ما هو سند الملكية المشترك؟ هل يمكن شراء العقارات المشتركة؟

ينظم القانون المدني التركي أنه في الملكية المشتركة، يمتلك أكثر من شخص الشيء بأكمله، وهو غير مقسم ماديًا، بحصص معينة. إن ظهور نسب مثل 1/4 أو 3/10 في السجل العقاري هو العلامة الرئيسية لهذا الهيكل. لكل صاحب مصلحة حقوق والتزامات المالك فيما يتعلق بحصته.

في الملكية المشتركة، ليس لدى الشركاء حصص فردية محددة؛ الحق ينتمي إلى الشراكة. شراكة الميراث هي مثال شائع على هذا الهيكل. ويتغير نوع ملكية الحق موضوع البيع من يمكنه إجراء المعاملة وبأي سلطة.

في الملكية المشتركة، تشير النسبة إلى الحق في الملكية بأكملها، وليس إلى جزء منفصل ماديًا منها. على سبيل المثال، لا تعتبر حصة الربع ملكية فردية لربع ركن معين من قطعة الأرض. إن وجود سياج أو بوابة أو مشاركة لفظية في الحقل لا يحول هذه المنطقة تلقائيًا إلى سند ملكية منفصل.

قد توجد اتفاقيات الاستخدام والإدارة بين أصحاب المصلحة. ومع ذلك، فإن الاستخدام الفعلي والتقسيم الفرعي وحق التطوير والقسم المستقل وسند الملكية المنفصل يختلفان عن بعضهما البعض. وينبغي التحقيق في الأساس القانوني والفني للقسم الذي يقال أنه سيتم استخدامه مع البلدية والسجل العقاري والسجل العقاري والمراجعة القانونية.

• نسبة الحصة وإجمالي معلومات قطعة الأرض في سند الملكية
• حدود القسم المستخدم في الحقل
• ومدى وصوله اتفاقية استخدام أو إدارة مكتوبة بين أصحاب المصلحة
• خطة التقسيم وطبيعة قطعة الأرض وإمكانية التقسيم
• على أي حق تعتمد حالة الإنشاء والاشتراك والترخيص

التمييز الأكثر أهميةالحصة هي النسبة المئوية لكامل العقار، وليس جزء محدد منه.

وما لم يتم أيضًا تحديد المعادل القانوني للاستخدام المادي، فإن عبارة "هذا الجزء لك" لا تنشئ ملكية مستقلة.

في الملكية المشتركة، يمكن للمساهم نقل حصته؛ يعد التصرف في الممتلكات بأكملها مسألة مختلفة تتطلب قرارًا من جميع أصحاب المصلحة. ينبغي أن نرى من السجل الحالي ما ورثه المشتري، وما إذا كان هناك أي حجز أو حجز على السهم الخاضع للبيع، ومن هم أصحاب المصلحة الآخرين.

عند بيع سهم لطرف ثالث، قد تنشأ حقوق الشفعة القانونية لأصحاب المصلحة الآخرين. لقد تغيرت قواعد الإخطار والمدة والرسوم الخاصة بهذا الحق بموجب القانون رقم 7571 الصادر في عام 2025. ويجب فحص كيفية تطبيق الحكم الحالي على المبيعات الملموسة من قبل محامٍ، مع مراعاة الأحكام الانتقالية.

• النسبة الدقيقة ومالك الحصة المباعة
• الأعباء الحالية على المشاركة
• معرفة أصحاب المصلحة الآخرين وترتيب الاتصالات
• الإخطار والمواعيد الحالية لحق الشفعة
• سعر البيع والنفقات وسيناريو النزاع المحتمل

لا تخضع الصيانة اليومية وأعمال الإدارة الرئيسية وتغيير الاستخدام وتدخلات البناء الرئيسية في العقارات المشتركة لنفس عتبة القرار. ينص القانون المدني التركي على قواعد مختلفة اعتمادًا على طبيعة المعاملة، مثل أغلبية الأسهم وأصحاب المصلحة أو قبول جميع أصحاب المصلحة.

إن كيفية استخدامك للمنزل أو الأرض أو المبنى لا تعتمد فقط على نسبة حصتك. إن ممارسة اتخاذ القرارات مع أصحاب المصلحة الآخرين فيما يتعلق بالطرق والمياه والصيانة والضرائب والنفقات العامة والإيجارات وتصاريح البناء والمبيعات المستقبلية لا تقل أهمية عن القيمة الاقتصادية.

قد يبدو سعر الوحدة للعقار المشترك أقل من الخيار الذي يتضمن سند ملكية منفصل. هذا الفرق؛ ولا ينبغي اعتبارها ميزة دون الأخذ في الاعتبار عدم اليقين في الاستخدام، وصعوبة التمويل، والعلاقة مع أصحاب المصلحة، وأوقات اتخاذ القرار، وجمهور إعادة البيع.

يجب جمع سجل سند الملكية الحالي ونوع الملكية وقائمة أصحاب المصلحة واتفاقيات الاستخدام وتقسيم المناطق والمعلومات المساحية ووثائق البناء وتاريخ النفقات والنزاعات معًا في ملف الشراء. لا يجوز إبرام عقد إيداع أو بيع دون كتابة السيناريو الأفضل والمتوقع وسيناريو الخروج.

• السيناريو حيث يستمر استخدام اليوم دون انقطاع
• السيناريو الذي يعترض فيه أحد أصحاب المصلحة على قرار الاستخدام أو البناء
• السيناريو الذي لا يمكن فيه إنشاء التمويل أو الرهن العقاري
• سيناريو إعادة بيع الحصة أو إنهاء الشراكة
• الشروط الناتجة عن الفحص القانوني والتقسيمي والمساحي