Руководство по трансформации города
Укреплять здание или сносить и строить заново?
Решение между модернизацией, сносом и перестройкой – это не просто сравнение стоимости квадратного метра. Сначала определяется, пригодна ли существующая конструктивная система для усиления технически. Затем совместно оцениваются права на застройку, архитектурное использование, период эвакуации, условия лицензии и заявки, решение владельца и общая сумма финансирования. Если первоначальная ставка, которая кажется более низкой, не решает другие проблемы здания, это может оказаться неправильным вариантом в долгосрочной перспективе.
Кратко за минуту
Что важно помнить до принятия решения
- Начинайте решение не со стоимости, а с того, пригодна ли конструкция технически для армирования.
- Отдельно проверьте 4/5 письменного согласия, проекта, лицензии и условий продолжительности армирования в рискованном процессе строительства.
- Посмотрите, сохранятся ли после модернизации проблемы с планировкой существующего здания, водопроводом, пожарной безопасностью, доступностью и эксплуатацией.
- При перестройке учитывайте, что текущие права на застройку не гарантируют ту же площадь или плоскую планировку, что и существующее строение.
- Эти два варианта не являются прямыми затратами на строительство; Сравните выселение, арендную плату, проект, финансирование, риск и качество жизни.
Первый вопрос: «что дешевле?» но «возможно ли расширение прав и возможностей?» установить как
Вариант, который технически неосуществим, не может быть включен в экономическое сравнение.
Решение об армировании невозможно принять без изучения несущей системы существующей конструкции, свойств материалов, данных грунта, неровностей и состояния повреждений. Соответствующие инженерные работы; Он должен показать, с помощью каких вмешательств конструкция может достичь целевых сейсмических характеристик, влияние и применимость вмешательства на фундамент и несущую систему.
Такие методы, как обшивка колонн, добавление занавесей или вмешательство в фундамент, сами по себе не являются решениями. Должен быть рассчитан результат вмешательства в общее поведение здания; Следует оценить целесообразность и управляемость производства в условиях текущего использования. Роль архитектора состоит в том, чтобы сделать видимым влияние этих технических вмешательств на план, циркуляцию и жилые помещения.
- Несущая система и текущая информация о проекте
- Данные о материале, грунте и повреждениях
- Целевая производительность и метод расчета
- Совместное решение проблем фундамента и надстройки
- Приложение можно проверить в поле
Порог принятия решенияПредложение по модернизации не должно включаться в сравнение цен без подтверждения технической пригодности.Название метода или предварительная цена не заменяют инженерный проект, подготовленный специально для сооружения.
Если обнаружена опасная конструкция, следуйте специальной процедуре укрепления
Согласно текущему заявлению Министерства окружающей среды, урбанизации и изменения климата, если рискованное здание будет укреплено, а не снесено, необходимо определить, что технически возможно укрепить его в течение срока сноса, отведенного владельцам. Должно быть получено письменное согласие четырех пятых всех собственников квартир, как указано в статье 19 Закона о квартирной собственности; Необходимо подготовить проект армирования и получить разрешение в рамках законодательства о зонировании.
Усиление не завершается только отчетом о решении. После подачи заявления в течение срока и условий проверки, определенных администрацией, выдавшей лицензию, в соответствующее управление подается заявление об удалении указания о рискованном строении в земельном кадастре. Делами с судебными решениями, различными структурами собственности или статусом защиты должны заниматься независимые юристы и компетентная администрация.
Техническое соответствие, проект усиления и лицензионные требования также завершены.
| Этап | Выход | Ответственный эксперт/организация |
|---|---|---|
| Техническое соответствие | Определение прочности | Авторизованная команда инженеров |
| Решение Малика | 4/5 письменное согласие или конкретное средство правовой защиты | Владельцы и юрист |
| Проект и лицензия | Утвержденный проект модернизации | Команда проекта и администрирование лицензий |
| Заявление и закрытие | Доработка и уточнение | Аудит и соответствующее управление |
Посмотрите, останутся ли другие проблемы здания при улучшении конструктивной системы
Приоритетом проекта модернизации являются структурные характеристики. Неадекватные сантехника, гидроизоляция, пожарная безопасность, лифт, доступность, энергоэффективность, проблемы с парковкой и планировкой в старом здании не решаются автоматически с помощью такого же вмешательства. Дополнения к несущим элементам могут уменьшить размеры некоторых помещений, сузить циркуляцию или повлиять на расположение фасада и сантехники.
