راهنمای تحول شهری
مقاوم سازی ساختمان یا تخریب و بازسازی؟
تصمیم بین مقاوم سازی و تخریب و بازسازی صرفاً مقایسه هزینه هر متر مربع نیست. ابتدا مشخص می شود که آیا سیستم سازه ای موجود از نظر فنی برای مقاوم سازی مناسب است یا خیر. سپس حقوق توسعه، کاربری معماری، دوره تخلیه، مجوز و شرایط درخواست، تصمیم مالک و کل تامین مالی با هم ارزیابی می شود. اگر پیشنهاد اولیه که کمتر به نظر می رسد، مشکلات دیگر ساختمان را حل نکند، ممکن است در دراز مدت گزینه مناسبی نباشد.
خلاصه یکدقیقهای
نکاتی که پیش از تصمیم باید به خاطر داشت
- تصمیم را نه با هزینه، بلکه با این که آیا سازه از نظر فنی برای تقویت مناسب است یا خیر، شروع کنید.
- 4/5 رضایت کتبی، پروژه، مجوز و شرایط مدت زمان تقویت را در فرآیند ساخت و ساز پرخطر به طور جداگانه تأیید کنید.
- ببینید آیا طرح ساختمان موجود، لوله کشی، آتش سوزی، دسترسی و مشکلات استفاده پس از مقاوم سازی باقی می ماند یا خیر.
- هنگام بازسازی، در نظر بگیرید که حقوق توسعه فعلی، مساحت یا طرح مسطح ساختار موجود را تضمین نمی کند.
- دو گزینه هزینه های ساخت و ساز مستقیم نیستند. اخراج، اجاره، پروژه، تامین مالی، ریسک و کیفیت زندگی را مقایسه کنید.
اولین سوال این است که "کدام یک ارزان تر است؟" اما "آیا توانمندسازی امکان پذیر است؟" نصب به عنوان
گزینه ای که از نظر فنی امکان پذیر نیست را نمی توان در مقایسه اقتصادی گنجاند.
تصمیم برای تقویت نمی تواند بدون بررسی سیستم باربر سازه موجود، خواص مصالح، داده های زمین، بی نظمی ها و وضعیت آسیب اتخاذ شود. کار مهندسی مربوطه؛ این باید نشان دهد که سازه با چه مداخلاتی می تواند به عملکرد زلزله هدفمند، تأثیر و کاربرد مداخله بر روی پی و سیستم حامل دست یابد.
روش هایی مانند روکش ستون، افزودن پرده یا مداخله فونداسیون به خودی خود راه حل نیستند. نتیجه مداخلات در رفتار کلی ساختمان باید محاسبه شود. امکان سنجی و کنترل پذیری ساخت در استفاده فعلی باید ارزیابی شود. نقش معمار این است که تأثیرات این مداخلات فنی را در پلان، گردش و فضاهای زندگی نمایان کند.
- سیستم حامل و اطلاعات پروژه جاری
- اطلاعات مواد، خاک و خسارت
- عملکرد هدفمند و روش محاسبه
- حل مداخلات پی و روبنا با هم
- برنامه در قسمت
آستانه تصمیم گیریپیشنهاد مقاوم سازی نباید بدون اثبات تناسب فنی در مقایسه قیمت لحاظ شود.نام روش یا قیمت اولیه جایگزین پروژه مهندسی تهیه شده به طور خاص برای سازه نمی شود.
قابل بررسی است در صورت شناسایی سازه پرخطر، فرآیند ویژه تقویت را دنبال کنید
بر اساس بیانیه فعلی وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی، اگر قرار است بنای پرخطر به جای تخریب مقاوم سازی شود، باید مشخص شود که در مدت زمان تخریبی که به مالکان داده شده، امکان مقاوم سازی آن وجود دارد. مطابق ماده 19 قانون مالکیت آپارتمان باید رضایت کتبی چهار پنجم مالکان آپارتمان اخذ شود. پروژه مقاوم سازی باید تهیه شود و در محدوده قانون منطقه بندی باید مجوز اخذ شود.
تقویت تنها با گزارش تصمیم کامل نمی شود. پس از تکمیل درخواست در مدت زمان و شرایط بازرسی تعیین شده توسط اداره صادر کننده پروانه، تقاضای حذف نشان سازه مخاطره آمیز در ثبت اسناد به اداره مربوطه می شود. پرونده های دارای تصمیمات دادگاه، ساختارهای مالکیت متفاوت یا وضعیت حفاظتی باید توسط وکلای مستقل و اداره صالح رسیدگی شود.
انطباق فنی، پروژه تقویت و الزامات مجوز نیز تکمیل شده است.
| مرحله | خروجی | کارشناس / موسسه مسئول |
|---|---|---|
| انطباق فنی | تعیین استحکام پذیری | تیم مهندسی مجاز |
| تصمیم مالک | 4/5 رضایت کتبی یا راه حل حقوقی مشخص | مالکان و وکیل |
| پروژه و مجوز | پروژه مقاوم سازی مصوب | تیم پروژه و مدیریت مجوز |
| برنامه و بستن | تکمیل و تعیین مشخصات | حسابرسی و ریاست مربوط |
ببینید آیا مشکلات دیگر ساختمان با بهبود سیستم سازه باقی می ماند یا خیر
اولویت پروژه مقاوم سازی عملکرد سازه است. مشکلات لوله کشی، عایق رطوبتی، ایمنی آتش سوزی، آسانسور، دسترسی، عملکرد انرژی، پارکینگ و برنامه ریزی در ساختمان قدیمی به طور خودکار با همین مداخله حل نمی شود. اضافه شدن عناصر باربر می تواند برخی از اتاق ها را کوچکتر کند، گردش خون را باریک کند، یا بر روی نما و چیدمان لوله کشی تاثیر بگذارد.
