دليل التحول الحضري
تعزيز البناء أم الهدم وإعادة البناء؟
إن القرار بين التعديل التحديثي والهدم وإعادة البناء ليس مجرد مقارنة تكلفة المتر المربع. أولاً، يتم تحديد ما إذا كان النظام الهيكلي الحالي مناسبًا من الناحية الفنية للتعزيز. ومن ثم يتم تقييم حقوق التطوير والاستخدام المعماري وفترة الإخلاء وشروط الترخيص والطلب وقرار المالك وإجمالي التمويل معًا. إذا لم يحل العرض الأولي الذي يبدو أقل مشاكل المبنى الأخرى، فقد لا يكون الخيار الصحيح على المدى الطويل.
ملخص في دقيقة
ما ينبغي تذكره قبل اتخاذ القرار
- ابدأ القرار ليس بالتكلفة، ولكن بما إذا كان الهيكل مناسبًا من الناحية الفنية للتعزيز.
- تحقق بشكل منفصل من موافقة كتابية 4/5 وشروط المشروع والترخيص والمدة للتعزيز في عملية البناء المحفوفة بالمخاطر.
- معرفة ما إذا كانت مشاكل تخطيط المبنى الحالي والسباكة والحرائق وإمكانية الوصول والاستخدام ستظل قائمة بعد التعديل التحديثي.
- عند إعادة البناء، ضع في الاعتبار أن حقوق التطوير الحالية لا تضمن نفس المساحة أو التخطيط المسطح مثل الهيكل الحالي.
- الخياران لا يمثلان تكاليف بناء مباشرة؛ قارن الإخلاء والإيجار والمشروع والتمويل والمخاطر ونوعية الحياة.
السؤال الأول هو "أيهما أرخص؟" ولكن "هل التمكين ممكن؟" تثبيت كـ
ولا يمكن إدراج خيار غير ممكن من الناحية الفنية في المقارنة الاقتصادية.
لا يمكن اتخاذ قرار التعزيز دون فحص النظام الحامل للهيكل الحالي وخصائص المواد والبيانات الأرضية والمخالفات وحالة الضرر. الأعمال الهندسية ذات الصلة؛ يجب أن يكشف عن التدخلات التي يمكن للهيكل من خلالها تحقيق الأداء المستهدف للزلازل، وتأثير التدخل وإمكانية تطبيقه على الأساسات ونظام الناقل.
إن طرق مثل تغليف الأعمدة أو إضافة الستائر أو التدخل في الأساس ليست حلولاً في حد ذاتها. ينبغي حساب نتيجة التدخلات في السلوك العام للمبنى؛ ينبغي تقييم جدوى التصنيع وإمكانية التحكم فيه ضمن الاستخدام الحالي. يتمثل دور المهندس المعماري في إظهار تأثيرات هذه التدخلات الفنية على المخطط والتداول ومساحات المعيشة.
- نظام الناقل ومعلومات المشروع الحالية
- بيانات المواد والتربة والأضرار
- الأداء المستهدف وطريقة الحساب
- حل تدخلات الأساس والبنية الفوقية معًا
- يمكن تدقيق التطبيق في الحقل
عتبة القرارلا ينبغي تضمين عرض التعديل التحديثي في مقارنة الأسعار دون إثبات الملاءمة الفنية.اسم الطريقة أو السعر الأولي لا يحل محل المشروع الهندسي المعد خصيصًا للهيكل.
إذا تم اكتشاف بنية محفوفة بالمخاطر، فاتبع العملية الخاصة للتعزيز
وفقًا للبيان الحالي لوزارة البيئة والتحضر والتغير المناخي، إذا كان سيتم تعزيز المبنى الخطير بدلاً من هدمه، فيجب تحديد أنه من الممكن تقنيًا تقويته خلال فترة الهدم الممنوحة للمالكين. يجب الحصول على موافقة كتابية من أربعة أخماس جميع مالكي الشقق كما هو منصوص عليه في المادة 19 من قانون ملكية الشقق؛ يجب إعداد مشروع تعزيز ويجب الحصول على تصريح في نطاق تشريعات تقسيم المناطق.