По этой причине объем модернизации и объем одновременного обновления должны быть предусмотрены в бюджете отдельно. Конструктивный проект, архитектурная адаптация, механические и электрические установки, противопожарная безопасность, отделочные работы в помещениях общего пользования и отдельных частях должны рассматриваться в едином координационном плане. В противном случае цена, кажущаяся низкой в первом контракте, при реализации может обернуться большим количеством дополнительных работ.
| Заголовок | Модернизация решает эту проблему автоматически? | Отдельное исследование |
|---|---|---|
| Несущая система | Основная тема проекта | Инженерные расчеты и применение |
| Архитектурный план | Нет | Роуминг и адаптация к потере поля |
| Сантехника и пожарная безопасность | Нет | МООС и пожарный проект |
| Фасад/изоляция/общие помещения | Нет | Объем и бюджет ремонта |
Не рассчитывайте, что вам вернутся здание в том же виде, что и сегодня на реконструкции
Вариант сноса и перестройки дает возможность установить всю конструкцию, от несущей системы до установки, в рамках текущего проекта. В свою очередь, процессы сноса, нового проекта, лицензирования, строительства, временного жилья и финансирования становятся более широкими. Количество квартир, отдельные секции и помещения общего пользования в новостройке формируются в соответствии с действующим планом зонирования, планировочными решениями, расстояниями прорисовки и другими законодательными актами.
Это не гарантия того, что площадь или выступы, используемые сегодня существующим зданием, сохранятся именно такими, как в новом проекте. Текущие условия зонирования участка, необходимость заброшенности или объединения, зоны общего пользования, такие как автостоянки и навесы, а также стандарт проекта должны быть рассмотрены на этапе технико-экономического обоснования. Предложения подрядчиков имеют смысл только при сравнении на основе одного и того же зонирования и принятия проекта.
- Текущий статус зонирования и примечания к плану
- Площадь участка, расстояния прорисовки и условия строительства
- Места общего пользования, автостоянки, навесы и технические помещения
- Независимые секции, которые перейдут к владельцам и подрядчикам
- График проекта, лицензии, выселения, аренды и строительства
Сравните два варианта по общей стоимости, продолжительности и результату выживания.
Таблица решений не должна включать только цену предложения подрядчика или компании по армированию. Проект и разрешение, технические исследования, эвакуация, аренда, переезд, финансирование, монтажные и отделочные работы, резерв непредвиденных расходов и послепродажное обслуживание должны обрабатываться в одни и те же сроки. Должны быть указаны объем и допущения, при которых дается каждый рисунок.
Даже если модернизация технически возможна, возможно, срок эксплуатации здания подошел к концу, план может быть непрактичным или стоимость одновременной реконструкции может быть высокой. Реконструкция, с другой стороны, может увеличить риски финансирования и реализации, обеспечивая при этом более качественный результат. Правильное решение объединяет в одном файле технические данные, характерные для здания, а также жизненные и финансовые приоритеты владельцев.
| Критерий | Армирование | Ремейк |
|---|---|---|
| Технический запуск | Доказательства прочности | Зонирование и осуществимость нового проекта |
| Область применения | Несущая система + избранные обновления | Реконструкция всей конструкции |
| Результат использования | Текущие ограничения плана могут сохраниться | Новый план и возможности системы |
| Основной риск | Скрытая дополнительная работа и потеря места | Сокращение штата из-за финансирования, времени и зонирования |
Частые вопросы
Короткие и ясные ответы
01Можно ли укрепить рискованное здание, не обрушившись?
Да, но должно быть установлено, что армирование технически возможно, должно быть получено письменное согласие владельца 4/5 или средство правовой защиты в конкретном файле в течение заданного периода времени для сноса опасной конструкции, должен быть подготовлен проект и получена лицензия.
02Всегда ли реконструкция здания дешевле реконструкции?
Нет. Помимо структурных вмешательств, в общий бюджет также добавляются монтажные, пожарные, архитектурные адаптации, эвакуация, аренда и отделочные работы. Сравнение следует проводить с утвержденным объемом работ и теми же статьями затрат, специфичными для данной конструкции.
03Сохранятся ли те же квадратные метры при сносе и перестройке?
Это не точно. Новый проект подготовлен с учетом текущего статуса зонирования, примечаний к плану, расстояний прорисовки, общей площади и других законодательных условий. Существующая область использования не может быть сохранена в новом проекте.