Kentsel dönüşüm rehberi
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk nedir?
Kentsel dönüşümde “yüzde 50+1” ifadesi sık kullanılır; ancak doğru hesap kişi sayısından değil maliklerin sahip olduğu hisselerden hareket eder. Üstelik çoğunluğun bulunması tek başına uygulamayı başlatmaya yetmez. Kararın kapsamı, sözleşme ve proje belgeleri, bildirim biçimi ve karara katılmayan maliklere uygulanacak süreç mevzuata uygun yürütülmelidir.
Dakikada özet
Karar vermeden önce akılda kalması gerekenler
- Oybirliği sağlanamazsa 6306 kapsamındaki yeni uygulamalara sahip olunan hisseler oranında salt çoğunlukla karar verilebildiğini bilin.
- Çoğunluğu malik veya daire sayısıyla değil, karara katılanların toplam hisse oranıyla hesaplayın.
- Karar tutanağı, proje, sözleşme ve diğer belgeleri aynı kapsamda ve imzalı biçimde hazırlayın.
- Karara katılmayan maliklere teklif ve belgeleri noter, e-Devlet veya mevzuattaki usulle bildirin.
- Bildirim ve pay satışı aşamasını bir baskı aracı değil, sıkı usule bağlı hukuki süreç olarak yönetin.
Salt çoğunluğu daire sayısından değil hisse oranından hesaplayın
On daireli binada altı “evet” oyu her zaman çoğunluk anlamına gelmez.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre 6306 kapsamında riskli yapı yerine yapılacak yeni uygulamalarda oybirliği sağlanamazsa maliklerin sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunlukla karar alınabilir. Salt çoğunluk, toplam hissenin yarısından fazlasının karar yönünde birleşmesi anlamına gelir.
Her dairenin arsa payı eşit değilse kişi veya bağımsız bölüm sayısı yanıltıcı olabilir. Paylı mülkiyet, elbirliği mülkiyeti, miras intikali tamamlanmamış hisseler veya tapudaki yanlışlık iddiaları varsa çoğunluk hesabından önce mülkiyet tablosu hukukçu ve tapu kaydı üzerinden netleştirilmelidir.
Daire veya kişi sayısı değil, tapudaki güncel hisse oranları esas alınır.
Sık hata“Yarısı kabul etti” ile “salt çoğunluk oluştu” aynı ifade değildir.Salt çoğunluk tam yarıdan fazlasını gerektirir ve hesap güncel tapu hisseleri üzerinden yapılır.
Çoğunluğun neye karar verdiğini belirsiz bırakmayın
Çoğunluk yalnızca “bina yenilensin” şeklindeki genel iradeye değil, uygulanacak somut modele karar vermelidir. Yüklenici seçimi, sözleşme, proje kapsamı, bağımsız bölüm paylaşımı, mali katkı, teminat ve takvim birbirinden kopuk oylamalar olarak bırakılırsa hangi belgenin çoğunluk tarafından kabul edildiği tartışmalı hâle gelebilir.
KDB açıklaması, salt çoğunluğun kararı doğrultusunda uygulamanın gerektirdiği tevhit, ifraz ve benzeri işlemler ile yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemlerinin yürütülebileceğini belirtir. Buna rağmen her belgenin mimari, teknik ve hukuki içeriği ayrıca doğru hazırlanmalıdır; çoğunluk, eksik sözleşmeyi güvenli hâle getirmez.
| Başlık | Belge | Açıklık ihtiyacı |
|---|---|---|
| Uygulama modeli | Karar tutanağı | Yıkım, yeniden yapım veya diğer çözüm |
| Yüklenici | Teklif ve yeterlik dosyası | Firma, finansman ve teminat |
| Paylaşım | Mimari proje ve dağılım cetveli | Daire, kat, cephe ve eklentiler |
| Mali koşullar | Sözleşme ve ödeme planı | Ek ödeme, kira ve gecikme |
Karar tutanağını hisse cetveli ve sözleşme ekleriyle kurun
Karar tutanağında toplantı ve karar tarihi, taşınmaz bilgileri, malik ve hisse listesi, kabul edilen teklif ve sözleşme ile imzalar açıkça bulunmalıdır. Eklerin tarih ve sürüm numaraları yazılmalı; hangi mimari çizimin, teknik şartnamenin ve mali teklifin kabul edildiği sonradan değişmeyecek biçimde belirlenmelidir.
