Руководство по оценке и закупкам
Что показывает экспертный отчет, а что не показывает?
Отчет об оценке — это профессиональное исследование, касающееся оценки недвижимости на определенную дату и для определенной цели. Это одна из сильных сторон файла решения; но это не единый контрольный документ, который отвечает на все вопросы: от структурной безопасности до качества жизни.
Кратко за минуту
Что важно помнить до принятия решения
- На первых страницах найдите цель отчета, дату оценки и документы, с помощью которых он был подготовлен.
- Прежде чем определять стоимость, прочтите юридические, физические и экологические определения.
- Вопрос в том, действительно ли прецеденты сопоставимы и внесены ли какие-либо коррективы.
- Не используйте отчет об оценке вместо оценки сейсмических характеристик, подробного контроля установки или юридического заключения.
- Перенесите открытые вопросы в отчете на условия закупок, экспертные проверки и общий бюджет.
Сначала выясните, на какой вопрос отвечает отчет
отчет об оценке; Он мог быть подготовлен с целью кредитования, продажи, гарантии или другой сделки. Используемый подход, предположения и адресат отчета могут различаться в зависимости от поставленной цели. Поэтому вместо того, чтобы просто читать страницу результатов, с самого начала рассмотрите объем и цель отчета.
Стоимость основана на рыночных условиях на дату составления отчета и информации, доступной на тот момент. Если рынок в этом районе, физическое состояние собственности или официальные данные изменились, старый отчет не должен быть единственной основой для сегодняшнего решения.
- Даты подготовки и оценки отчета
- Цель оценки и определение используемой стоимости
- Недвижимость и независимый раздел, где проводилась экспертиза
- Недостатки, ограничивающие отчет предоставленными документами
- Дата и объем выездной проверки
Прочтите юридические, физические и экологические определения отдельно
Последняя цифра представляет собой краткое изложение выводов отчета; Реальный контекст решения лежит в этих выводах.
В отчетах можно просмотреть такие заголовки, как свидетельство о праве собственности и информация о зонировании, расположение недвижимости, структура и отдельные особенности разделов, текущее использование, окружающая среда и транспорт. Различайте, какие записи видны напрямую, а какие основаны на письменных показаниях или существующем документе.
Сравните основные данные, такие как площадь, этаж, высота, характер использования и текущее состояние, с объектом недвижимости, который вы посещаете. Если в отчете есть разница в проекте или текущем использовании, обременение, недоступная область или отсутствующее примечание к документу, рассматривайте этот вывод как тему исследования, независимую от значения результата.
| Слой | Информация, которую следует искать в отчете | Открытый вопрос |
|---|---|---|
| Юридическая информация | Должность, квалификация, права и ограничения | Подтвержден ли текущий рекорд? |
| Физический | Площадь, этаж, использование и особенности здания | Совместима ли текущая ситуация с проектом? |
| Экологическая | Расположение, доступ, строительство и рынок | Как разница микропозиций отражается на значении? |
Отслеживайте результат ценности по прецедентам и предположениям
Недостаточно того, чтобы сравниваемые объекты находились в одном районе. На сравнение влияют дата, чистая или общая площадь, качество здания, этаж, фасад, состояние технического обслуживания и договорная доля фактических данных или данных предложения.
Прочтите метод оценки, использованный в отчете, и любые корректировки, внесенные для различий между сопоставимыми компаниями. Рассматривайте полученную цифру не как точную цену продажи, а как профессиональное мнение о стоимости, полученной с учетом заявленных масштабов и допущений.
- Дата и источник прецедентных данных
- Разделение реализованной информации о продажах и рекламе
- Сопоставимость площади и характера использования
- Этаж, фасад, вид, техническое обслуживание и различия в конструкции
- Открытость переговоров или принятие корректировок
Чтение значенияУвидеть число быстро; Понимание того, как формируется число, повышает качество решения.Разница между результатом значения и запросом на продажу сама по себе не является ошибкой. Разницу необходимо объяснить с точки зрения данных, объема, даты и характера свойства.
Знать специальности, которые отчет не заменяет
Стандартное оценочное исследование недвижимости не является инженерной экспертизой, подтверждающей сейсмостойкость здания. Визуальные обнаружения могут быть включены в отчет; Однако для обеспечения безопасности несущей системы, поведения почвы или характеристик материала необходимы соответствующие технические методы и опыт.
Аналогичным образом, детальная проверка установки, юридическое заключение, одобренная проверка пригодности проекта, открытие ремонта и архитектурное чтение, которое оценивает пригодность дома для вашей жизни, являются отдельными исследованиями. Не делайте положительных или отрицательных выводов по теме, которая не включена в раздел отчета.
| Вопрос | Соответствующий обзор |
|---|---|
| Безопасно ли здание с точки зрения землетрясения? | Компетентная инженерная и нормативная оценка эффективности |
| Существует ли юридический риск с точки зрения документа, подтверждающего право собственности, и контракта? | Текущая официальная запись и юридическое заключение, если необходимо |
| В каком состоянии сантехника и строительные элементы? | Проверка на месте соответствующими техническими экспертами |
| Подходит ли план для нашей жизни и цели трансформации? | Архитектурная оценка и анализ потребностей |
Перенесите выводы из отчета в предложение и план контроля
Расспросить оценочную компанию или адресата отчета о различиях, не разъясненных в отчете; Проверьте текущий документ о праве собственности, контроль муниципалитета и проекта из их собственных источников. Если используется кредит, помните, что решение банка о кредите и мнение о стоимости в отчете — это не одно и то же.
Свяжите каждый вывод с одним из трех результатов: проверено, требует экспертной оценки или должно быть записано в условии предложения. Таким образом, экспертный отчет становится не документом, оставленным в файле, а отслеживаемым инструментом, который позволяет принять решение об общих затратах и рисках.
- Сопоставьте информацию об объекте в отчете с посещенным объектом.
- Включите недостающие документы и ограничения в отдельный контрольный список.
- Включите необходимость ремонта или технического осмотра в общий бюджет.
- Определите, после каких проверок предложение будет действительным.
Частые вопросы
Короткие и ясные ответы
01Является ли оценочная стоимость банка ценой продажи?
Нет. Стоимость, указанная в отчете, представляет собой профессиональное мнение о стоимости, установленное датой, целью, объемом и предположениями отчета. Заявка на продажу, цена, согласованная сторонами, и решение банка о кредите являются отдельными элементами.
02Подтверждает ли экспертное заключение, что здание сейсмоустойчиво?
Стандартный отчет об оценке недвижимости не является отчетом о структурных показателях. Структурная безопасность требует отдельной проверки уполномоченными техническими экспертами с использованием соответствующих методов.
03Каков срок действия экспертного заключения?
Не следует предполагать единый период действия для каждой ситуации. Стоимость основана на рыночных условиях и состоянии недвижимости на дату составления отчета; Следует также узнать текущие условия принятия учреждения, запрашивающего отчет.