir. Sonucu dengeli ve temkinli faiz-vade senaryolarıyla yeniden test edin.

Rapor taşınmazın yanlış tanımlandığını gösteriyorsa düzeltme süreci başlatılabilir. Piyasa değeri satış fiyatından gerçekten uzaksa yeniden pazarlık gündeme gelebilir. Alıcı ek özkaynak kullanmayı seçebilir, başka bir taşınmaza yönelebilir veya teklif koşullarının izin verdiği biçimde işlemden vazgeçebilir. Hiçbiri otomatik değildir; zaman, maliyet ve sözleşme sonucu farklıdır.

Kredi veya asgari ekspertiz değeri sizin için işlemin ön koşuluysa bunu kapora ve teklif belgesinde ödeme yapılmadan önce açıkça düzenlemek önemlidir. Sonradan çıkan düşük değer, yazılı koşul bulunmadığında kaporanın iadesi konusunda tek başına net sonuç üretmeyebilir. Somut belge ve sözleşme, gayrimenkul hukukunda çalışan bir hukukçuyla değerlendirilmelidir.

• Rapor verisinde düzeltilebilir maddi hata var mı?
• Satıcı yeni bilgi ışığında fiyatı yeniden değerlendiriyor mu?
• Ek özkaynak sonrası güvenli nakit rezervi kalıyor mu?
• Teklifte kredi ve ekspertiz için açık koşul ve son tarih var mı?
• Vazgeçmenin kapora, ücret ve takvim sonucu nedir?