Vekâletle imza atılıyorsa vekâletnamenin bu işlem için yeterli yetki içerip içermediği kontrol edilmelidir. Hisseli taşınmazlarda aynı bağımsız bölüm veya pay üzerinde birden fazla hak sahibi bulunması, imza ve oran hesabını etkileyebilir. Çoğunluk cetveli sözlü kabulle değil belgeyle ispatlanmalıdır.
- Güncel tapu ve hisse cetveli
- Kararın tam metni ve uygulama modeli
- Kabul edilen sözleşmenin tarih/sürüm bilgisi
- Mimari proje, teknik şartname ve paylaşım ekleri
- Asıl veya yeterli yetki içeren vekil imzaları
Karara katılmayan maliklere bildirimi eksiksiz yapın
Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklere karar, kabul edilen teklif ve sözleşme şartları usulüne uygun bildirilmelidir. KDB’nin güncel açıklamasında bildirimin noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta ilan ve e-Devlet üzerinden bildirim yoluyla yapılabileceği; muhataba tebliğden itibaren on beş günlük inceleme ve kabul süresi tanındığı belirtilir.
Bildirimin yalnızca “çoğunluk sağlandı” demesi yeterli değildir. Karara katılmak isteyen malikin hangi sözleşmeyi, hangi proje ve eklerle, hangi koşullarda imzalayacağı anlaşılır olmalıdır. Eksik ek, farklı sözleşme sürümü veya belirsiz süre daha sonraki işlemleri tartışmalı hâle getirebilir.
- Salt çoğunlukla alınan kararın tamamı
- Kabul edilen teklif, sözleşme ve bütün ekleri
- İnceleme ve kabul için tanınan süre
- İmzanın nereye ve nasıl verileceği
- Tebligat, ilan ve e-Devlet kayıtlarının saklanması
Pay satışı sürecini çoğunluk kararından ayrı bir hukuki aşama olarak görün
Usulüne uygun bildirime rağmen karara katılmayan maliklerin arsa payları 6306 kapsamındaki şartlarla açık artırma yoluyla satış sürecine girebilir. Bu sonuç otomatik veya sözlü tehditle gerçekleşmez; değerleme, yetkili idare, bildirim ve satış usulleri mevzuata uygun yürütülmelidir.
Maliklerin çoğunluğu sağlaması, azınlığın sorularını gereksiz kılmaz. Proje ve sözleşmenin herkese aynı açıklıkla anlatılması, bağımsız bölüm dağılımının gerekçelendirilmesi ve finansman risklerinin görünür olması uzlaşma ihtimalini artırır. Hızlı imza kadar dayanıklı ortak karar da projenin teslim kabiliyetini etkiler.
- Bildirimin usul ve içerik uygunluğu
- On beş günlük sürenin doğru başlangıcı
- Arsa payı değerleme ve satış dosyası
- Yetkili idarenin işlem ve ilan kayıtları
- İdari ve hukuki itiraz yolları için uzman görüşü
Sık sorulan sorular
Kısa ve net yanıtlar
01Kentsel dönüşümde salt çoğunluk yüzde kaçtır?
Salt çoğunluk, toplam hissenin yarısından fazlasıdır. Hesap malik veya daire sayısına göre değil, güncel tapu kaydındaki hisse oranları üzerinden yapılır.
02Kentsel dönüşüm için herkesin imzası gerekir mi?
6306 kapsamındaki riskli yapıda oybirliği sağlanamazsa yeni uygulamaya hisseler oranında salt çoğunlukla karar verilebilir. Karar, bildirim ve sözleşme sürecinin mevzuata uygun yürütülmesi gerekir.
03Çoğunluk kararına katılmayan malikin payı hemen satılır mı?
Hayır. Karar ve sözleşme belgelerinin usulüne uygun bildirilmesi, kabul için süre verilmesi ve ardından yetkili idarenin değerleme ile satış usulünü yürütmesi gerekir. Somut dosya hukukçu ile takip edilmelidir.