ولا يكتمل التعزيز إلا بتقرير القرار. بعد استيفاء الطلب خلال المدة وشروط الفحص التي تحددها الإدارة التي أصدرت الترخيص، يتم تقديم طلب إلى المديرية المختصة لإزالة إشارة الهيكل الخطر في السجل العقاري. يجب التعامل مع الملفات التي تتضمن أحكامًا قضائية أو هياكل ملكية مختلفة أو حالة حماية من قبل محامين مستقلين وإدارة مختصة.
كما تم الانتهاء من الامتثال الفني ومشروع التعزيز ومتطلبات الترخيص.
| المرحلة | الإخراج | الخبير/المؤسسة المسؤولة |
|---|---|---|
| الامتثال الفني | تحديد التقوية | فريق هندسي معتمد |
| قرار مالك | 4/5 موافقة كتابية أو تعويض قانوني ملموس | الملاك والمحامي |
| المشروع والترخيص | مشروع التحديث المعتمد | فريق المشروع وإدارة التراخيص |
| التطبيق والإغلاق | الإكمال وإلغاء المواصفات | إدارة التدقيق والإدارة المختصة |
معرفة ما إذا كانت هناك مشاكل أخرى للمبنى لا تزال قائمة أثناء تحسين النظام الإنشائي
أولوية المشروع التحديثي هي الأداء الهيكلي. لا يتم حل مشاكل السباكة والعزل المائي والسلامة من الحرائق والمصاعد وإمكانية الوصول وأداء الطاقة ومواقف السيارات والتخطيط في المبنى القديم تلقائيًا بنفس التدخل. يمكن أن تؤدي الإضافات إلى العناصر الحاملة إلى جعل بعض الغرف أصغر، أو تضييق الدورة الدموية، أو التأثير على الواجهة وتخطيط السباكة.
ولهذا السبب، ينبغي إدراج نطاق التعديل التحديثي ونطاق التجديد المتزامن في الميزانية بشكل منفصل. ينبغي رؤية المشروع الهيكلي، والتكيف المعماري، والتركيبات الميكانيكية والكهربائية، والاحتياطات من الحرائق، وأعمال التشطيب في المناطق المشتركة والأقسام المستقلة في خطة تنسيق واحدة. وإلا فإن السعر الذي يبدو منخفضا في العقد الأول قد يتحول إلى الكثير من الأعمال الإضافية أثناء التنفيذ.
| العنوان | هل التعديل التحديثي يحل المشكلة تلقائيا؟ | دراسة منفصلة |
|---|---|---|
| نظام الناقل | الموضوع الرئيسي للمشروع | الحساب الهندسي والتطبيق |
| المخطط المعماري | لا | التجوال والتكيف مع فقدان المجال |
| السباكة والحرائق | لا | مشروع الهندسة الكهربائية والميكانيكية والحريق |
| الواجهة / العزل / المنطقة المشتركة | لا | نطاق وميزانية التجديد |
لا تفترض أنك ستستعيد المبنى بنفس الشكل الذي كان عليه اليوم في إعادة الإعمار
يتيح خيار الهدم وإعادة البناء الفرصة لتثبيت الهيكل بأكمله، بدءًا من نظام الناقل وحتى التثبيت، في إطار المشروع الحالي. وفي المقابل، فإن عمليات الهدم والمشروع الجديد والترخيص والبناء والإسكان المؤقت والتمويل أوسع. يتم تحديد عدد الشقق ومناطق الأقسام المستقلة والمناطق المشتركة للمبنى الجديد وفقًا لخطة تقسيم المناطق الحالية ومذكرات الخطة ومسافات الرسم والتشريعات الأخرى.
