راهنمای ارزیابی و خرید
گزارش کارشناسی چه چیزی را نشان می دهد و چه چیزی را نشان نمی دهد؟
گزارش ارزیابی یک مطالعه حرفه ای در مورد ارزیابی یک املاک و مستغلات در یک تاریخ خاص و برای یک هدف خاص است. این یکی از بخش های قوی پرونده تصمیم گیری است. اما این یک سند کنترلی نیست که به هر سوالی از ایمنی سازه تا کیفیت زندگی پاسخ دهد.
خلاصه یکدقیقهای
نکاتی که پیش از تصمیم باید به خاطر داشت
- هدف گزارش، تاریخ ارزیابی و اسنادی که با آن تهیه شده است را در صفحات اول بیابید.
- قبل از تعیین ارزش، تعیین های قانونی، فیزیکی و زیست محیطی را بخوانید.
- این سؤال که آیا سوابق واقعاً قابل مقایسه هستند و هرگونه تعدیل انجام شده است؟
- از گزارش ارزیابی به عنوان جایگزینی برای عملکرد زلزله، کنترل دقیق نصب یا نظر قانونی استفاده نکنید.
- سوالات باز در گزارش را به شرایط خرید، بررسی های کارشناسی و بودجه کل منتقل کنید.
ابتدا متوجه شوید که گزارش به کدام سوال پاسخ می دهد
گزارش ارزشیابی؛ ممکن است به منظور اعتبار، فروش، تضمین یا معامله دیگری تهیه شده باشد. رویکرد مورد استفاده، مفروضات و مخاطب گزارش ممکن است بسته به این هدف متفاوت باشد. بنابراین، به جای اینکه صرفاً صفحه نتایج را بخوانید، دامنه و هدف گزارش را از ابتدا در نظر بگیرید.
ارزش بر اساس شرایط بازار در تاریخ گزارش و اطلاعات موجود در آن زمان است. اگر بازار منطقه، وضعیت فیزیکی ملک یا سوابق رسمی تغییر کرده است، یک گزارش قدیمی نباید تنها مبنای تصمیم امروز باشد.
- تاریخ تهیه و ارزیابی گزارش
- هدف از ارزش گذاری و تعریف ارزش مورد استفاده
- املاک و بخش مستقلی که در آن بررسی انجام شده است
- نواقص محدود کردن گزارش به اسناد ارائه شده
- تاریخ و محدوده بازرسی در محل
تصمیمات قانونی، فیزیکی و زیست محیطی را جداگانه بخوانید
شکل نهایی خلاصه ای از یافته های گزارش است. زمینه واقعی برای تصمیم گیری در آن یافته ها نهفته است.
سرفصل هایی مانند اطلاعات سند مالکیت و منطقه بندی، موقعیت ملک، ساختار و ویژگی های بخش مستقل، کاربری فعلی، محیط زیست و حمل و نقل در گزارش ها قابل بررسی است. تشخیص اینکه کدام سوابق مستقیماً قابل مشاهده است و کدام سوابق بر اساس سوگندنامه یا سند موجود است.
داده های اولیه مانند مساحت، طبقه، ارتفاع، ماهیت کاربری و وضعیت فعلی را با ملکی که بازدید می کنید مقایسه کنید. اگر پروژه یا تفاوت کاربری فعلی، محدودیت، منطقه غیرقابل دسترس یا یادداشت سند مفقود در گزارش وجود دارد، این یافته را به عنوان یک موضوع تحقیقاتی مستقل از مقدار نتیجه در نظر بگیرید.
| لایه | اطلاعاتی که باید در گزارش جستجو کنید | سوال باز |
|---|---|---|
| حقوقی | عنوان، صلاحیت، حقوق و محدودیت ها | آیا رکورد فعلی تأیید شده است؟ |
| فیزیکی | مساحت، طبقه، کاربری و ویژگی های ساختمان | آیا وضعیت فعلی با پروژه سازگار است؟ |
| محیط زیست | موقعیت، دسترسی، ساخت و ساز و بازار | تفاوت موقعیت میکرو چگونه در مقدار منعکس می شود؟ |
ردیابی نتیجه ارزش از طریق سوابق و مفروضات
این که املاک مقایسه شده در یک محله باشند کافی نیست. تاریخ، منطقه خالص یا ناخالص، کیفیت ساختمان، کف، نما، وضعیت نگهداری و سهم چانه زنی از داده های واقعی یا پیشنهادی بر مقایسه تأثیر می گذارد.
روش ارزیابی استفاده شده در گزارش و هرگونه تعدیل انجام شده برای تفاوت بین موارد مقایسه را بخوانید. رقم حاصل را نه به عنوان قیمت فروش دقیق، بلکه به عنوان یک نظر حرفه ای از ارزش تولید شده با محدوده و مفروضات اعلام شده در نظر بگیرید.