به همین دلیل، محدوده مقاوم سازی و دامنه تجدید همزمان باید به طور جداگانه بودجه بندی شود. پروژه های سازه ای، انطباق معماری، تاسیسات مکانیکی و الکتریکی، اقدامات احتیاطی در برابر آتش سوزی، پایان کار در مناطق مشترک و مقاطع مستقل باید در یک طرح هماهنگی واحد دیده شوند. در غیر این صورت قیمتی که در قرارداد اول کم به نظر می رسد ممکن است در حین اجرا به کارهای اضافی زیادی تبدیل شود.
| عنوان | آیا مقاوم سازی آن را به طور خودکار حل می کند؟ | مطالعه جداگانه |
|---|---|---|
| سیستم حامل | موضوع اصلی پروژه | محاسبات مهندسی و کاربرد |
| پلان معماری | نه | رومینگ و سازگاری از دست دادن میدان |
| لوله کشی و آتش نشانی | نه | پروژه MEP و آتش |
| نما/عایق/منطقه مشترک | نه | محدوده و بودجه نوسازی |
تصور نکنید که در بازسازی ساختمان را به همان شکل امروز پس می گیرید
گزینه تخریب و بازسازی این فرصت را می دهد تا کل سازه، از سیستم حامل تا نصب، در چارچوب پروژه فعلی نصب شود. در مقابل، فرآیندهای تخریب، پروژه جدید، مجوز، ساخت و ساز، مسکن موقت و فرآیندهای تامین مالی گسترده تر است. تعداد آپارتمان ها، قسمت های مستقل و قسمت های مشترک ساختمان جدید بر اساس طرح منطقه بندی فعلی، نکات پلان، فواصل ترسیمی و سایر قوانین شکل می گیرد.
تضمینی نیست که منطقه یا برجستگی های امروزی ساختمان موجود دقیقاً همانطور که در پروژه جدید است حفظ شود. شرایط پهنه بندی فعلی قطعه، نیاز به رهاسازی یا یکسان سازی، فضاهای مشترک مانند پارکینگ و سرپناه و استاندارد پروژه باید در مرحله امکان سنجی در نظر گرفته شود. پیشنهادات پیمانکار تنها زمانی معنادار است که بر اساس منطقه بندی و پذیرش پروژه مشابه مقایسه شود.
- وضعیت فعلی منطقه بندی و یادداشت های طرح
- مساحت بسته، فواصل ترسیم و شرایط ساخت
- قسمت های مشترک، پارکینگ ها، پناهگاه ها و احجام فنی
- بخش های مستقلی که به مالکان و پیمانکاران می رسد
- پروژه، پروانه، تخلیه، اجاره و برنامه زمانبندی ساخت
دو گزینه را در مورد هزینه کل، مدت زمان و نتیجه بقا مقایسه کنید
جدول تصمیم گیری نباید فقط شامل قیمت پیشنهادی پیمانکار یا شرکت آرماتور باشد. پروژه و مجوز، تحقیقات فنی، تخلیه، اجاره، جابجایی، تامین مالی، نصب و پایان کار، ذخیره هزینه های غیرمنتظره و نگهداری پس از تحویل باید در یک جدول زمانی پردازش شوند. دامنه و فرضی که بر اساس آن هر شکل ارائه می شود باید نوشته شود.
حتی اگر مقاومسازی از نظر فنی امکانپذیر باشد، ممکن است ساختمان به پایان عمر عملکردی خود رسیده باشد، طرح ممکن است غیرعملی باشد یا هزینه بازسازی همزمان زیاد باشد. از سوی دیگر، بازسازی ممکن است خطرات تامین مالی و تحویل را افزایش دهد و در عین حال نتیجه واجد شرایط تری را ارائه دهد. تصمیم درست، شواهد فنی خاص ساختمان و زندگی و اولویت های مالی مالکان را در یک پرونده جمع آوری می کند.
| معیار | آرماتور | بازسازی |
|---|---|---|
| شروع فنی | شواهد استحکام پذیری | منطقه بندی و امکان سنجی پروژه جدید |
| محدوده | سیستم کریر + بازسازی های منتخب | بازسازی کل سازه |
| نتیجه استفاده | محدودیت های طرح فعلی ممکن است ادامه یابد | امکان طرح و سیستم جدید |
| ریسک عمده | کار اضافی پنهان و اتلاف فضا | کوچک سازی به دلیل تامین مالی، زمان و منطقه بندی |
پرسشهای متداول
پاسخهای کوتاه و روشن
01آیا می توان یک ساختمان پرخطر را بدون فروریختن تقویت کرد؟
بله، اما باید مشخص شود که آرماتور از نظر فنی امکان پذیر است، رضایت کتبی 4/5 مالک یا راه حل قانونی موجود در پرونده بتنی در بازه زمانی داده شده برای تخریب سازه مخاطره آمیز گرفته شود، پروژه تهیه و مجوز اخذ شود.
02آیا مقاوم سازی ساختمان همیشه ارزان تر از بازسازی است؟
خیر علاوه بر مداخله سازه ای، نصب، آتش سوزی، اقتباس معماری، تخلیه، اجاره و پایان کار نیز به کل بودجه اضافه می شود. مقایسه باید با محدوده مصوب و اقلام هزینه یکسان مختص سازه انجام شود.
03آیا همان متر مربع در هنگام تخریب و بازسازی حفظ می شود؟
قطعی نیست. پروژه جدید با توجه به وضعیت منطقه بندی فعلی، نکات طرح، فواصل ترسیمی، منطقه مشترک و سایر شرایط قانونی تهیه شده است. ممکن است منطقه کاربری موجود مانند پروژه جدید حفظ نشود.