ولا يعد ضمانًا بأن المنطقة أو النتوءات المستخدمة اليوم في المبنى الحالي سيتم الحفاظ عليها تمامًا كما هي في المشروع الجديد. ينبغي النظر في ظروف تقسيم قطعة الأرض الحالية، والحاجة إلى التخلي عنها أو توحيدها، والمناطق المشتركة مثل مواقف السيارات والملاجئ، ومعيار المشروع في مرحلة الجدوى. تكون عروض المقاولين ذات معنى فقط عند مقارنتها على أساس نفس تقسيم المناطق وقبول المشروع.
- حالة تقسيم المناطق الحالية وملاحظات الخطة
- مساحة الارض ومسافات الرسم وظروف البناء
- المناطق المشتركة ومواقف السيارات والملاجئ والأحجام الفنية
- الأقسام المستقلة التي ستقع على عاتق الملاك والمقاولين
- جدول المشروع والترخيص والإخلاء والإيجار والبناء
قارن بين خيارين بشأن التكلفة الإجمالية والمدة ونتائج البقاء على قيد الحياة
يجب ألا يتضمن جدول القرار فقط سعر العطاء الخاص بالمقاول أو شركة التدعيم. يجب معالجة المشروع والتصريح والبحث الفني والإخلاء والإيجار والنقل والتمويل والتركيب وأعمال التشطيب واحتياطي النفقات غير المتوقعة وصيانة ما بعد التسليم في نفس الجدول الزمني. يجب كتابة النطاق والافتراض الذي يتم بموجبه تقديم كل رقم.
حتى لو كان التعديل التحديثي ممكنًا من الناحية الفنية، فقد يكون المبنى قد وصل إلى نهاية عمره الوظيفي، أو قد تكون الخطة غير عملية، أو قد تكون تكلفة التجديد المتزامن مرتفعة. ومن ناحية أخرى، قد تؤدي إعادة الإعمار إلى زيادة مخاطر التمويل والتسليم مع تقديم نتيجة أكثر كفاءة. القرار الصحيح يجمع الأدلة الفنية الخاصة بالمبنى والأولويات الحياتية والمالية للمالكين في نفس الملف.
| المعيار | التعزيز | طبعة جديدة |
|---|---|---|
| البداية الفنية | دليل التقوية | التقسيم وجدوى المشروع الجديد |
| النطاق | نظام الناقل + تجديدات مختارة | إعادة بناء الهيكل بأكمله |
| نتيجة الاستخدام | قد تستمر حدود الخطة الحالية | إمكانية خطة ونظام جديد |
| خطر كبير | العمل الإضافي المخفي وفقدان المساحة | تقليص الحجم بسبب التمويل والوقت وتقسيم المناطق |
الأسئلة الشائعة
إجابات قصيرة وواضحة
01هل يمكن تقوية مبنى محفوف بالمخاطر دون أن ينهار؟
نعم، ولكن يجب تحديد أن التعزيز ممكن من الناحية الفنية، ويجب الحصول على موافقة كتابية من المالك بنسبة 4/5 أو العلاج القانوني في الملف الخرساني خلال الفترة الزمنية المحددة لهدم الهيكل الخطير، ويجب إعداد المشروع ويجب الحصول على ترخيص.
02هل إعادة تأهيل المباني أرخص دائمًا من إعادة الإعمار؟
لا، فبالإضافة إلى التدخلات الهيكلية، يتم أيضًا إضافة أعمال التركيب والحريق والتكيف المعماري والإخلاء والإيجار والتشطيب إلى إجمالي الميزانية. وينبغي إجراء المقارنة مع النطاق المعتمد ونفس بنود التكلفة الخاصة بالهيكل.
03هل سيتم الحفاظ على نفس الأمتار المربعة عند هدمها وإعادة بنائها؟
ليس من المؤكد. يتم إعداد المشروع الجديد وفقًا لحالة تقسيم المناطق الحالية وملاحظات الخطة ومسافات الرسم والمنطقة المشتركة والشروط التشريعية الأخرى. قد لا يتم الحفاظ على منطقة الاستخدام الحالية كما هي في المشروع الجديد.