- تاریخ و منبع داده های سابقه
- تفکیک فروش محقق شده و اطلاعات آگهی
- مقایسه مساحت و طبیعت کاربری
- کف، نما، نما، نگهداری و تفاوت ساختمان
- باز بودن پذیرفتههای مذاکره یا تعدیل
ارزش خواندندیدن شماره سریع است. درک چگونگی شکل گیری عدد، کیفیت تصمیم را بهبود می بخشد.تفاوت بین نتیجه ارزش و درخواست فروش به خودی خود خطا نیست. این تفاوت باید از نظر داده، دامنه، تاریخ و ماهیت دارایی توضیح داده شود.
تخصص هایی را بدانید که گزارش جایگزین
نمی شود یک مطالعه استاندارد ارزیابی املاک، یک بررسی مهندسی نیست که عملکرد ساختمان در برابر زلزله را ثابت کند. تشخیص های بصری ممکن است وارد گزارش شوند. با این حال، روشهای فنی مرتبط و تخصص برای ایمنی سیستم حامل، رفتار خاک یا عملکرد مواد مورد نیاز است.
به همین ترتیب، بازرسی دقیق نصب، نظر قانونی، بررسی مناسب بودن پروژه تایید شده، کشف نوسازی و مطالعه معماری که مناسب بودن خانه را برای زندگی شما ارزیابی می کند، مطالعات جداگانه ای هستند. در مورد موضوعی که در بخش محدوده گزارش گنجانده نشده است، نتیجه گیری مثبت یا منفی نکنید.
| سوال | بررسی مناسب |
|---|---|
| آیا ساختمان از نظر زلزله ایمن است؟ | ارزیابی عملکرد مهندسی و نظارتی شایسته |
| آیا از نظر سند مالکیت و قرارداد خطر قانونی دارد؟ | سوابق رسمی فعلی و نظر قانونی در صورت لزوم |
| وضعیت لوله کشی و المان های ساختمان چگونه است؟ | بررسی در محل توسط کارشناسان فنی مربوطه |
| آیا این طرح برای هدف زندگی و تحول ما مناسب است؟ | ارزیابی معماری و نیازسنجی |
انتقال یافته ها از گزارش به طرح پیشنهادی و کنترلی
از شرکت ارزشیابی یا مخاطب گزارش در مورد تفاوت هایی که در گزارش توضیح داده نشده است سؤال کنید. سند مالکیت فعلی، شهرداری و کنترل پروژه را از منابع خود تأیید کنید. در صورت استفاده از وام، به یاد داشته باشید که تصمیم اعتباری بانک و نظر ارزش مندرج در گزارش یکسان نیستند.
هر یافته را به یکی از سه نتیجه مرتبط کنید: تأیید شده، نیاز به بررسی تخصصی دارد یا باید در شرایط پیشنهاد نوشته شود. بنابراین، گزارش کارشناسی به یک سند باقی مانده در پرونده تبدیل نمی شود، بلکه به ابزاری قابل ردیابی تبدیل می شود که کل هزینه و تصمیم ریسک را تغذیه می کند.
- اطلاعات ملک در گزارش را با ملک بازدید شده مطابقت دهید.
- اسناد و محدودیت های مفقود شده را در یک چک لیست جداگانه درج کنید.
- نیاز به بازسازی یا معاینه فنی را در کل بودجه لحاظ کنید.
- تعیین کنید که کدام راستیآزماییهای پیشنهاد پس از تکمیل معتبر خواهد بود.
پرسشهای متداول
پاسخهای کوتاه و روشن
01آیا ارزش ارزیابی بانک، قیمت فروش است؟
خیر. ارزش در گزارش یک نظر حرفه ای از ارزش است که بر اساس تاریخ، هدف، دامنه و مفروضات گزارش ایجاد شده است. درخواست فروش، قیمت مورد توافق طرفین و تصمیم اعتباری بانک عناصر جداگانه ای هستند.
02آیا گزارش کارشناسی نشان می دهد که ساختمان در برابر زلزله مقاوم است؟
گزارش استاندارد ارزیابی املاک یک گزارش عملکرد ساختاری نیست. ایمنی سازه مستلزم بازرسی جداگانه توسط کارشناسان فنی مجاز با استفاده از روش های مناسب است.
03گزارش کارشناسی چه مدت اعتبار دارد؟
برای هر موقعیتی نباید یک دوره اعتبار واحد در نظر گرفت. ارزش بر اساس شرایط بازار و دارایی در تاریخ گزارش است. شرایط پذیرش فعلی موسسه درخواست کننده گزارش نیز باید پرسیده شود.